??導(dǎo)讀

??2021年下半年地產(chǎn)行情“急轉(zhuǎn)直下”，調(diào)控加碼、房企爆雷，成交再度下行也使得整體庫存步入新一輪上行周期。

??◎  研究員 / 楊科偉 俞倩倩 姚鄭康

??縱觀近年來庫存變化情況，2020年初因新冠疫情來襲，使得整體庫存規(guī)模顯著跳增，而后伴隨疫情得以階段性控制，成交迎來補漲行情，狹義庫存基本延續(xù)高位持穩(wěn)狀態(tài)，2021年下半年地產(chǎn)行情“急轉(zhuǎn)直下”，調(diào)控加碼、房企爆雷，成交再度下行也使得整體庫存步入新一輪上行周期，值得引起我們的高度關(guān)注。

??01

??2021下半年樓市行情轉(zhuǎn)淡
廣、狹義庫存再次步入上行周期
（本節(jié)有刪減）

??（一）6月末百城廣義庫存38億平方米，狹義庫存消化周期近2年（略）

??（二）二線狹義庫存占比近半，三四線消化周期增至2年顯著超平均

??細化至能級之間，對比不同能級城市狹義和廣義庫存走勢和現(xiàn)狀，當(dāng)前庫存壓力主要集中在二三線城市，尤其是二線城市存量顯著上升，而三四線城市去化壓力當(dāng)前最大。

??狹義庫存方面，一線城市商品住宅庫存面積回升后持穩(wěn)。2022年初一線城市庫存上升至3700萬平方米，規(guī)模與2020年末持平；2022年上半年則維持穩(wěn)定，6月末庫存規(guī)模較1月微降1%。

??二三線城市則持續(xù)緩增，尤其是二線城市庫存壓力顯著加劇。2022年6月末二線和三四線樣本城市整體庫存面積分別為29937萬平方米和26523萬平方米，較2020年初低點均上漲12%。

??結(jié)合消化周期來看，三四線城市庫存去化壓力加劇最為顯著。2022年各能級城市商品住宅消化周期較2021年初低點（12個月左右）均有明顯上升。至2022年6月末，一線和二線城市消化周期均上升至18個月警戒線，三四線城市已上升至24個月，同比增長97%。

??可見，當(dāng)前狹義商品住宅庫存主要積壓在二三線城市。二線城市2018年起新成交土地影響新房供過于求，2022年庫存規(guī)模顯著上升；三四線城市新房銷售大幅縮水，導(dǎo)致庫存消化周期急劇上升，整體已超過2年。廣義庫存而言,當(dāng)前絕大多數(shù)待開發(fā)宅地和待銷售住宅均位于二三線城市。2022年30個二線和66個三四線城市廣義庫存分別上升至17億平方米和19億平方米,部分二線城市則遭遇新房市場供過于求，庫存自2021年起開始積壓,6月末廣義庫存較2020年初上升近1億平方米。

??02

??40城去化周期超20個月
或同比增幅顯著
短期庫存風(fēng)險加劇

??基于上文事實，當(dāng)前全國整體處于庫存高企狀態(tài)，目前主要集中在部分二線城市和廣大三四線城市。細化至城市層面，我們選取40個高庫存、消化周期較長的典型城市細分不同面積段、戶型、產(chǎn)品層次等庫存結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀。

??截取至2022年6月全國百城狹義庫存面積，選取40個消化周期（依3個月月均成交面積計算）超20個月或同比正增的城市。其中如北海、寶雞、煙臺、欽州等三四線城市狹義庫存消化周期已超過40個月，二線城市中長春、哈爾濱、呼和浩特也超過50個月。

??此外，40城中多數(shù)城市狹義庫存消化周期同比正增，如惠州和江門同比分別增長175%和49%，二線武漢和強三線徐州均擴大2倍。

??下文將對40個高庫存城市面向庫存結(jié)構(gòu)分析。研究工具為對比不同面積段、戶型的庫存及其消化周期。短期來看，狹義庫存規(guī)模激增和去化周期延長主要是受成交轉(zhuǎn)淡影響，因而考量高庫存城市是否真的存在去化壓力還要來看結(jié)構(gòu)性因素影響。對不同面積段、戶型商品住宅庫存橫向?qū)Ρ绕鋷齑嬲急群腿セ芷谇闆r。需要指出的是，上述40城庫存高壓是由多種原因?qū)е拢⒉粏问怯捎谛路渴袌龆唐谙滦校玳L春存在一部分疫情導(dǎo)致的管控因素；福州、欽州則受到前期供地過量的困擾。

??03

??二線庫存壓力小于三四線
二三線100-140平/三房庫存去化承壓
（本節(jié)有刪減）

??對比2022年6月末和2021年末50個高庫存城市庫存結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)，可得到以下特征：短期當(dāng)前狹義庫存中二三線城市庫存壓力突出，其中二線100-120平方米和三四線五房以上產(chǎn)品庫存消化尤為困難。

??（一）面積段：二線各面積段去化壓力平均，三四線“小大兩頭難”

??商品住宅狹義庫存（下文簡稱庫存）主要集中在二線，以100-120平方米面積段居多；同時二線城市在這一面積段消化周期一再拉長。

??1、能級：二線、三四線100-140平庫存積壓，去化周期持穩(wěn)25-30個月

??商品住宅狹義庫存主要集中在二三線城市100-120平方米，且去化周期均超過2年。對比2021年來看，其占比及去化周期均有進一步上升。

??（1）二線100-140平累計庫存占比超4成且較2021年末增幅2個百分點

??2022年6月末相比2021年末，二線城市100-120平方米狹義庫存占比上升最明顯。

??二線城市100-140平方米占比最大且比重上升明顯。2022年6月末，中等面積剛改產(chǎn)品庫存占比最高，尤其是100-120平方米占比27%，120-140占比18%次之。對比2021年，二者占比分別上升2.6pcts和1.93pcts。二者庫存積壓與2021年起銷售遇冷有直接關(guān)系。

??三四線城市100-140平方米占比最大但比重略有下降。2022年6月末100-120平方米和120-140平方米庫存占比分別為25%和21%。對比2021年，120-140平方米占比下降了0.23pct。雖2021年起三四線銷售承壓嚴(yán)重，但120-140平方米住宅適銷對路。

??（2）二線各面積段庫存壓力平均，三四線70平以下、180平以上去化壓力大

??結(jié)合不同面積段的消化周期，上述各能級中庫存占比較高的面積段，結(jié)合庫存消化周期來看，二線100-120平方米面積段有較大去化壓力。

??二線城市整體去化承壓，100-140平方米消化周期接近28個月且仍在加劇。2022年6月末庫存占比較高的100-120平方米和120-140平方米消化周期分別為28.9個月和27.2個月，且較2021年分別拉長了13.7個月和11.8個月。可見二線城市當(dāng)前狹義庫存占比較高的剛改面積段存在較大去化壓力，且有加劇趨勢。

??三四線城市高庫存面積段去化現(xiàn)狀同樣嚴(yán)峻，但壓力輕于二線城市。2022年6月末庫存占比較高的100-120平方米和120-140平方米消化周期分別為25.5個月和26.3個月，較2021年分別上升了12.4個月和11.7個月，去化壓力同樣較大但略輕于二線城市。此外值得注意的是，三四線城市小面積段（90平方米以下）和大面積段（160平方米以上）庫存占比較低，因此雖二者庫存消化周期已超過40個月但對整體市場影響有限。

??2、城市：昆明、武漢、青島等二線100-120平占比較大且去化周期超2年

??將顆粒度細化至城市，武漢、鄭州等二線城市其庫存主力面積段消化周期均超過2年，面臨較大庫存壓力。此外紹興等傳統(tǒng)多孩家庭城市120-140平方米庫存占比最高，與其他城市相比主力庫存面積段稍大。

??（1）昆明、青島等100-120庫存占比超3成，僅北海70平以下庫存積壓

??高庫存城市當(dāng)前依面積段劃分，庫存主要積壓在100-120平方米，如武漢、青島等二線占比超過3成；鄭州等120-140平方米積壓情況更突出。此外，如東莞、珠海等、庫存占比中100平方米以下占比較高。具體而言：

??多數(shù)城市100-120平方米庫存占比最高，如武漢、青島等這一面積段占比超過3成。這一類城市新房市場已首置剛需為主，此前積累的人才引進、農(nóng)村進城等剛需購房需求與100-120平方米占比最為匹配。其中最為顯著的是昆明，狹義庫存中40%為100-120平方米。

??核心城市周邊的衛(wèi)星城市如東莞等90-100平方米庫存占比最高。2022年6月末，天津、東莞和珠海90-100平方米庫存占比均超過20%。天津這一面積段占比最高主要是由于高房價在總價上壓制了剛需購房者的置業(yè)選擇，因此90-100平方米成為新房市場供需雙向選擇的結(jié)果。而作為毗鄰核心城市的衛(wèi)星城市，東莞等近幾年新房供應(yīng)主力面積段的目標(biāo)客群多以核心城市外溢人群為主，而隨著市場下行外溢人群流失后，相對應(yīng)的90-100平方米庫存自然占比上升。

??鄭州和南寧，以及常州、柳州、汕頭、紹興、梅州等120-140平方米庫存占比最高，相比其他二線城市更大型化。2022年6月末，鄭州和南寧120-140平方米庫存占比超過20%，與武漢、青島、福州等100-120平方米庫存占比最高不同。這主要有兩方面原因，一方面是這兩個城市購房者多孩家庭占比相對較高，對居住面積需求更大，120-140平方米是傳統(tǒng)置業(yè)選擇；另一方面2021年收緊信貸后購房者購房被迫小型化，120-140平方米住宅相對滯銷。

??此外值得提議的是北海小面積住宅庫存占比突出，這與其樓市文旅投資屬性密切相關(guān)。2022年6月末，北海70-80平方米和70平方米以下庫存占比分別為25%和31%。全市新房狹義庫存中過半數(shù)為80平方米以下小戶型，其主要原因為北海新房市場主要以文旅投資為主，總價低的小面積住宅是此前市場供需主力。當(dāng)前由于文旅投資購房者流失，這一面積段庫存問題尤為突出。

??（2）大連、哈爾濱、煙臺、惠州等二三線庫存主力面積段去化超30個月結(jié)合不同面積段的消化周期，上述城市中庫存占比較高的面積段，結(jié)合庫存消化周期來看，當(dāng)前二線城市普遍面臨較高去化壓力。如大連、哈爾濱、天津、昆明等庫存占比高的面積段2022年6月末消化周期普遍已超過30個月。鄭州和南寧120-140平方米庫存消化周期也均拉長至24.8個月和24.6個月。北海、日照、來賓、淄博、洛陽、欽州等主力庫存面積段消化周期則已超過30個月。與其他三四線城市庫存消化情況出現(xiàn)明顯分化。當(dāng)前市場成交尚可的城市如珠海、徐州、東莞等庫存占比最高的面積段消化周期均處于合理區(qū)間。需要注意的是，主力庫存消化周期較低僅能表明該城市當(dāng)前庫存占比最高的面積段去化情況尚可，不代表該城市整體新房銷售水平。如廈門雖80-90平方米庫存消化周期僅13.6個月，但大面積段120平方米以上住宅消化周期均已超過2年。而常州雖120-140平方米庫存消化周期24.7個月，但消費降級的影響下90-100平方米和100-120平方米住宅消化周期均為20個月左右。

??（二）戶型：三房為庫存主力，三四線一二房、五房及以上去化周期高企（本節(jié)有刪減）

??各能級商品住宅狹義庫存仍主要集中在三房產(chǎn)品但整體去化壓力不大，珠海、洛陽等三房庫存消化周期超2年。三四線五房及以上產(chǎn)品和二線城市中哈爾濱二房產(chǎn)品存在較大庫存去化壓力。

??1、能級：三房庫存占比高但去化快，二三線一二房去化難問題顯著

??與庫存依面積段劃分各能級情況各異不同，依房型分庫存情況相對統(tǒng)一：當(dāng)前狹義庫存主要集中在三房產(chǎn)品，對比2021年二線四房庫存占比上升2pcts。結(jié)合消化周期來看，庫存集中的三房產(chǎn)品在各能級中均沒有去化壓力，而三四線城市五房及以上產(chǎn)品在2022年存在較大滯銷情況。

??（1）各能級三房庫存占比均在40%以上，二線四房占比上升2個百分點

??從房型結(jié)構(gòu)來看，各能級城市庫存普遍集中在三房產(chǎn)品，對比2021年來看，二線城市四房庫存占比上升顯著。

??三房產(chǎn)品是各能級城市庫存重中之重。2022年6月末二線和三四線三房產(chǎn)品占比分別為58%和49%。與各能級庫存在面積段上占比各異不同，房型上相對集中。這主要是因為2018年以后三房產(chǎn)品長期為新房市場供需主力。

??另外值得注意的有兩點，一是其他房型占比上，三四線城市四房也占據(jù)庫存較大比重。2022年6月末占比22%。三四線在購買力允許的情況下四房產(chǎn)品具有較大市場份額。

??二是對比2021年，二線四房庫存占比上升顯著，上升2.3pcts。二線四房占比上升則表現(xiàn)市場供應(yīng)端剛需小戶型向改善中戶型轉(zhuǎn)變的趨勢。

??（2）三房供需兩熱去化無壓力，一二房功能性缺失去化周期普遍高企 

??結(jié)合消化周期來看，各能級城市中庫存占比最高的三房產(chǎn)品不存在去化壓力。二三線城市一二房和五房及以上產(chǎn)品銷售受阻，庫存消化周期均已超過30個月。

??二線和三線城市三四房2022年6月末庫存消化周期均為27個月左右，且由于市場成交下行較2021年拉長14個月。此外二三線城市一房和二房庫存因歷史存量擠壓導(dǎo)致去化周期相對較長。

??值得一提的是三四線城市五房及以上產(chǎn)品當(dāng)前面臨較大去化壓力。2022年6月末五房和五房以上庫存消化周期分別為36個月和39個月，較2021年分別拉長了13.9個月和18.5個月。雖五房及以上戶型占三四線庫存比重較小（合計占比6.5%），但當(dāng)前也面臨較重滯銷困境。

??2、城市：多數(shù)二線三房供需兩熱，煙臺、惠州、珠海等三四線三房去化難（略）

??04

??典型城市：青島郊縣、惠州短期二三房
煙臺80-100平庫存積壓
（本節(jié)有刪減）

??通過上文分析，我們可以看出部分城市還是存在潛在庫存壓力的，我們選取了青島、惠州和煙臺這幾個典型城市進行重點分析。

??（一）青島：6月狹義庫存回落但仍高于去年同期，下轄縣市庫存壓力大（本節(jié)有刪減）

??1、庫存總量：近2500萬平二線居前，6月去化周期降至19個月回歸正常（略）

??2、庫存結(jié)構(gòu)：三房占比7成，膠州、膠南等庫存大但去化周期持穩(wěn)30個月（本節(jié)有刪減）

??從庫存結(jié)構(gòu)來看，面積段主要集中在100-120平，房型主要集中在三房，占比近7成，區(qū)域則主要集中在城市下轄縣市膠南、膠州等區(qū)域，總體來看，庫存壓力適中，高庫存面積段、戶型和區(qū)域的去化周期基本在30個月左右。

??（1）面積段：100-120平庫存占比超3成，去化周期僅26個月壓力適中 

??從青島2022年6月末庫存面積段分布來看，剛改和改善產(chǎn)品為積壓重點，100-120平米庫存占比高達32%，其次為120-140平米，占比也達到了23%，80-90平，90-100平，140-160平占比不分伯仲，均在10%左右，而70平以下，70-80平，160-180平，180平以上占比相對較小，均不足5%。而從年度變化來看，各面積段庫存占比相對固定，走勢相對平穩(wěn)，漲跌幅均不超過1%。

??我們以不同面積段去化周期來測度青島庫存壓力，70-80平小面積段庫存壓力是相對突出的，主要源于成交迅速轉(zhuǎn)淡，實則這部分面積段庫存積壓情況并不是很嚴(yán)重，整體狹義庫存占比僅3%，可以通過以時間換空間的方式逐步被消化。而我們主力聚焦狹義庫存占比較大的100-120平、120-140平這兩個面積段，可以看出，去化周期基本也有穩(wěn)步拉長的趨勢，6月末去化周期分別達到26和29個月，庫存壓力相對適中。

??（2）戶型段：三房供需兩旺，庫存占比近7成，去化周期拉長至27個月（略）

??（3）區(qū)域：膠州、膠南等下轄縣市庫存占比超20%，潛在去化壓力較大

??從青島2022年6月末庫存區(qū)域分布來看，主要集中在青島下轄縣市，膠州市、膠南市占比均在20%以上，其次即墨、城陽等占比也在10%以上，市中心核心區(qū)域庫存基本見底，譬如市南、市北、李滄、嶗山等庫存占比均不足5%。從年度變化來看，平度市、城陽區(qū)庫存占比呈現(xiàn)逐年小幅遞增態(tài)勢，膠州市雖然整體占比有所回落，但總體仍處高位持穩(wěn)，其余片區(qū)整體庫存占比變動不大，基本都在1%左右浮動。

??我們以不同區(qū)域去化周期來測度青島庫存壓力，市南區(qū)、平度市、萊西市、黃島區(qū)去化周期基本都在40個月以上，不過考量其庫存積壓并不嚴(yán)重，庫存風(fēng)險相對可控。而聚焦庫存壓力相對較大的膠州市、膠南市等區(qū)域，去化周期基本在30個月左右，在不同片區(qū)中處于中流水平，不過考量到6月青島數(shù)據(jù)調(diào)節(jié)等因素，剔除這部分影響，邊緣區(qū)域去化壓力依舊較大。

??3、總結(jié)預(yù)判：短期大面積三房去化承壓,中長期遠郊低端產(chǎn)品不容樂觀

??綜上，從數(shù)據(jù)層面來看，青島短期狹義庫存穩(wěn)步回落，但總體仍高于去年同期。從我們實際調(diào)研來看，目前青島去化尚無明顯好轉(zhuǎn)，居民購買力透支嚴(yán)重，刨除6月政府?dāng)?shù)據(jù)調(diào)節(jié)影響，整體去化周期尚無明顯改善，短期去化壓力依舊巨大。

??從狹義庫存結(jié)構(gòu)來看，面積段100-120平占比超3成，三房庫存主力占比超7成，區(qū)域來看，郊縣諸如膠南、膠州占比較大，仍存在潛在去化風(fēng)險。從廣義庫存層面來看，2021年成交地塊占未開工地塊總量11%，未來尚有開工可能，而潛在供應(yīng)主力仍然集中在低端產(chǎn)品為主,未來去化前景仍不容樂觀。

??（二）惠州：成交轉(zhuǎn)淡致狹義庫存去化壓力陡增，后期仍存持續(xù)修復(fù)可能

??惠州算是短期因需求透支面臨庫存高企問題的典型城市之一，事實上許多東南沿海都市圈邊緣城市或多或少都面臨此類問題，對于這樣的城市而言，短期去化承壓，中長期來看，土拍縮量已然帶動廣義庫存持續(xù)走低，未來潛在庫存壓力并不算太大，只要政府控制得當(dāng)，以時間換空間，待核心城市行情好轉(zhuǎn)之后，這類城市也有望迎來轉(zhuǎn)機。

??1、庫存總量：6月狹義庫存同比增39%至1936萬平，去化周期達37個月

??從CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)來看，自2021年下半年樓市行情“急轉(zhuǎn)直下”之后，2021年9月惠州狹義庫存經(jīng)歷了一輪顯著跳增，而后波動上行，至2022年6月末已達1936萬平方米，較2021年同期上漲39%，庫存壓力陡增。

??而從去化周期層面來看，與狹義庫存走勢保持一致，2021年6月前（刨除2020年初新冠疫情影響，去化周期驟增），整體去化周期基本10-15個月之間波動，相對健康，直至步入2021年下半年，去化周期開始波動上行，至2021年4月末已高達51個月，5-6月伴隨著供應(yīng)縮量，成交小幅轉(zhuǎn)暖，去化周期呈穩(wěn)步回落態(tài)勢，截止2022年6月末降至37個月，尚屬階段性高位。

??2、庫存結(jié)構(gòu)：100-120平、二三房庫存占比大且去化周期均35個月以上

??從庫存結(jié)構(gòu)來看，面積段集中在100-120平，戶型則為二三房，區(qū)域惠陽區(qū)庫存占比達25%獨占鰲頭，而去化周期高企，短期庫存積壓問題嚴(yán)重。

??（1）面積段：100-120平占比逐年遞增至22%，80平以下去化難 

??從惠州2022年6月末庫存面積段分布來看，除了100-120平占比高達22%以外，80-90平、90-100平，70平以下小面積段占比基本都在15%左右，可謂不分伯仲。大面積段140平以上占比相對較小，僅為10%左右。而100-120平庫存積壓主要源于這是目前開發(fā)商供應(yīng)的主力面積段，因而整體庫存占比呈現(xiàn)逐年遞增態(tài)勢。相較而言，70平以下小面積段庫存占比穩(wěn)步回落，主要仍處于前期庫存積壓，目前緩慢去化階段。

??我們以不同面積段去化周期來測度惠州庫存壓力，80平以下小面積段庫存壓力是相對突出的，主要源于成交迅速轉(zhuǎn)淡，隨著房價不斷攀升和居民對戶型功能性要求，80平以下小面積段已逐步淡出成交主流，這部分庫存仍需通過以時間換空間的方式逐步被消化。而我們主力聚焦狹義庫存占比較大的100-120平這一面積段，可以看出，去化周期基本也有穩(wěn)步拉長的趨勢，6月末去化周期達37個月，與其他面積段相比壓力適中，但是與其他粵港澳大灣區(qū)同類城市佛山、江門、肇慶20個月左右的去化周期對比仍處高位。

??（2）戶型段：二、三房庫存占比均在3成，去化周期達35個月以上

??從青島2022年6月末庫存戶型段分布來看，三房是庫存主流，占比高達36%，與2021年持平，與2020年相比提升了2個百分點。其次是二房，占比自2020年也呈逐年遞增走勢，2022年6月末也達到了30%。

??我們以不同戶型去化周期來測度青島庫存壓力，一房和五房的庫存壓力是相對突出的，去化周期均在55個月以上，主要源于一房戶型功能性缺失，購房者“不想買”；五房及以上主要受眾為高端人群，多數(shù)人“買不起”，因而成交量較少使得去化周期高企，但這兩類戶型庫存積壓情況并不是很嚴(yán)重，整體狹義庫存占比不足20%，可以通過以時間換空間的方式逐步被消化。而我們主力聚焦狹義庫存占比較大的二房和三房，可以看出，去化周期基本也有穩(wěn)步拉長的趨勢，6月末去化周期分別達到39個月和36個月，庫存壓力相對較大。

??（3）區(qū)域：惠陽區(qū)狹義庫存、去化周期“雙高”，潛在庫存壓力較大 

??從惠州2022年6月末庫存區(qū)域分布來看，主要集中在惠陽區(qū)，占比高達25%，而大亞灣、惠城區(qū)、博羅縣、惠東縣占比不分伯仲，基本都在15%左右。從年度變化來看，大亞灣、惠城區(qū)庫存占比呈現(xiàn)逐年小幅遞增態(tài)勢，惠東縣穩(wěn)步回落，惠陽區(qū)占比雖有微降趨勢，但總體仍處高位持穩(wěn)，庫存壓力依舊較大。

??我們以不同區(qū)域去化周期來測度惠州庫存壓力，大亞灣、惠東縣、惠陽區(qū)、龍門縣去化周期基本都在50個月以上，龍門縣庫存積壓并不嚴(yán)重，庫存風(fēng)險相對可控。而庫存壓力相對較大的惠陽區(qū)等區(qū)域，去化周期基本在116個月左右，在不同片區(qū)中居首，而狹義庫存占比在15%左右的大亞灣和惠東縣去化周期基本也在50個月以上，潛在庫存風(fēng)險仍需警惕。

??3、總結(jié)預(yù)判：短期去化壓力猶存，土拍縮量致廣義庫存走低，風(fēng)險可控 

??綜上，惠州算是短期因行情轉(zhuǎn)淡，狹義庫存壓力陡增的典型代表城市之一，截止2022年6月末狹義庫存達1936萬平方米，較2021年同期上漲39%，去化周期高達37個月。從庫存結(jié)構(gòu)來看，面積段層面，庫存占比較高的主要為100-120平，與其他粵港澳大灣區(qū)同類城市佛山、江門、肇慶20個月左右的去化周期對比仍處高位。房型層面，二房、三房累計占比超6成，是庫存主力積壓的戶型，去化周期均在35個月。惠陽區(qū)狹義庫存、去化周期“雙高”，是潛在風(fēng)險較大的區(qū)域。

??不過，中長期來看，惠州整體庫存風(fēng)險相對可控，一方面政策已經(jīng)有意識的控制供地量緩解當(dāng)前庫存積壓問題，帶動未開工地塊量持續(xù)走低；另一方面，6月末廣義庫存總量僅為3037萬平方米，按照惠州一年1500萬平左右的成交規(guī)模來看，基本上廣義庫存消化周期在2年左右，未來潛在供應(yīng)主要集中在中低檔產(chǎn)品，既能滿足剛需首次置業(yè)的需求，同時也能滿足部分改善客群二次置業(yè)需求，后期待行情轉(zhuǎn)暖，整體去化壓力并不算太大。

??（三）煙臺：庫存1200多萬平高位持穩(wěn)，80-100平去化難（略）

??1、庫存總量：高位持穩(wěn)，去化周期近50個月，80-100平小三房去化壓力大（略）

??2、庫存結(jié)構(gòu)：80-100平小三房庫存占比3成以上且去化周期顯著拉長（略）

??3、總結(jié)預(yù)判：高庫存問題短期難以解決，80-100平低端產(chǎn)品后續(xù)去化承壓（略）

??05

??總結(jié)：庫存短期風(fēng)險可控
壓力聚焦基本面較差
二三線城市大面積三房
（本節(jié)有刪減）

??（一）行業(yè)下行疊加疫情不確定影響致庫存上行，但尚未達到歷史峰點（略）

??（二）二三線100-140平、三房庫存占比高、去化周期2年以上，短期承壓

??面積段層面，當(dāng)前100-120平與120-140平商品住宅庫存面積占比最大，且有逐年遞增態(tài)勢。分能級來看，一線庫存主力面積段偏小，核心一線城市80-90平與90-100平房源待售面積占總體比例均為20%，二線城市主力庫存則落在100-120平方米，三四線城市100-120平方米與120-140平方米庫存占比不分伯仲，均在20%-25%之間。

??隨著城市能級的不斷降低，戶型庫存積壓有大型化趨勢，這點與不同城市戶型供應(yīng)和成交結(jié)構(gòu)密切相關(guān)，總體庫存結(jié)構(gòu)分布與成交大體一致。因而從去化周期來看，各能級城市庫存主力面積段去化周期基本都處于其各個面積段中的較低水平，一線80-90平與90-100平去化周期分別為12.5個月和12.2個月，去化基本無壓力。三四線次之，100-120平和120-140平去化周期分別為25.5個月和26.3個月，在其各面積段去化周期中處于較低水平。最后，二線庫存主力面積段100-120平，去化周期達28.9個月，仍面臨一定的去化壓力。

??戶型層面，高庫存城市三房房源積壓最多，50個高庫存城市的新房庫存中三房房源占比接近一半，為各個戶型中最高，這點與面積段庫存分布特征類似，100-120平中等面積段積壓最多。分能級來看，無論一二三線城市，均已三房為主力庫存，占比均在40%以上，值得關(guān)注的當(dāng)屬一線二房庫存占比，2022年6月末達到了24%，遠高于其他能級城市；而二線四房庫存占比增長顯著，較2021年末增長了2.3個百分點，改善戶型存在一定的庫存積壓情況。

??而從去化周期來看，不同能級城市不同戶型段基本也都呈現(xiàn)出小戶型一二房、大戶型五房及以上去化周期要顯著高于三房和四房特征，這點也不難理解，一方面隨著房價不斷攀升，剛需購房更強調(diào)“一步到位”，一、二房功能性缺失，已然退出了供應(yīng)和成交主流；另一方面，因地產(chǎn)下行疊加近期各房企爆雷、停工等負面新聞不斷，高端購買力持幣觀望情緒加劇，加之五房及以上高端需求漸趨飽和，整體成交低迷也使得去化周期高企。從庫存主力戶型段來看，一線城市三房去化周期不足5個月，基本呈現(xiàn)供不應(yīng)求，庫存見底的情況，二三線三房庫存去化周期分別為27個月和26個月，短期去化還是存在一定壓力。

??（三）多數(shù)高庫存城市存結(jié)構(gòu)性機會，北部二線和基本面較差三四線去化難

??細分到單個城市來看，雖然我們篩選了50個高庫存城市，但是從庫存結(jié)構(gòu)來分析，我們發(fā)現(xiàn)多數(shù)城市供需匹配，庫存問題可以通過后期成交的逐步恢復(fù)得以化解，不過50城中仍有4成左右的城市出現(xiàn)了明顯庫存積壓，庫存占比較高的面積段和戶型段去化周期同樣超過30個月，我們將這類城市稱為“庫存高壓城市”。

??具體來看，庫存壓力城市主要集中在北部和內(nèi)陸弱二線和部分基本面較差的三四線城市，二線典型代表如長春、哈爾濱、大連、天津等，大連、哈爾濱主力庫存積壓在80-90平，庫存占比均超2成，而去化周期基本否在60個月以上，庫存問題相對比較突出，長春主要是受到疫情影響，整體100-120平庫存消化周期出現(xiàn)了短期激增的情況。

??三四線高庫存壓力城市大體可以分為以下兩類：一是基本面較差的內(nèi)生型城市，因歷史遺留問題庫存基數(shù)較大，近年來因人口外流、內(nèi)需透支等種種原因，短期內(nèi)難見起色的城市，以煙臺、淄博、欽州、日照等城市為典型代表。二是前期成交大熱、后期投資需求衰退使得短期成交熱度驟降繼而造成庫存去化承壓類城市，以北海、惠州、珠海為典型代表，珠海、惠州毋庸置疑受粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃利好，前期都經(jīng)歷了一波投機性需求“洗禮”，2021年下半年伴隨著成交轉(zhuǎn)弱，投資退潮，整體庫存問題日漸凸顯，北海則主要是文旅投資客牽動，目前庫存主要以70平以下二房為主，受國內(nèi)疫情反復(fù)影響，短期高庫存問題也很難得到緩解。