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??2024年1-2月核心觀點：

??上海公布2024年保障性租賃住房籌建計劃為7萬套（間）、床位3萬張。2024年開年，各地紛紛公布2023年保租房籌建完成情況以及2024年籌建計劃，國家統計局公布2023年全國籌建保租房達213萬套，超額完成年度目標。上海2024年計劃建設籌措保租房7萬套（間）、床位3萬張，相比2023年將加大床位籌措力度，其中閔行、普陀兩區本月公布了該區保租房籌建計劃。

??2024年2月，上海租賃住房掛牌量增價跌，呈現“市區跌、郊區漲”的格局，房租收入比平穩處在相對合理區間，這在近五年來都較為罕見。2月租賃住房掛牌量同比大增75%至4.7萬套，平均租金同比下跌22.6%至87.8元/平/月，創2019年以來最大跌幅。受房租下跌帶動，上海的房租收入比降至29.4%，連續4個月處于相對合理區間，這種平穩處在相對合理區間的狀態為近五年來首次出現。在典型國際城市中，上海市中心的房租收入比居首位，租房壓力不容小覷。

??1-2月保租房REITs熱度不減，已上市保租房REITs資產運營狀態良好，申報、上市穩步進行。國泰君安城投寬庭保租房REIT成功上市，募集30.5億元，是市場上發行規模最大的保租房REITs；上海新黃浦實業集團擬開展保租房REITs項目申報發行工作，發行規模不低于8億元。

??在存量改造方面，建信住房租賃基金將接盤上海輕工國際大廈并改造為長租公寓，基金與存量資產豐富的企業進行“非住改住”合作，也契合今年兩會記者會上住建部提及的“多行業跨界協同和合力建設”的理念。

??一、 住房租賃政策熱點

??（一）國家層面：“住房租賃金融17條”出臺，“1000億租賃住房貸款支持計劃”落地試點5城，2023年全國籌建保租房達213萬套。

??1、 央行、金監局兩部門推出金融舉措支持住房租賃市場發展

??1月5日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局發布《關于金融支持住房租賃市場發展的意見》，從加強住房租賃信貸產品和服務模式創新、拓寬住房租賃市場多元化投融資渠道、加強和完善住房租賃金融管理等方面推出17條舉措，支持住房租賃市場發展，《意見》自2024年2月5日起施行。

??點評：“住房租賃金融17條”助市場穩步發展，標志著我國住房租賃市場金融閉環的進一步建設和完善。

??2、 央行“1000億元租賃住房貸款支持計劃”，2024年伊始在青島、重慶試點落地

??2024年伊始，青島市首批租賃住房貸款支持計劃試點貸款正式落地。國家開發銀行、工商銀行、農業銀行和中國銀行青島市分行成功發放首批試點貸款18.5億元，支持收購首批存量住房項目7個，涉及房屋總套數2319套。租賃住房貸款支持計劃已經在福州、濟南、天津、青島等城市先后落地，據公開披露的數據顯示，上述四個城市共計獲得試點貸款40.86億元。隨后，2月21日，重慶市租賃住房貸款支持計劃試點暨住房租賃基金首批收購項目簽約儀式舉行，重慶國企收購商品房用作租賃住房，首批共收購7個項目，合計4207套房源，預計下半年陸續投入運營。

??點評： 2023年1月，中國人民銀行印發《關于開展租賃住房貸款支持計劃試點有關事宜的通知》，提出設立“1000億元租賃住房貸款支持計劃”，在重慶、濟南、鄭州、長春、成都、福州、青島、天津8個城市開展試點，通過設立專項再貸款，引導試點金融機構向試點城市專業化住房租賃經營主體發放長期限租賃住房購房貸款，用于批量收購存量住房、擴大租賃住房供給。“1000億租賃住房貸款支持計劃”是一種結構性貨幣政策工具，采取“先貸后借”的直達機制，按季度發放，這些貸款并非無差別地大量投放，而是成熟一個項目就批一個，“先到先得”。而重慶這種國企收購存量住房用作租賃住房的模式，體現了管理智慧，既可以在較短時間內有效增加租賃住房供給，滿足租賃市場需求，同時市場化盤活房企庫存，推動化解銷售市場下行階段的房企流動性風險，最終實現正面循環。一年內千億元的資金投放相對較少，隨著“住房租賃金融17條”正式發布，預計未來租賃住房貸款支持計劃將加速落地。

??3、 發改委、住建部、教育部等七部門鼓勵高校通過購買、租賃人才公寓補充宿舍資源

??近日，國家發展改革委、住房城鄉建設部、教育部等七部門聯合印發《關于加強高校學生宿舍建設的指導意見》。在改造提升存量宿舍資源方面，《意見》指出，鼓勵高校通過購買、租賃學校周邊的人才公寓、商住樓等社會用房，補充宿舍資源，并按照校內同等標準，加強配套服務管理。嚴格按照相關法律法規和工程建設強制性標準加強存量用房安全鑒定、改造設計和施工等環節的管理，確保工程質量。

??點評：不拘一格，開拓思路，統籌管理租賃住房與各類資源的聯動。

??4、 國家統計局公布2023年保障性租賃住房開工建設和籌集213萬套，超額完成年度目標

??2月29日，國家統計局發布2023年國民經濟和社會發展統計公報。全年全國各類棚戶區改造開工159萬套，基本建成193萬套；保障性租賃住房開工建設和籌集213萬套（間）。新開工改造城鎮老舊小區5.37萬個，涉及居民897萬戶。

??點評：2023年全國計劃籌集建設保障性租賃住房的目標是204萬套（間），實際開工建設和籌集213萬套（間），超額完成了既定年度目標。另外，各地方政府也正陸續公布2023年保租房籌建完成情況和2024年籌建計劃。

??點擊查看完整版報告：上海住房租賃市場月報（2024年1-2月）