??文／楊科偉、柏品慧、李思潼、趙汗青

??縱向對比京津冀、粵港澳以及長三角3大城市群規劃實際落地情況，不難發現執行層面都是一個先易后難、穩步推進的過程，一般先在部分城市搞試點工程，總結相關經驗，隨后再推廣。具體而言，交通、環保和公共服務等領域皆有實質性動作，并已取得了一定的成效?？苿擃I域協同合作陸續展開，但實際科技成果轉化能力還是存在較大差別。反觀，制度軟環境的政策壁壘較高，僅限于部分城市在部分領域達成合作共識，距離真正落地執行仍需經歷較長的時間周期。聯系到《長江三角洲區域一體化發展規劃綱要》現已處于征求意見階段，可以預見的是，在《規劃綱要》正式發布后，長三角區域一體化發展必將掀開新的篇章。

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??京津冀：交通互聯成效顯著

??產業、環保協作、公共服務一體化正有序推進

??1、交通一體化加速推進，首都環線公路、城際鐵路等成效顯著

??《京津冀協同發展規劃綱要》要求在交通領域進行率先突破。提出要提升區域一體化的運輸服務水平，推進三地之間交通設施的共建共享，軌道交通、高速、港口等一系列設施的完備。在構建一體化現代交通網絡的基礎下，進一步壓縮京津冀區域間的距離，大力提升交通的通達性。

??京津冀協同發展交通建設三地齊頭并進，公路和鐵路成果尤為突出。高速公路建設正有序推進，首都環線全線通車，將河北承德、香河、廊坊等城市串聯起來，緩解了首都巨大的交通壓力；軌道交通的鋪設取得重大進展，例如增開環形列車，將邯鄲、衡水、秦皇島等站與北京、天津、石家莊有效串聯。除此之外，北京跨城公交、北京大興機場以及津冀協同打造的世界級港口群也都開始陸續落地。隨著未來更多交通設施的建設完善，京津冀生活圈中資源集散和人口流動將會愈發高速和便捷，地區的發展和人們的生活都將得到改善。

??2、生態環境治理持續推進，水、大氣污染聯合治理初見成效（略）

??3、河北、天津有序承接北京產業轉移，科創合作成重要突破口（略）

??4、要素市場政策壁壘較高，僅限于金融、信息領域先行先試（略）

??5、教育、醫療領域合作積極落地，戶籍制度改革成效顯著（略）

??6、雄安新區集中疏解北京非首都功能，探索制度性改革注定曲折（略）

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??粵港澳：5大規劃正有序推進

??科創協作、交通互聯、教育合作等成果顯著

??1、產學研深度融合，著力打造多個創新平臺，科技成果轉化能力明顯提升（略）

??2、城際快速交通網加速推進，機場、鐵路、通道和口岸建設漸顯成效（略）

??3、多地加強產業分工協作，滬港通、深港通、債券通等跨境金融產品日益豐富

??粵港澳大灣區產業規模龐大、結構較為完整，但存在分化和轉型滯緩等問題，《規劃》提出要深化供給側結構性改革，支持傳統產業改造升級，著力培育發展新產業、新業態、新模式。具體包括加快發展先進制造業，加快發展現代服務業，大力發展海洋經濟以及培育壯大戰略性新興產業。

??一方面多地加快產業結構調整，優化產業布局，加強產業分工協作，著重發展先進制造業，如惠州把建設現代產業體系作為高質量發展的重要抓手，正加快構建“2+2+N”現代產業體系，預計2020年將建成萬億產業集群；另一方面現代服務業發展范圍更加廣泛，旅游服務、文化創意等方面都有涉及，尤其是在金融領域開放程度進一步加深，譬如大灣區金融科技促進總會等組織的成立，“滬港通”、“深港通”、“債券通”等發行都有序推動了大灣區內基金、保險等金融產品跨境交易。此外部分城市在特色金融產業發展也初有嘗試，比如江門市將金融引入產業園發展，讓金融與農業經營主體緊密結合，推動“陳皮產業+文化”、“陳皮產業+旅游”三產融合。

??4、綠色生產生活方式初步確立，多地協同治理珠江流域、淘汰落后產能等（略）

??5、教育合作、人才引進加快落地，但跨區域社保等民生領域仍有政策壁壘（略）

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??長三角：7大領域實際落地進度不一

??一體化規劃或將復制京津冀、粵港澳模式

??1、長三角一體化有序推進，并上升為國家戰略，《規劃綱要》發布時間漸進（略）

??2、7大領域規劃落地進度不一，交通一體化、工業互聯、環境協同治理成效顯著

??2.1長三角一體化交通先行，跨省公交、城際鐵路、省際高速等均有實際進展

??長三角一體化發展的基礎在于共建互聯互通綜合交通體系，建設暢達便捷長三角?？v觀《長三角地區一體化發展三年行動計劃（2018-2020年）》，對于鐵路、航運、公路、航空等交通運輸領域均提出了明確的發展任務。具體而言，加快軌道交通網建設，持續推進區域港航協同發展，全面提升省際公路運輸能力，協力打造長三角世界級機場群，強化交通運輸聯合執法，完善公交服務一體化。

??而在實際執行層面，長三角一體化交通建設正有序推進，尤其是跨省公交、城際鐵路、省際高速等領域整體建設進度更快。具體而言：

??其一，為了方便市民跨省交通出游，早在2002年，上海與無錫率先實現了交通卡城際互通，截止目前上海與20個長三角主要城市現已實現了兩兩互通。與此同時，地鐵互聯互通也有實質性進展，2018年12月上海、杭州和寧波3城實現二維碼乘車互聯互通，解決了跨省市乘地鐵購票不統一的問題。另外，滬蘇浙跨省零換乘公交開通，2019年3月江蘇吳江至上海青浦、江蘇吳江至浙江嘉善兩條跨省公交專線開通，可以實現零換乘直達毗鄰地區。

??其二，城際鐵路建設正如火如荼地進行，規劃顯示2019年長三角地區計劃開通6條、開建4條鐵路新線。譬如，2019年4月南沿江城際鐵路南京段正式開工建設，沿線城市句容、江陰、張家港、常熟、太倉等將一舉進入高鐵時代，全面融入滬寧1小時高鐵圈。另外，杭臨城際鐵路現已進入開通試運行倒計時，預計于2019年底開通運營，屆時臨安將融入杭州1小時交通圈。

??其三，高速公路建設正有序推進，典型如杭州灣跨海大橋北沿線（二期）工程于2016年6月正式開工建設，預計于2019年底竣工，屆時將打通省際高速大動脈，寧波至蘇州的車程有望縮短至2小時。另外，申嘉湖高速西延工程于2016年7月全線開工，預計于2019年6月底通車，既實現湖州至安吉半小時交通圈，又將實現上海至安徽黃山高速直達。值得一提的是，三省一市取消高速省界收費站現已提上議程，譬如江蘇于2018年底率先取消高速江蘇-山東省界主線收費站，并同步取消江陰大橋、蘇通大橋等5座省內跨江大橋主線收費站，預計最快2019年11月底江蘇省將全面取消剩余17個省界高速主線收費站，屆時將成為全國首個高速公路無障礙出省。

??2.2部分城市在電網、液化天然氣等嘗試合作共聯，但能源互濟互保目標任重而道遠（略）

??2.3創新基地、產業聯盟、創投基金等先行先試，創新驅動戰略仍需經歷較長孵化期（略）

??2.4數字智慧長三角首推工業互聯網建設卓有成效，民生領域實際落地進度偏慢（略）

??2.5環境治理協同內容逐步擴大，涉及淘汰落后產能、污染協同治理、環保信用獎懲等（略）

??2.6上海與周邊城市在教育、醫療領域展開深度合作，行政通辦、消費維權也有序推進（略）

??2.7制度軟環境合作需決策層授意，推進進度整體偏慢，僅知識產權領域有所進展（略）

??3、長三角將效仿打造多核心、多節點的空間布局，合作示范區將是一體化改革試驗田

??3.1中央層面無重大改革制度紅利，長三角一體化發展仍靠城市群內部驅動（略）

??3.2參考雄安新區，長三角合作示范區或將是新一輪一體化改革試驗田

??參考雄安新區，長三角合作示范區有望成為進一步擴大對內開放的重要平臺，更是新一輪長三角一體化改革試驗田，將努力打造貫穿新發展理念的新標桿、一體化體制機制的試驗田、引進長三角更高質量一體化發展的新引擎。具體而言，長三角合作示范區可以將長三角地區一系列改革任務進行探索實踐，實現集中落地、率先突破、系統集成，尤其是在涉及規劃管理、土地管理、投資管理、要素流動、財稅風險、公共服務等方面先行先試、重點突破，將長三角合作示范區打造成跨區域制度創新和政策突破的“樣本間”。長期來看，上海將構建“兩翼齊飛”的發展新格局，長三角合作示范區將是對內開放的重要平臺，自貿區則是對外開放的重要載體。

??3.3參照粵港澳，長三角有望打造多核心驅動、多節點帶動的城市空間布局

??參考粵港澳大灣區，長三角將效仿打造成多核心驅動、多節點帶動的城市空間布局，參照長三角地區“單核”與“多核”并存的現有城市空間布局，發揮核心城市之間以及衛星城市強強聯合的引領帶動作用，并在更大范圍、更寬領域、更高層次開展區域分工合作，助推長三角地區更高質量地一體化發展。具體而言，“單核”是指上海都市核心，通過發揮上海龍頭帶動的核心作用和區域中心城市的輻射帶動作用，依托交通運輸網絡培育形成多級多類發展軸線，推動整個長三角城市群的發展?！岸嗪恕笔侵敢阅暇⒑贾?、蘇州、合肥、寧波等5個二線城市形成多個“小核心”，主要輻射周邊三、四線城市。譬如，南京城市圈是以南京為中心打造區域經濟帶，成員城市包括南京、揚州、鎮江、句容等市，通過寧揚城際、寧句城際、寧滁城際等城際軌道交通線形成發達的交通網絡，并將城市圈緊密連接起來。

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??長三角房地產市場長期看好

??核心城市、衛星城市建議房企重點深耕 

??1、三大城市群在交通、環保、公共服務等領域皆有落地，制度軟環境的政策壁壘較高（略）

??2、核心城市、衛星城市市場前景長期看好，不在核心城市圈的三四線城市謹慎樂觀

??可以預見的是，《長江三角洲區域一體化發展規劃綱要》落地后長三角地區將進入新一輪一體化建設高峰期，未來長三角地區城市之間的交通、產業、人口、信息等各發展要素將加速流動，并在更大范圍、更寬領域、更高層次開展區域分工協作，助推長三角更高質量地一體化發展。受此影響，長三角地區房地產市場前景長期看好，建議房企重點深耕。具體而言：

??核心城市市場需求依舊堅挺，房地產市場可高看一線。受惠于產業不斷轉型升級，核心城市人口持續凈流入，有望帶動不菲的增量購房需求。與此同時，居民收入水平穩步提升，普遍有著較強購買力，改善性購房需求將持續釋放，房地產市場前景長期看好，成交量、價有望維持在較高水平。以上海為代表的核心城市土地供應長期受限，主城區熱門宅地更是資源稀缺品，短期內供不應求的市場格局難以逆轉，長期來看房價依舊面臨著一定的上漲壓力。

??核心城市周邊的衛星城市房地產市場前景依舊看好。得益于長三角區域一體化加速推進，核心城市與衛星城市在交通、產業、信息、公共服務等領域協同合作將更為緊密，衛星城市將明顯受益。一方面，在長三角產業一體化的大背景下，衛星城市有望分享產業鏈上固有的一杯羹，助推城市經濟更好、更快發展，進而吸引大批外來人口不斷涌入，并陸續轉化為增量購房需求。另一方面，隨著核心城市與衛星城市之間的交通出行日益便捷，公共服務漸趨一體化，衛星城市有望吸納更多核心城市外溢購房需求，房地產市場前景著實可期。典型如滬通鐵路，有效串聯起南通、張家港、常熟、太倉、上海等沿線城市，大幅縮短核心城市與衛星城市之間的時空距離。又如長三角合作示范區，嘉興與上海已在教育、醫療等公共服務領域開展一體化試點工程，衛星城市市場價值明顯提升。

??不在核心城市輻射范圍的三四線城市短期利好程度有限，市場需求仍以本地購房需求為主，房地產市場前景謹慎樂觀。而從實際執行層面來看，長三角區域一體化仍是一個先易后難、穩步推進的過程，一般先在衛星城市搞試點工程，總結相關工作經驗，隨后再推廣至不在核心城市圈的三四線城市。對于不在核心城市輻射范圍的三四線城市而言，長三角區域一體化屬長期規劃利好，短期利好程度著實有限，房地產市場前景仍需結合市場供求關系、人口規模及增量、市場購買力等多方面因素做具體分析。典型如鹽城，受困于市場購買力透支，疊加棚改貨幣化安置退場，短期內房地產市場依舊面臨一定的調整壓力。