??導(dǎo) 讀 

??總的來說新房銷售保持極高活力，商品房單月銷售規(guī)模較2019年同期漲幅擴(kuò)大，前5月東部地區(qū)銷售面積近3億平方米。

??◎  作者 / 楊科偉、姚鄭康

??6月16日下午，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2021年1-5月國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況以及房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)?？偟膩碚f新房銷售保持極高活力，商品房單月銷售規(guī)模較2019年同期漲幅擴(kuò)大，前5月東部地區(qū)銷售面積近3億平方米。但在新開工、土拍規(guī)模持續(xù)低位的影響下，開發(fā)投資額增速再度收窄3.3pts至18.3%。

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??銷售規(guī)模較2019年同期增19%
??前5月東部地區(qū)銷售面積近3億方同比增43%

??據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：1—5月，商品房銷售面積66383萬平方米，同比增長(zhǎng)36.3%；比2019年1—5月份增長(zhǎng)19.6%。商品房銷售額70534億元，增長(zhǎng)52.4%；比2019年1—5月份增長(zhǎng)36.2%。

??值得注意的是，對(duì)比2019年同期商品房銷售單月仍保持較高增速且有擴(kuò)大趨勢(shì)。對(duì)比2019年5月，商品房銷售面積和金額分別增長(zhǎng)19.7%和34%，較4月漲幅分別擴(kuò)大了3pts和8.1pts。受2020年疫后首個(gè)銷售節(jié)點(diǎn)前值較高影響，商品房銷售面積和金額同比增速分別降至9.2%和17.5%，仍保持較大正增長(zhǎng)。因此我們認(rèn)為5月全國(guó)商品房銷售表現(xiàn)仍然挺翹，規(guī)模及增速繼續(xù)向好發(fā)展。

??東部地區(qū)是全國(guó)銷售規(guī)模主支撐源和增速主增長(zhǎng)點(diǎn)的地位繼續(xù)保持。1—5月，東部地區(qū)商品房銷售面積28385萬平方米，規(guī)模兩倍于中部和西部地區(qū)。增速方面，前5月東部地區(qū)商品房銷售面積同比增長(zhǎng)42.5%，不僅遠(yuǎn)高于西部和東北地區(qū)，而且漲幅較因疫情前值較低的中部地區(qū)高1.2pts。

??1—5月份，東部地區(qū)商品房銷售面積28385萬平方米，同比增長(zhǎng)42.5%；銷售額41511億元，增長(zhǎng)61.8%。中部地區(qū)商品房銷售面積18003萬平方米，增長(zhǎng)41.3%；銷售額13760億元，增長(zhǎng)55.3%。西部地區(qū)商品房銷售面積17890萬平方米，增長(zhǎng)24.9%；銷售額13497億元，增長(zhǎng)31.0%。東北地區(qū)商品房銷售面積2106萬平方米，增長(zhǎng)22.2%；銷售額1766億元，增長(zhǎng)22.3%。東部地區(qū)如浙江、福建、江蘇等省份的嘉興、泉州等城市普遍出現(xiàn)全市新房沽清、秒開秒罄等現(xiàn)象，是當(dāng)前全國(guó)商品房銷售的重要發(fā)力點(diǎn)。

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??5月新開工面積超2億方但同比仍降6%
??前5月土拍規(guī)模轉(zhuǎn)負(fù)增長(zhǎng)7.5%

??據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：1-5月，房屋施工面積839962萬平方米，同比增長(zhǎng)10.1%，漲幅較4月收窄0.4pts。房屋新開工面積74349萬平方米，增長(zhǎng)6.9%，漲幅收窄6.8pts。房屋竣工面積27583萬平方米，增長(zhǎng)16.4%，漲幅收窄1.5pts。

??單月來看，房屋新開工面積20444萬平方米，雖規(guī)?；貧w2億平方米水平且環(huán)比增15%，但同比仍降6.1%，較2019年同期降3.7%，處于歷史低位。

??值得注意的是，受房屋新開工面積持續(xù)低位而竣工面積高增影響，施工面積累計(jì)增速連續(xù)3個(gè)月走低。房企對(duì)新開工意愿審慎外加竣工剛性節(jié)點(diǎn)作用下，施工面積同比累計(jì)增速由3月11.2%逐月下降至10.1%，雖對(duì)比往年而言增速仍處于高水平，但對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資的支撐大大減弱。

??據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：1—5月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積4396萬平方米，累計(jì)同比由4.8%下降15pts由正轉(zhuǎn)負(fù)下跌7.5%。集中供地下房企多將拿地重心優(yōu)先聚焦于核心城市，因此全國(guó)整體土地購(gòu)置面積累計(jì)增速由年初高點(diǎn)快速走低并回歸負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間。相對(duì)應(yīng)的，前5月土地成交價(jià)款降幅收窄14.9pts至20.5%，成都、蘇州等核心城市土拍再創(chuàng)新高。

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??5月投資同比漲幅收窄3.3pts
??主因是土拍與施工增長(zhǎng)乏力

??據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：1—5月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資54318億元，同比增長(zhǎng)18.3%，較1-4月漲幅收窄3.3pts；比2019年1—5月增長(zhǎng)17.9%。其中，4月單月房地產(chǎn)開發(fā)投資額為14078萬元，環(huán)比增11.2%；同比增長(zhǎng)9.8%，比2019年同期增長(zhǎng)18.7%，漲幅分別收窄3.8pts和2.9pts。

??5月整體開發(fā)投資額呈現(xiàn)規(guī)模增長(zhǎng)而增速走低的趨勢(shì)。規(guī)模增長(zhǎng)主要是由于房屋新開工面積單月向上突破2億平方米帶動(dòng)建安投資環(huán)比增長(zhǎng)，以此作為規(guī)模增長(zhǎng)主支撐。增速走低則是由于土地購(gòu)置面積和施工面積出現(xiàn)了增長(zhǎng)乏力現(xiàn)象，相比2020年、2019年同期增速均有明顯回落，由此反應(yīng)至投資同比、累計(jì)同比均有不同幅度的收窄。

??綜上，我們對(duì)于后市給出如下幾點(diǎn)判斷：房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)發(fā)揮經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定器作用，開發(fā)投資額、行業(yè)銷售規(guī)模將繼續(xù)保持兩位數(shù)以上增長(zhǎng)速度。但“三條紅線”下房企資金成本將繼續(xù)增加，土拍“兩集中”下資金運(yùn)用將更加審慎，對(duì)后續(xù)開工、拿地均有不利影響。

??商品房銷售來看，隨著年中節(jié)點(diǎn)到來，5-6月全國(guó)商品房銷售規(guī)模有望適度回升，但區(qū)域分化現(xiàn)象的存在仍將拖累整體增速，預(yù)計(jì)后續(xù)銷售面積、金額累計(jì)增速將有所收窄。

??房企拿地方面，隨著核心城市集中土拍陸續(xù)收尾，房企將把剩余資金投入其他具有潛力的二三四線城市，屆時(shí)整體土地購(gòu)置面積預(yù)計(jì)將迎來一輪較大回升，重新成為開發(fā)投資額的有力支撐。

??隨著上半年土拍結(jié)束，過去一年內(nèi)成交的熱點(diǎn)地塊將于下半年陸續(xù)開工。房屋新開工面積單月破2億方，已有初步回升苗頭。后續(xù)整體新開工規(guī)模單月增速有望回正，對(duì)應(yīng)的建安投資額也有望回升至高位。

??土拓投資和建安投資兩方樂觀預(yù)期下，預(yù)計(jì)前者將接棒房屋施工為房地產(chǎn)開發(fā)投資額提供支撐，中期也將繼續(xù)維持開發(fā)投資兩位數(shù)以上的累計(jì)增速水平。但在融資、信貸收緊的大環(huán)境下投資增速趨穩(wěn)趨勢(shì)不變。