??背景：

??5月初，國務院召開會議，提出鼓勵發展住房租賃市場，深化住房制度改革，加快改善居民尤其是新市民的住房條件，推動新型城鎮化進程。措施包括對保障對象通過市場租房給予補貼。在城鎮穩定就業的外來務工人員、新就業大學生和青年醫生、教師等專業技術人員，凡符合條件的均納入公租房保障范圍。

??此前，根據新出臺的營業稅改增值稅方案改革方案細則規定，個人出租住房，應按5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。此外，提取公積金支付房租的手續或將簡化。而對于個人出租承租住房的租金支出，將結合個人所得稅改革，統籌研究有關費用扣除問題。

??除需求端改革，政府同時鼓勵將商業用地調整為居住用地，公共事業費相應變更為民用，但土地年限和容積率不變。此外，《意見》鼓勵房地產開發企業開展住房租賃業務，規范住房租賃中介機構，支持和規范個人出租住房；支持符合條件的住房租賃企業發行債券、不動產證券化產品，穩步推進房地產投資信托基金（REITs）試點。

??觀點：

??多數世界級大城市住宅租賃市場頗具規模，且兼具多樣化和活力，為各類群體提供充足居住選擇，包括新就業大學生、困難家庭和流動人群。新就業大學生為許多公司注入新鮮血液，他們受到良好教育，且為相對廉價勞動力，但具備成為公司/城市未來管理人才的潛質。低收入工人無論是看門保安或是廚房下手，在社會上都扮演重要角色。流動人群則通常是那些為工作或項目而臨時出差的商務人士，其流動性較高，受到高教育，掌握獨特技能。

??鼓勵住宅租賃市場也可幫助提高現有住房的利用率，減緩地方市場供應短缺問題。先前受到熱議的不動產統一登記和房產稅等樓市長效機制將增加房租持有成本，而業主則可通過將房屋出租來沖抵持有費用。在一些海外城市，曾有人建議對不愿意出租其房屋的業主進行罰款。

??由于租房牽涉到尋找租客、管理物業、收繳租金和處理投訴等諸多事宜，因此許多房東寧愿不出租其房屋。因此在國外一些成熟市場，資產管理公司應運而生，房東只需支持一筆服務費用，即可將關于一切瑣事交之于管理公司處理。相比之下，中國市場雖發展迅速，但尚不成熟。此外，國外還有公司長期租下獨立物業，再在翻新后將其轉租。

??租賃市場的強勁發展亦有助于提高整體市場回報率。許多西方國家住房回報率約為4-6%，且不少項目的回報高于貸款成本，而就國內市場而言，回報率僅為1-3%。

??隨著城市不斷發展，房屋的利用應適應市場需求。如今政府也已意識到這一點，例如允許工業用地存量轉型為研發總部類用地，以及此次商業用地可調整為居住用地。政府應給予業主更多靈活空間，只要業主補足相關費用并遵守相關規定，可允許其對現有房屋用途進行變更。若能如此，未來甚至有可能出現閑置商用物業轉型成為電商平臺的物流設施。最終，業主將根據市場現狀選擇最優方案利用其資產。