??導(dǎo) 讀 

??穩(wěn)地市關(guān)鍵仍在加大土地供應(yīng)，緊調(diào)控背景下高價(jià)拿地仍需謹(jǐn)慎。

??◎  作者 / 馬千里、周奇

??4月末，重點(diǎn)城市集中拍地潮再次來(lái)臨。本輪共有4個(gè)城市集中拍地，分別是廣州、無(wú)錫、重慶和沈陽(yáng)，截止4月29日，已有110宗土地入市出讓?zhuān)偨ㄖ娣e達(dá)1801萬(wàn)平方米。因此，和上一次長(zhǎng)春拍地相比，這一輪土拍無(wú)疑更能反應(yīng)集中供地新政對(duì)重點(diǎn)城市的土地市場(chǎng)影響。在土地拍賣(mài)“撞期”下，這些城市的市場(chǎng)熱度較此前如何？集中供地下，地價(jià)水平是否相對(duì)平穩(wěn)？

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??三城土拍熱度表現(xiàn)分化

??重慶五成以上地塊成交溢價(jià)率超50%

??4月26日~4月29日，廣州、無(wú)錫、重慶迎來(lái)了第一場(chǎng)集中拍地。具體來(lái)看，截止發(fā)稿前，廣州共有48宗土地入市，成功出讓42宗，流拍6宗，共攬金超906億元；重慶主城區(qū)46宗涉宅地成交了39宗，共攬金575億元。無(wú)錫首批16宗地中已成功出讓9宗，總成交金額也超過(guò)了百億。

??從溢價(jià)水平來(lái)看，作為三城中唯一不限地價(jià)的城市，重慶本次集中供地的成交溢價(jià)率最高。盡管在土拍前重慶出臺(tái)了“部分熱點(diǎn)地塊若溢價(jià)率超50%土地出讓金繳納期限將縮短至一個(gè)半月”的新規(guī)，但仍有21宗地成交溢價(jià)率超過(guò)50%，占已成交地塊的55%，其中招商蛇口競(jìng)得的沙坪壩區(qū)西永組團(tuán)Ah標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)商住地溢價(jià)率更是高達(dá)130%。重慶的土地市場(chǎng)之所以呈現(xiàn)出“出乎意料”的熱度，主要原因在于重慶本次供應(yīng)地塊優(yōu)質(zhì)土地占比較高，如悅來(lái)組團(tuán)、蔡家組團(tuán)、兩路組團(tuán)，南區(qū)的茶園、西區(qū)的西永組團(tuán)及大楊石板塊等熱點(diǎn)板塊均有土地供應(yīng)，且這些地塊多瞄準(zhǔn)“剛改”需求，對(duì)房企吸引力較強(qiáng)，最終多以高溢價(jià)成交。無(wú)錫和廣州由于“限地價(jià)”的原因，平均溢價(jià)率相對(duì)較低。不過(guò)，無(wú)錫整體市場(chǎng)熱度并不低，已成交的9宗地觸及上限價(jià)進(jìn)入競(jìng)自持階段，包括一些較為冷門(mén)的地塊如錫山東港板塊懷仁幼兒園北地塊也是以最高限價(jià)和競(jìng)租賃5000平方米的條件成交。廣州市場(chǎng)整體較為平穩(wěn)，但區(qū)域熱度分化明顯：本次成交的42宗地中共有9宗地觸及最高限價(jià)，多集中在黃埔、番禺、南沙等熱點(diǎn)區(qū)域，其中黃埔、南沙更是拍出了新的“單價(jià)地王”，市場(chǎng)熱度較高，增城、從化、花都等區(qū)域土地更多以底價(jià)成交為主，流拍的6宗地也多集中在這些區(qū)域，土地市場(chǎng)表現(xiàn)較為冷淡。

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??重慶、無(wú)錫地價(jià)漲幅明顯

??優(yōu)質(zhì)地塊價(jià)格仍在上漲再?gòu)牡貎r(jià)水平來(lái)看，和2020年全年涉宅地價(jià)格相比，三城中僅廣州成交地價(jià)不及去年水平。對(duì)比周邊的可比歷史成交地塊來(lái)看，廣州成交的42宗地中，地價(jià)上漲的地塊和地價(jià)下跌的地塊數(shù)量各半，但由于中心四區(qū)出讓地塊占比較上一年明顯減少，平均地價(jià)水平較2020年呈下降趨勢(shì)。其中，地價(jià)上漲的地塊多集中在白云、黃埔、番禺、南沙等熱點(diǎn)區(qū)域，本次廣州成交樓板價(jià)TOP10地塊也大多位于這些區(qū)域。在這10宗地中，僅一宗地的價(jià)格因是存量用地且是定向出讓而出現(xiàn)下降，其余地塊的成交樓板價(jià)均較此前成交同類(lèi)型宅地價(jià)格出現(xiàn)上漲。其中漲幅最大的地塊位于白云金沙洲板塊，由華潤(rùn)以21.29億元的總價(jià)競(jìng)得，成交樓板價(jià)為28727元/平方米，實(shí)際可售樓板價(jià)則高達(dá)42122元/平方米，較去年年末越秀競(jìng)得的同一板塊宅地價(jià)格上漲了一倍多，刷新了板塊樓面價(jià)新高，并進(jìn)入全市成交土地單價(jià)TOP10。

??地價(jià)下降的區(qū)域多集中增城、從化等區(qū)域的遠(yuǎn)郊板塊，城市面貌一般，配套也有待完善，因此最終多以底價(jià)成交。不過(guò)，這些土地價(jià)格的降幅多在10%以?xún)?nèi)，并未較此前成交同類(lèi)型宅地的價(jià)格出現(xiàn)大幅下降。價(jià)格降幅較大的地塊多為商業(yè)占比高的地塊，且有大面積自持或其他配建要求，如降幅高達(dá)43%的廣州北站一地塊，該地塊住宅占比僅有44.4%，并且還需要建設(shè)3.75萬(wàn)平拆遷安置房。

??重慶和無(wú)錫的本次成交土地的平均地價(jià)則因優(yōu)質(zhì)地塊的成交占比維持高位而較去年出現(xiàn)明顯上漲。溢價(jià)率最高的重慶由于出讓地塊多為低容積率且區(qū)位優(yōu)越的宅地，因此成交樓面價(jià)相對(duì)較高，在已成交地塊中有22宗樓板價(jià)破萬(wàn)，其中渝北區(qū)觀音橋地塊更是刷新了重慶歷史成交宅地單價(jià)紀(jì)錄，平均地價(jià)水平較2020年明顯上漲。無(wú)錫亦是如此，出讓地塊中就三宗地的起拍價(jià)刷新了所在板塊的樓板價(jià)，在競(jìng)自持的影響下，大部分地塊的可售成交樓板價(jià)也較此前周邊成交地塊明顯上漲，典型如仁恒拿下的經(jīng)開(kāi)區(qū)南外地塊，成交樓板價(jià)雖然未觸及板塊最高成交地價(jià)，但若考慮6萬(wàn)方的租賃面積，可售樓板價(jià)將超過(guò)3萬(wàn)元/平方米，遠(yuǎn)高于板塊此前最高成交地價(jià)。

??03

??規(guī)模房企成為最大贏家

??融創(chuàng)229億大手筆落下13子從房企參拍情況上來(lái)看，此次三城集中土地出讓均吸引了多家規(guī)模房企參拍，如萬(wàn)科、融創(chuàng)、華潤(rùn)、保利等頭部房企更是參與了三城多宗土地的出讓。與無(wú)錫土拍外來(lái)房企唱主角不同，廣州和重慶的土拍競(jìng)爭(zhēng)中本土房企“話語(yǔ)權(quán)”明顯更大，如越秀在廣州參拍15宗并成功斬獲7宗，競(jìng)得率遠(yuǎn)高于其他房企，重慶起家的龍湖也重倉(cāng)大本營(yíng)，在重慶已成交地塊中落下4子。

??從最終競(jìng)拍結(jié)果來(lái)看，融創(chuàng)或成為本輪土拍最大贏家，在廣州、無(wú)錫和重慶三城均有落子，共成功競(jìng)得13宗地，花費(fèi)229億元。

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??穩(wěn)地市關(guān)鍵仍在加大土地供應(yīng)

??緊調(diào)控背景下高價(jià)拿地仍需謹(jǐn)慎總體來(lái)看，雖然三城均采取了集中供地，但是相對(duì)供地結(jié)構(gòu)平衡、供應(yīng)量較大的廣州而言，無(wú)錫和重慶的土拍熱度仍然高熱延續(xù)。尤其對(duì)于無(wú)錫這樣供應(yīng)體量較小的熱點(diǎn)城市，在“僧多肉少”的影響下，土地市場(chǎng)熱度反而進(jìn)一步上升，包括錫山東港等非熱點(diǎn)板塊也出現(xiàn)了封頂競(jìng)自持的現(xiàn)象，實(shí)際成交地價(jià)也明顯上漲。反觀首次土拍就推出900萬(wàn)平方米土地的廣州，無(wú)論是溢價(jià)水平還是地價(jià)變動(dòng)均相對(duì)穩(wěn)定，土地市場(chǎng)表現(xiàn)明顯平穩(wěn)。以此來(lái)看，對(duì)于熱點(diǎn)城市而言，加大土地供應(yīng)量才是平穩(wěn)地市熱度的關(guān)鍵途徑。

??接下來(lái)，又將有多個(gè)重點(diǎn)城市迎來(lái)首次集中拍地。首當(dāng)其沖的就是4月30日（明天）拍地的沈陽(yáng)，不過(guò)整體土拍市場(chǎng)表現(xiàn)預(yù)計(jì)將會(huì)比較平穩(wěn)。結(jié)合本次供應(yīng)情況來(lái)看，沈陽(yáng)此次樓板價(jià)超過(guò)5000元/平方米的地塊有12宗，占比接近5成，但大部分地塊均有無(wú)償代建要求，且前期市場(chǎng)關(guān)注度較高的廣電印刷廠、加工廠南北區(qū)地塊均已中止出讓?zhuān)ㄔ斠?jiàn)附表）；更重要的是，沈陽(yáng)樓市近來(lái)表現(xiàn)不佳，截止2021年3月住宅去化周期長(zhǎng)達(dá)29.5個(gè)月，受此影響，預(yù)計(jì)房企整體拿地積極性也會(huì)明顯不及本輪的重慶、無(wú)錫。進(jìn)入5月，將有更多城市迎來(lái)首場(chǎng)集中土拍，其中對(duì)于北京、深圳、廈門(mén)等首批供應(yīng)量較少且有優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)的城市（詳見(jiàn)《從供地計(jì)劃看“兩集中”城市2021年供地節(jié)奏》）來(lái)說(shuō)，首場(chǎng)土拍競(jìng)爭(zhēng)仍然會(huì)比較激烈，拿地成本尤其是優(yōu)質(zhì)地塊的價(jià)格也將會(huì)明顯攀高。而隨著熱點(diǎn)城市調(diào)控政策日益收緊，限房?jī)r(jià)背景下高成本拿地?zé)o疑會(huì)有較大的資金沉淀風(fēng)險(xiǎn)。建議房企大可將關(guān)注度放在有更多選擇的第二批或第三批供應(yīng)的地塊，避免成本拿地過(guò)高。

備注：本文截稿時(shí)間為2021年4月29日18:07。