??近日，廣州公積金中心正式公布《廣州市住房公積金貼息貸款實(shí)施辦法(征求意見(jiàn)稿)》，對(duì)貼息貸款對(duì)象、個(gè)人可貸額度等進(jìn)行細(xì)化。簡(jiǎn)而言之，即當(dāng)公積 金中心資金不充裕時(shí)，鼓勵(lì)置業(yè)者采用商業(yè)貸款，由公積金中心補(bǔ)貼利差給置業(yè)者。廣州的貼息貸款做法是國(guó)內(nèi)首次針對(duì)公積金不充裕情況的創(chuàng)新，意在解決公積金 放款不給力，導(dǎo)致購(gòu)房需求受抑制的現(xiàn)實(shí)。

??260-700億元廣州公積金缺口，50億貼息輕易化解 

??廣州公積金貸款缺口有過(guò)高？廣州歷年公積金報(bào)告顯示，2002年以來(lái)每年發(fā)放公積金貸款額均未超過(guò)200億 元，基本在數(shù)十億元到100多億元不等，只有2013年猛增至314.57億元，期間甚至出現(xiàn)“入不敷出”，需要調(diào)用上一年老本的情況。于是廣州在公積金 資金緊張的情況下首次提出從2014年8月起，按存貸比80%控制貸款發(fā)放額度，每月貸款發(fā)放額度控制在10億元。但控制住了存貸比并不能解決根本的置業(yè) 貸款需求問(wèn)題，廣州公積金資金缺口仍然存在。

??下面我們來(lái)看幾組數(shù)據(jù)：

??1)據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，2014年廣州商品住宅套均價(jià)155萬(wàn)元、首付款20%-40%。按照公積金貸款規(guī)定個(gè)人貸款最高額度50萬(wàn)元、家庭最高額度100萬(wàn)元，以及2014年廣州成交約9萬(wàn)套估算，廣州2014年公積金潛在貸款需求約450-900億元。

??2)但據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2014年廣州住房公積金管理中心共發(fā)放個(gè)人住房貸款188.77億元，僅占總貸款需求20%-40%， 即公積金貸款缺口達(dá)到260-700億元。

??那么這個(gè)政策的代價(jià)又有多高？目前廣州最新的公積金貸款利率(超過(guò)5年的貸款基準(zhǔn)利率為3.5%)、商業(yè)性貸款利率(5.4%)，利差為1.9%，貼息政策后，公積金中心僅需要支付9-17億元便可支撐2014年的公積金貸款需求，50億元貼息額度足以應(yīng)付3-5年。

??可見(jiàn)，公積金貼息政策是公積金中心利用小額資金撬動(dòng)貸款缺口的一大創(chuàng)新。

??貼息降低改善購(gòu)房成本，相當(dāng)于戶均節(jié)約20-40萬(wàn)元利息

??在實(shí)際購(gòu)房過(guò)程中，公積金貼息政策能為置業(yè)者降低多少購(gòu)房成本？

??按照CRIC統(tǒng)計(jì)2014年廣州商品住宅套均價(jià)155萬(wàn)為主流剛需置業(yè)平均總價(jià)標(biāo)準(zhǔn)：以家庭可貸最高額度為100萬(wàn)為例，按照20年等額本息還 款，公積金貸款利率3.5%計(jì)算，公積金貸款買房可省總金額的9%，節(jié)省利息支出20萬(wàn)；按30年等額本息還款計(jì)算，公積金貸款買房可省購(gòu)房總金額的 16%，節(jié)省利息支出40萬(wàn)。

??對(duì)于剛需置業(yè)者來(lái)說(shuō)，廣州公積金貼息≈20-40萬(wàn)直接讓利，實(shí)在的讓利則是帶動(dòng)置業(yè)、提振需求的利器。對(duì)于一線城市市場(chǎng)穩(wěn)定、價(jià)格暫無(wú)下探空間、項(xiàng)目幾乎無(wú)折扣的現(xiàn)狀來(lái)說(shuō)，這無(wú)疑是一劑良藥，直接從根源上降低了廣州的剛需置業(yè)成本，對(duì)樓市的刺激作用顯然易見(jiàn)。

??此外，公積金放款慢的常態(tài)也將被打破。長(zhǎng)期以來(lái)房款慢的問(wèn)題導(dǎo)致大部分開(kāi)發(fā)商不愿意因此影響項(xiàng)目資金回款，從而只認(rèn)商業(yè)貸款，這一規(guī)定在無(wú)形中因還款壓力等問(wèn)題提高了置業(yè)門(mén)檻，并間接提高房?jī)r(jià)。公積金貼息政策則能避免這一問(wèn)題。

??公積金緊張非一家之難，貼息法值得多數(shù)二三線城市借鑒

??公積金不夠用，流動(dòng)性緊張的城市不僅僅廣州一家。以福建為例，在上半年的信貸等政策刺激下，福建省樓市回暖，住房公積金需求持續(xù)攀升，目前個(gè)貸 使用率已接近96%。住房公積金管理中心規(guī)定，2015年8月1日起辦妥抵押登記手續(xù)的住房公積金貸款，其發(fā)放將按照房地產(chǎn)交易登記中心辦妥抵押登記時(shí)間 的先后順序?qū)嵭休喓颍吭沦J款發(fā)放額度暫定為2億元。就目前來(lái)看，限額輪候制似乎是解決公積金流動(dòng)性緊張的唯一選擇。但每月2億公積金貸款能干什么？我們用數(shù)據(jù)回答：

??1) 2億元可滿足福州、廈門(mén)兩地約1%貸款需求：

??據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，福州、廈門(mén)2014年套均價(jià)分別為160萬(wàn)、260萬(wàn)。目前福州家庭公積金申請(qǐng)額度60萬(wàn)元，2015年1-7月月均成交量約 2500套，月貸款需求約15億；廈門(mén)家庭公積金申請(qǐng)額度100萬(wàn)元，2015年1-7月月均成交量約1980套，月貸款需求約20億。每月2億公積金貸款發(fā)放額度僅能滿足福州和廈門(mén)兩地0.6%的貸款需求，而2億元是福建全省的公積金額度。

??2) 采用公積金貼息政策，少量資金足以撬動(dòng)全省購(gòu)房貸款：

??福建省如采用公積金貼息政策，按照公積金貸款利率3.25%(2015年7月調(diào)整之前)、銀行基準(zhǔn)利率5.4%計(jì)算，利差為2.15%，福州、廈門(mén)兩地每月僅需公積金中心補(bǔ)貼約7500萬(wàn)的利息便可滿足兩市住房貸款需求。

??諸如此類，目前如南昌、金華等仍有很多城市面臨公積金流動(dòng)性緊張問(wèn)題，而輪候限額等制度不再成為解決公積金流動(dòng)性緊張的唯一選擇，廣州率先嘗試公積金貼息法無(wú)論從操作難度還是可行度上都具有借鑒意義。