??◎  作者 / 楊科偉、俞倩倩

??指標說明

??自房地產行業“去庫存”以來，2018-2019年全國商品房待售面積持續下行，2020年初因新冠疫情“黑天鵝”突襲，使得本就加速下行調整、交易持續低迷的樓市更加“雪上加霜”，庫存規模也由降跳增，迎來新一輪周期變換，為市場各方所關注。

??為此，我們梳理了全國百城數據，通過商品房待售面積（小口徑），商品住宅狹義庫存量（中口徑）、商品住宅廣義庫存量（大口徑）三個維度，每月20日定期發布《全國商品住房百城庫存月報》，以期將庫存總量變化趨勢和各城市市場的差異分化能及時傳達給市場。

??1、商品房待售面積：指報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報告期已竣工的拆遷還建、統建代建、公共配套建筑、房地產公司自用及周轉房等不可銷售或出租的房屋面積。

??2、商品住宅狹義庫存量：指報告期末已批準預售可供銷售的商品住宅建筑面積中，尚未銷售的商品住宅建筑面積。

??3、商品住宅廣義庫存量：指報告期末商品住宅市場的可銷售房屋量和涉宅用地施工量之和。以未動工總建面積加上已動工未拿銷證面積和狹義庫存面積之和來測算。

??2021年1月，因年末集中放量原因，本月供求環比皆有回調，同時也帶動了百城狹義和廣義庫存延續穩中有降態勢，狹義庫存降至5.9億平，廣義庫存持穩在37億平，去化周期穩步回調至11.38個月。其中一線韌性較強，降幅在不同能級中居首，二三線漲跌參半，中部和北部城市仍是庫存積壓的主要區域。

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??狹義庫存：環比降2%至5.9億平，一線尤其上海更創近兩年新低

??2021年開年，狹義庫存延續高位波動走勢。據CRIC監測數據，2021年1月百城商品住宅庫存量達到了58815萬平方米，經歷了去年年末集中放量，1月供求環比皆有回調，供應近乎“腰斬”，成交下降兩成左右，這也直接帶動了狹義庫存環比小幅微降2%，不過同比延續上行趨勢，漲幅達8%，仍顯著高于去年同期水平。

??環比來看，除三四線城市庫存量較12月基本持平之外，一、二線分別下降了4%和3%，主要源于熱點城市諸如上海、深圳、寧波等在供應縮量背景下，成交熱度不減，居民購房熱情依舊較高。同比來看，二線漲幅居首，達到12%；一線和三四線不分伯仲，漲幅基本在5%左右，庫存風險可控。

??一線城市中，上海的去庫存表現最為亮眼，即便調控升級也難抑居民購房需求的穩步釋放，2020年以來庫存量逐月波動下行，至2021年1月末降至636萬平方米，同比降幅達21%，供不應求市場格局持續。廣州、深圳本月庫存環比皆有回調，主要得益于年末成交熱度延續，同比持增，漲幅基本在10%左右。

??二線城市中，太原、沈陽、青島1月末狹義庫存量均超2400萬平方米，處二線城市前列。多數城市庫存量與上月相比變動不大，漲跌幅均在10%以內。近7成共20城1月庫存同比上漲，杭州、武漢等庫存上升且漲幅均在40%以上。杭州主要因近幾個月供應持續放量使得短期內庫存有了顯著跳增，武漢作為新冠疫情的“重災區”，2020年以來整體成交相對慘淡，供應放量下，庫存急速攀升。在10個庫存下降的城市中，寧波、海口、貴陽跌幅顯著，均超30%。

??三四線城市相比2019年末漲跌參半，不過不同城市間分化持續加劇：揚州漲幅最大，較2020年1月近乎翻番，日照、柳州、防城港、臨沂、衡陽、梧州次之，漲幅也在50%以上。下跌城市以東南沿海三四線為主，典型代表為鹽城、淮北、寧德、建德、衢州、河源等城，跌幅均在25%以上。

??圖1-3 2021年1月末商品住宅庫存量同比上漲TOP20城市情況（略）

??表1-1 百城2021年1月末商品住宅庫存量和同環比變動情況（單位：萬平方米）（略）

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??庫存消化周期：降至11.4個月，一線連續加速下跌至8.3個月

??因成交熱度延續，2021年1月末商品住宅去化周期也由去年12月末的11.53個月下降至11.38個月，略低于去年同期水平，總體呈現出下行后趨穩態勢。分能級來看，一線因良好成交熱度，去化周期保持下行，降至8.34個月，低于百城平均；二三線去化周期基本持穩在11-12個月左右，整體庫存風險基本可控。

??具體來看，一線城市去化周期最短且同環比保持降勢，除北京高達15個月以外，上海、廣州、深圳均小于10個月，基本不存在庫存積壓。

??30個二線城市中僅有太原、沈陽、大連、呼和浩特、長春5個城市庫存消化周期超過20個月，多數城市去化周期在12個月以內。從變化情況來看，因12月成交顯著放量，商品住宅消化周期環比跌多漲少，同比則漲跌參半，一方面貴陽、海口、廈門、合肥、石家莊等城較去年同期出現顯著下滑，另一方面杭州、沈陽、南寧、蘭州、呼和浩特等漲幅均超50%，值得關注的當屬沈陽、呼和浩特等北部內陸城市，消化周期超20個月且較2020年同期有顯著拉長趨勢，整體庫存風險較大。

??三四線城市環比漲跌參半，同比跌多漲少，“去庫存”效果好于預期。整體來看，宜昌、泰州、三明、常德、寧德、鹽城、揚州、東莞、徐州、晉江、蕪湖、淮北、常州等城市1月末消化周期維持在8個月以下，庫存壓力相對較小。而日照、北海、永泰、煙臺等基本面缺乏支撐的三四線城市不僅消化周期高達30個月以上，而且去化周期同環比齊增，庫存風險逐步浮出水面。

??表2-1 百城2021年1月末商品住宅庫存量去化周期和同環比變動情況（單位：月）（略）

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??廣義庫存：持穩37億平環比微降，東北、華北等區域城市總量及增幅居前

??受狹義庫存走低影響，本月百城廣義庫存也保持穩中有降態勢，2021年1月末達367621萬平方米，環比微降0.4%，同比上漲7%。不同能級城市分化加劇：一線同環比齊降，降幅均為3%，主要得益于良好的成交表現。其他各能級城市廣義庫存環比與上月持平，同比漲幅基本在6%-8%，庫存風險并不算太大。

??一線城市中廣州廣義庫存量最大，2021年1月末已達5884萬平方米，且同環比皆保持小幅微增態勢。而上海、深圳廣義庫存同環比均有不同程度的下降，主要得益于短期內資金驅動型購房需求集中釋放，成交高熱不退，帶動整體廣義庫存穩步下行。

??二三線城市中，貴陽、大連、沈陽、唐山、石家莊、滄州12月末廣義庫存量遙遙領先，突破1億平方米，株洲、煙臺、南昌、太原、蚌埠、佛山、寶雞、岳陽次之，廣義庫存量也達到了8000萬平方米以上。

??相較于2020年同期，多數城市廣義庫存量同比變動不大，漲跌幅基本不超過15%，不過不同城市分化持續加劇，以廊坊、鄭州、洛陽、保定、張家口等為代表的中部城市廣義庫存量顯著增加，漲幅超30%，原因無外乎以下兩點：一是地方政府財政依賴度較高，今年加快供地導致未開工地塊量增加；二是疫情壓縮居民收入使得整體行情轉淡。相較而言，重慶、西安、南寧、成都等中部城市廣義庫存量穩步回落，跌幅均超20%，目前的庫存風險基本可控。

??表3-2 百城2021年1月末商品住宅廣義庫存量和變動情況（單位：萬平方米）（略）

??綜上，2021年開年樓市迎來“開門紅”，雖然供求環比皆有回調，但市場熱度延續，成交跌幅不及供應也使得整體狹義和廣義庫存均維持穩中有降態勢，去化周期也降至11.38個月。分能級來看，一線市場整體韌性較強，無論是狹義庫存、廣義庫存還是去化周期，環比跌幅均在不同能級中居首，二三線城市分化持續加劇，沈陽、青島、大連、長春等北部城市依舊是“庫存高企”，整體風險較大，相較而言，東南沿海城市諸如鹽城、淮北、寧德等東南沿海城市成交熱度較高，狹義庫存和去化周期均穩步回落。

??預判下月，我們認為，狹義庫存總體持穩，降幅有限。一方面，2月恰逢春節傳統假期，房企推盤節奏有所放緩；另一方面，今年中央號召“就地過年”，一定程度上也將抑制返鄉置業需求的集中釋放，供求較1月還將穩步回調。部分城市分化也將持續加劇，對于核心一二線城市諸如上海、深圳、杭州而言，即便出臺嚴苛的調控政策，也難抑居民成交熱情，除非供應放量，否則庫存還將延續穩中有降態勢，而對于中部和北部弱二線以及缺乏基本面支撐的三四線城市，整體庫存壓力依舊較大，或將重新步入庫存上行周期。