??近年來，關(guān)于中國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入后開發(fā)時代的觀點(diǎn)時有所見，然而，對此深入的研究、系統(tǒng)的闡述似乎還沒有。圍繞這一主題，我們研究院專門進(jìn)行了幾次討論，并在此基礎(chǔ)上完成了本課題報告。課題報告從闡述后開發(fā)時代的概念和意義入手，在對典型國家案例剖析之后，對中國情況進(jìn)行了比較系統(tǒng)的分析，從而認(rèn)為中國房地產(chǎn)業(yè)正在進(jìn)入后開發(fā)時代。在此基礎(chǔ)上，本文又研究論述了后開發(fā)時代的特征、趨勢以及應(yīng)對。希望本課題的研究成果有助于正確認(rèn)識2020年抗疫背景之下的中國房地產(chǎn)發(fā)展，并加深對開發(fā)時代中國房地產(chǎn)的科學(xué)認(rèn)識。

后開發(fā)時代的概念與意義

??1.1 后開發(fā)時代的涵義

??縱觀世界發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)市場發(fā)展歷史，許多國家都曾經(jīng)歷過一個“大開發(fā)時代”，即房地產(chǎn)市場需求、新房開發(fā)規(guī)模、供應(yīng)規(guī)模快速增長，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場持續(xù)大規(guī)模增長、快速發(fā)展的階段。這個階段房地產(chǎn)市場以增量房地產(chǎn)市場為主導(dǎo)，房地產(chǎn)流通方式以買賣為主導(dǎo)。

??緊隨大開發(fā)時代之后的，則被稱之為“后開發(fā)時代”：房地產(chǎn)市場需求增長趨向平穩(wěn)，新房開發(fā)規(guī)模、供應(yīng)規(guī)模減少，房地產(chǎn)增量市場見頂回落。房地產(chǎn)市場逐步轉(zhuǎn)為由存量房市場為主導(dǎo)，房地產(chǎn)流通方式逐漸趨向于買賣與租賃并重。

??1.2 研究后開發(fā)時代的意義

??1.2.1     有利于準(zhǔn)確進(jìn)行市場研判

??相對于大開發(fā)時代，后開發(fā)時代的房地產(chǎn)市場并不是停滯不前，而是在市場結(jié)構(gòu)和市場運(yùn)行方式上具有不同的特點(diǎn)。首先，存量市場逐漸成為房地產(chǎn)市場的主導(dǎo)，盡管新房開發(fā)、供應(yīng)規(guī)模減少，但二手房地產(chǎn)市場非常活躍，因為家庭和企業(yè)在其生命周期的不同階段，對房地產(chǎn)的需求不斷變化，而房地產(chǎn)受自身物質(zhì)特性和空間位置制約，難以完全通過改造以適應(yīng)需求的變化，這就需要通過市場交易來實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)效用的優(yōu)化。其次，房地產(chǎn)的市場流通方式不再像大開發(fā)時代那樣以買賣為絕對主導(dǎo)，而是買賣與租賃并舉，因為房地產(chǎn)市場上各類市場主體的分工總是趨向不斷細(xì)化，當(dāng)房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)越來越多的以賺取長期穩(wěn)定現(xiàn)金流為主的機(jī)構(gòu)投資者時，租賃就成為房地產(chǎn)市場上非常重要的流通方式，同時，房地產(chǎn)買賣市場也不再是完全以B2C式的買賣“一股獨(dú)大”，機(jī)構(gòu)投資者之間的B2B交易也會占據(jù)很大的市場份額，因為不同投資者的投資偏好不同，擅長于在房地產(chǎn)資產(chǎn)生命周期的不同階段進(jìn)行運(yùn)營，B2B交易是其適時介于或退出一宗房地產(chǎn)資產(chǎn)的必需環(huán)節(jié)。因此，深入研究后開發(fā)時代房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)與運(yùn)行規(guī)律，有利于對房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢、方向進(jìn)行科學(xué)判斷。

??1.2.2     有利于合理制定企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略

??房地產(chǎn)市場發(fā)展的階段特征是房地產(chǎn)企業(yè)生存、發(fā)展的客觀外部環(huán)境，正確認(rèn)識、把握后開發(fā)時代房地產(chǎn)市場的特征，是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)正確制定自身發(fā)展戰(zhàn)略的前提。長期以來，我國房地產(chǎn)業(yè)以房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)為主體，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以“拿地-開發(fā)-銷售”為基本經(jīng)營方式，這與大開發(fā)時代增量市場為主體、買賣為主要流通方式相適應(yīng)。但是，當(dāng)后開發(fā)時代到來，房地產(chǎn)企業(yè)乃至房地產(chǎn)業(yè)整體如果不能及時調(diào)整自身發(fā)展戰(zhàn)略以順應(yīng)市場發(fā)展趨勢，就難以在新形勢下獲得長足的發(fā)展。發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史經(jīng)驗表明，隨著分工的不斷細(xì)化，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部會逐漸產(chǎn)生行業(yè)分化，自發(fā)地形成資金和專業(yè)實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)投資業(yè)（也是最主要的房地產(chǎn)出租人），和為其服務(wù)的其他細(xì)分行業(yè)（如房地產(chǎn)開發(fā)項目管理、房地產(chǎn)金融、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)設(shè)施管理等）。以美國為例，“房地產(chǎn)出租業(yè)”已成為房地產(chǎn)業(yè)中最主要的行業(yè)，在房地產(chǎn)業(yè)總收入中占比為39.95%（2012年），居房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)各行業(yè)之首。從起源上看，很多這類企業(yè)的前身就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。可見，隨著金融、法律環(huán)境的不斷優(yōu)化，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的基本經(jīng)營模式會從“購地-開發(fā)-銷售”自發(fā)轉(zhuǎn)型為“購地-開發(fā)-出租”，因為后者使企業(yè)的經(jīng)營周期更長、現(xiàn)金流更穩(wěn)定、經(jīng)營規(guī)模擴(kuò)展?jié)摿Ω螅虼耍瑐鹘y(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)也逐步演進(jìn)成為房地產(chǎn)出租業(yè)。

??1.2.3     有利于科學(xué)完善政府調(diào)控政策

??在大開發(fā)時代，房地產(chǎn)市場常常出現(xiàn)的投資過熱、房價上漲過快等問題，是政府調(diào)控政策的主要聚焦點(diǎn)。在后開發(fā)時代，房地產(chǎn)市場容易出現(xiàn)的問題會有所不同。例如，在一些住房租賃市場發(fā)達(dá)的國家，由于房地產(chǎn)出租者大多趨向于通過提升細(xì)分市場客群層次來提升租金水平，會逐漸形成住房租賃市場對最低收入者群體的擠出效應(yīng)，加大了租金支付困難群體的規(guī)模，從而形成一定的社會問題。一旦與某些經(jīng)濟(jì)社會環(huán)境惡化事件（如經(jīng)濟(jì)衰退、公共衛(wèi)生災(zāi)害）疊加，將引發(fā)社會矛盾，影響社會安定。因此，及時、有效把握后開發(fā)時代房地產(chǎn)市場的特征與趨勢，有利于完善政府調(diào)控政策，提早預(yù)防各類問題。

典型國家案例剖析

??我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城鎮(zhèn)化推進(jìn)和房地產(chǎn)開發(fā)，與很多東亞國家具有較高的相似性，而與歐美國家存在較大的差異。由于日本和韓國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城鎮(zhèn)化推進(jìn)和房地產(chǎn)開發(fā)階段領(lǐng)先于中國大陸地區(qū)，在此主要分析及借鑒日本和韓國經(jīng)驗。

??2.1 日本案例剖析

??縱觀上世紀(jì)50年代以來，日本住房新建量有兩個高位期，1973年和1996年，其中1996年最高。

??2.1.1      1996年新房規(guī)模見頂，經(jīng)濟(jì)進(jìn)入低增長階段初期（略）

??2.1.2      城市化處于中后期（1996年78%）（略）

??2.1.3      勞動人口見頂（1995年）（略）

??2.1.4      套戶比超1（1967年首超1，1996年1.13）（略）

??2.1.5      日本經(jīng)驗總結(jié)

??日本住宅新建量有兩個高位期，1973年和1996年，其中1996年為最高。

??從經(jīng)濟(jì)增速看，1973年是高增長的末期，1996年為由中速增長轉(zhuǎn)入低速增長的初期。

??從城市化率看，1973年與1996年，城市化率皆進(jìn)入70%-80%的穩(wěn)定階段。

??從人口看，1995年勞動年齡人口頂點(diǎn)與1996年住房建設(shè)量頂點(diǎn)基本同步。

??從套戶比看，1973年為1.03，1996年為1.13，皆已告別住房短缺時代。

??另外需關(guān)注：假如80年代后期日本沒有出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，則住宅新建量頂點(diǎn)很可能提前到1973年。

??2.2 韓國案例剖析

??縱觀上世紀(jì)60年代以來，韓國住宅新建量有兩個高位期，1990年和2015年，其中2015年為最高。

??2.2.1     經(jīng)濟(jì)進(jìn)入低增長初期（2.8%）（略）

??2.2.2     城市化處于后期（2015年81.6%）（略）

??2.2.3     勞動人口見頂（2016年）（略）

??2.2.4     套戶比超1（2009年1，2015年1.02）（略）

??2.2.5     韓國經(jīng)驗總結(jié)

??韓國住宅新建量有兩個高位期，1990年和2015年，其中2015年最高。

??從經(jīng)濟(jì)增速看，1990年是高增長末期，2015年低增長初期。

??從城市化率看，1990年為73%， 2015年為81%。

??從人口來看，2016年勞動年齡人口頂點(diǎn)和2015年住房新建量頂點(diǎn)基本同步。

??從套戶比來看，1990年為0.72，2015年為1.02，說明1990年住宅新建量不應(yīng)見頂，而2015年見頂更合乎邏輯。

??2.3 國際案例的啟示

??從日本和韓國的案例分析來看，判斷房地產(chǎn)業(yè)步入后開發(fā)時代的核心指標(biāo)是住宅新建量見頂。

??從日韓經(jīng)驗來看，進(jìn)入后開發(fā)時代時經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展有以下特征：

??經(jīng)濟(jì)增速轉(zhuǎn)入中低速增長；

??城市化率達(dá)到70%以上；

??勞動人口數(shù)量基本見頂；

??供求關(guān)系（戶均套數(shù)超過1）。

??這里有兩點(diǎn)情況需要說明。其一，假如80年代后期日本沒有出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，則住宅新建量很可能就不會于90年代再創(chuàng)新高了；其二，1998年之前韓國住宅領(lǐng)域是政府主導(dǎo)的非市場化，這點(diǎn)與中國相似，1998之后加大住宅市場化力度，于是新建量再度攀升，并于2015年出現(xiàn)歷史高點(diǎn)。

中國情況分析與總結(jié)

??1998年房改以后，我國城鎮(zhèn)的主要住房供應(yīng)模式由福利分房轉(zhuǎn)向了市場化的商品房，隨后房地產(chǎn)行業(yè)也迎來了20年的黃金發(fā)展時期。當(dāng)前中國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到底處于什么階段呢？我們從土地、新開工、銷售等三個主要產(chǎn)業(yè)指標(biāo)和經(jīng)濟(jì)增速、城鎮(zhèn)化率、人口狀況等三個宏觀指標(biāo)來依次分析。

??3.1       房地產(chǎn)指標(biāo)分析

??3.1.1    房企購地面積已于2011年見頂（略）

??3.1.2    商品住宅新開工面積正在構(gòu)筑歷史頂部（略）

??3.1.3    商品住宅銷售面積正在構(gòu)筑歷史頂部（略）

??3.2       宏觀指標(biāo)分析

??3.2.1    經(jīng)濟(jì)步入中速增長階段（略）

??3.2.2    城鎮(zhèn)化率超過60%（略）

??3.2.3    勞動年齡人口已于2013年見頂（略）

??3.2.4    城鎮(zhèn)住房告別普遍短缺時代（略）

??3.3       結(jié)論

??根據(jù)我國及借鑒日韓經(jīng)驗，分析住宅新建量見頂?shù)乃膫€重要條件：

??從經(jīng)濟(jì)增速看，2011年我國GDP增速“破10”，2012年“破8”，2016年“破7”，已由高速增長轉(zhuǎn)向中速增長。從這一因素看，已經(jīng)接近或初步具備住宅新建量見頂?shù)臈l件。

??從人口來看，我國總?cè)丝谀壳斑€在繼續(xù)增長，但勞動年齡人口已于2013年見頂。從這一因素看，完全具備住宅新建量見頂?shù)臈l件。

??從供求關(guān)系來看，我國戶均擁有的住房套數(shù)超過1，城鎮(zhèn)人均住房建筑面積40平方米，已告別住房短缺時代。從這一因素看，具備住宅新建量見頂?shù)臈l件。

??從城市化率看，官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)2019年我國的城鎮(zhèn)化率為60.6%。但對于這一數(shù)據(jù)，研究界存在較大爭議，其中李迅雷等人認(rèn)為存在低估。由于我國長期存在城鄉(xiāng)二元化現(xiàn)象，在城市（鎮(zhèn)）化率的統(tǒng)計口徑上，與發(fā)達(dá)國家不一致，因此造成這一指標(biāo)很難與發(fā)達(dá)國家簡單相比。從我國經(jīng)濟(jì)、人口、套戶比等三個指標(biāo)來看，我們傾向于認(rèn)為當(dāng)前我國城鎮(zhèn)化率存在低估，如按發(fā)達(dá)國家口徑，當(dāng)前應(yīng)該超過現(xiàn)在統(tǒng)計的比重。

??據(jù)此，基本可以認(rèn)為，當(dāng)前我國住宅新建量大概率已經(jīng)或者正在構(gòu)筑歷史大頂。

后開發(fā)時代的特征與趨勢

??新時代、新形勢，我國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)或者正在進(jìn)入后開發(fā)時代。準(zhǔn)確把握后開發(fā)時代的主要特征和趨勢，是我們行業(yè)持續(xù)發(fā)展的需要，也是企業(yè)健康發(fā)展的必需。我們總結(jié)了以下十個特征與趨勢：

??4.1 新房規(guī)模見頂回落

??目前中國商品住宅銷售面積正在構(gòu)筑歷史大頂，未來將逐步進(jìn)入后開發(fā)時代，但是這并不意味著新房規(guī)模的快速回落，而是在一定時間內(nèi)仍將保持較大的規(guī)模，隨后逐漸降低。因為中國城鎮(zhèn)化過程仍未結(jié)束，雖然勞動力年齡人口、生育率下降，但改善性需求仍然旺盛，使得銷售規(guī)模在短期內(nèi)仍具有韌性。

??4.2 存量房交易漸成市場主力

??目前，少數(shù)發(fā)達(dá)城市的存量房交易已經(jīng)接近或者超過新房交易。比如上海，早在2010年，二手房交易面積就已經(jīng)超過新房交易面積。未來將有越來越多城市的二手房交易量超過新房，乃至全國存量房市場交易全面超過新房。

??4.3 行業(yè)利潤率降低

??行業(yè)漸入成熟期，房地產(chǎn)快速升值狀態(tài)改變。依靠土地快速升值的暴利期將成為歷史，中短期來看，“房住不炒”的政策持續(xù)貫徹落實(shí)，房企融資端和收入端均受到嚴(yán)格的控制，利潤空間壓縮；長期來看，行業(yè)進(jìn)入成熟期，各項制度更加規(guī)范，市場更加平穩(wěn)，周期性減弱，利潤趨于合理、平均化。上市房企毛利率和凈利率中位數(shù)分別于2017年和2018年開始下降，這一趨勢仍將持續(xù)。

??4.4 房地產(chǎn)價格上漲放緩

??房價和地價高增長的時代過去，未來房價和地價增速將趨于合理，過去超過10%，甚至15%以上的商品房均價漲幅將很難再出現(xiàn)。房價和地價增速逐步與經(jīng)濟(jì)增速、居民收入增速相適應(yīng)，與貨幣增速相匹配。

??4.5 產(chǎn)業(yè)鏈更加充實(shí)豐富

??過去住宅開發(fā)具有巨大的成長和利潤空間，房地產(chǎn)開發(fā)銷售成為房企的主要業(yè)務(wù)。而在后開發(fā)時代，房地產(chǎn)開發(fā)的空間和利潤都已壓縮，房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)、流通業(yè)等將獲得蓬勃發(fā)展機(jī)會，產(chǎn)業(yè)鏈更加多元豐富。以物業(yè)管理行業(yè)為例，后開發(fā)時代巨大的房地產(chǎn)存量規(guī)模將給物管領(lǐng)域帶來巨大的增量空間。

??4.6 房企融資增長受到抑制

??2020年8月20日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會，明確了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則，涉及“三道紅線”和“四檔管理”。過去房地產(chǎn)市場大起大落的重要原因之一即房企的高杠桿擴(kuò)張行為。未來房企的融資擴(kuò)張將受到嚴(yán)格控制，這將使得土地市場周期性波動減弱，市場更加平穩(wěn)。

??4.7 業(yè)態(tài)創(chuàng)新成為新的增長點(diǎn)

??新房開發(fā)規(guī)模效應(yīng)不再，創(chuàng)新優(yōu)勢凸顯。比如租賃市場規(guī)模擴(kuò)大，機(jī)構(gòu)經(jīng)營者壯大，發(fā)展?jié)摿M(jìn)一步開拓，信息化的全面融入，形成新的業(yè)態(tài)。目前中國租賃市場的房源分布仍然以個人普租和城中村為主，占比分別達(dá)到了67%和28%。而以機(jī)構(gòu)為主的分散式品牌公寓和集中式品牌公寓僅分別占據(jù)了4%和1%。雖然當(dāng)前租賃的商業(yè)模式尚未成熟，仍面臨著許多亟待解決的問題。但長期來看，機(jī)構(gòu)經(jīng)營的租賃業(yè)務(wù)是業(yè)態(tài)創(chuàng)新的重要方向之一，具有龐大的市場規(guī)模，并將帶來新的增長點(diǎn)。

??4.8 行業(yè)集中度持續(xù)提升

??行業(yè)進(jìn)入成熟階段的重要標(biāo)志之一即行業(yè)集中度的提高，特別是類似房地產(chǎn)行業(yè)從周期性明顯、增量空間顯著，進(jìn)入周期性弱化、競爭加劇的階段，頭部房企的資源、資金等優(yōu)勢將進(jìn)一步放大，并不斷提高行業(yè)集中度，而中小房企想通過規(guī)模快速擴(kuò)張實(shí)現(xiàn)超越的可能性已經(jīng)很小。2016年以來，TOP20房企的集中度快速提高，2020年上半年已經(jīng)達(dá)到了44%。

??4.9 企業(yè)管理要求不斷提高

??開發(fā)時代由于增量空間大，房企的重點(diǎn)在擴(kuò)張成長上，對周轉(zhuǎn)能力、融資能力、拿地能力等有著更高的要求。而進(jìn)入后開發(fā)時代，對運(yùn)營能力、產(chǎn)品能力、管理能力等精耕細(xì)作的專業(yè)化能力要求提高。

??4.10 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城市更新關(guān)聯(lián)度增加

??中國仍存在著大量的老舊住房，對于城市來說，城市更新可以改善城市環(huán)境、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級；如棚戶區(qū)改造、舊小區(qū)改造、工業(yè)區(qū)改造等。對于房企來說，在許多區(qū)域如粵港澳大灣區(qū)，招拍掛土地出讓數(shù)量有限，城市更新項目成為低成本拿地的重要手段。

后開發(fā)時代的若干對策思考

??5.1 政府管理的優(yōu)化完善

??5.1.1 房住不炒

??房住不炒，就是要規(guī)避將房地產(chǎn)作為投機(jī)工具的行為，保證房地產(chǎn)為人們提供生活、生產(chǎn)和社會活動空間的正常使用價值，這既是避免土地、房屋等經(jīng)濟(jì)資源被無味浪費(fèi)，也是為了避免房地產(chǎn)市場投機(jī)進(jìn)而引發(fā)金融投機(jī)和社會不穩(wěn)定而必須堅持的重要原則。堅持這一原則不應(yīng)只依靠行政手段對房地產(chǎn)市場交易進(jìn)行直接干預(yù)，而是要通過促進(jìn)房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)、機(jī)制的完善和房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)演進(jìn)來進(jìn)行。從發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗看，當(dāng)房地產(chǎn)子市場結(jié)構(gòu)更為豐富，特別是房地產(chǎn)租賃市場和房地產(chǎn)間接投資（權(quán)益房地產(chǎn)投資信托基金）市場充分發(fā)育時，房地產(chǎn)市場上的租買選擇機(jī)制和投資替代機(jī)制形成并運(yùn)作，市場會自發(fā)地抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為。

??5.1.2 租售并舉

??后開發(fā)時代房地產(chǎn)市場流通以租賃、買賣并重為特征，政府應(yīng)盡快調(diào)整過去輕租賃重買賣的政策框架，加快制定促進(jìn)房地產(chǎn)租賃發(fā)展的制度和政策，同時盡快建立規(guī)范房地產(chǎn)租賃市場的政策體系。特別重要的是，要通過金融改革與創(chuàng)新支持房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行存量房地產(chǎn)經(jīng)營。發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗表明，金融是存量房地產(chǎn)經(jīng)營的基本條件。金融體系能否為租賃房地產(chǎn)投資經(jīng)營者提供資金成本合理的長期資金，是影響存量房地產(chǎn)經(jīng)營能否持續(xù)的關(guān)鍵。盡管政府也可以通過提供貸款擔(dān)保或貸款利息補(bǔ)貼來刺激針對低收入群體的租賃住房建設(shè)，但對于租賃住房和其他存量房地產(chǎn)經(jīng)營總體而言，需要更加全面、系統(tǒng)的長期資金融通渠道。發(fā)展房地產(chǎn)投資信托（REITs）是健全租賃住房融資渠道的關(guān)鍵。

??5.1.3 因城施策

??房地產(chǎn)市場的地域性和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的地域差異，要求政府對房地產(chǎn)市場的管理應(yīng)根據(jù)不同城市的具體情況因城施策。例如租售并舉，不應(yīng)是各類城市一個標(biāo)準(zhǔn)，一、二線超大城市，房地產(chǎn)租賃市場發(fā)展應(yīng)更快一些，三、四線中小城市則應(yīng)充分考慮其各自特點(diǎn)進(jìn)行差別化發(fā)展。

??5.1.4 長效機(jī)制

??對房地產(chǎn)市場的管理，要注重建立長效機(jī)制，應(yīng)特別從以下三個方面著手進(jìn)行：首先，要減少對土地財政的依賴度，大開發(fā)時代給地方政府帶來了巨大的土地出讓金收入，而后開發(fā)時代隨著房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模減少，這一收入將大大減少，政府應(yīng)及早制定應(yīng)對措施，減少對土地財政的依賴；其次，要優(yōu)化稅收結(jié)構(gòu)，逐步改變長期以來交易稅為主體、持有稅微不足道的房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)，適當(dāng)增加持有稅占比。當(dāng)然，從房住不炒、租售并舉的原則出發(fā)，持有稅增加不宜過快，以免對機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)行房地產(chǎn)存量經(jīng)營產(chǎn)生抑制作用。第三，完善城市更新的促進(jìn)機(jī)制，后開發(fā)時代城市更新不能再以大拆大建為模式，而是要在充分保留城市歷史文脈和風(fēng)貌的前提下進(jìn)行空間和功能的優(yōu)化、提升，如何充分調(diào)動全社會各種資源，高效有序地開展城市更新，是政府應(yīng)著重考慮的。

??5.2 開發(fā)企業(yè)的應(yīng)對之策

??5.2.1 審時度勢，科學(xué)定位

??后開發(fā)時代房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部分工將不斷細(xì)化，每一家房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)審時度勢，根據(jù)外部環(huán)境和企業(yè)自身愿景、條件對自身在分工鏈中的定位進(jìn)行科學(xué)謀定。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，既可以選擇進(jìn)化、升級為房地產(chǎn)投資者，持有經(jīng)營辦公樓、零售商業(yè)房地產(chǎn)、公寓等，也可以下沉為專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)項目代工、管理者，這需要根據(jù)房地產(chǎn)市場演進(jìn)的發(fā)展階段以及企業(yè)自身資產(chǎn)規(guī)模、與金融市場對接能力、風(fēng)險把控能力以及人力資源特點(diǎn)等方面的審慎考量而科學(xué)謀定。

??5.2.2 與時俱時，轉(zhuǎn)變經(jīng)營模式

??在大開發(fā)時代，各類房地產(chǎn)企業(yè)形成了與時代應(yīng)適應(yīng)的經(jīng)營模式和業(yè)務(wù)模式。如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以“拿地-開發(fā)-銷售”的相對短平快模式獲得了極高的資金利潤率，物業(yè)管理公司和房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)則分別以對接開發(fā)商和銀行迅速“圈地”獲得大把業(yè)務(wù)源，房地產(chǎn)業(yè)整體上以較為粗放的經(jīng)營模式為特征。后開發(fā)時代這些經(jīng)營模式將無法繼續(xù)為企業(yè)帶來豐厚、穩(wěn)定的利潤。轉(zhuǎn)變經(jīng)營模式是各類房地產(chǎn)企業(yè)必須考慮的重要課題。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，如果升級為房地產(chǎn)持有經(jīng)營者，那么經(jīng)營模式必然要轉(zhuǎn)向以賺取長期現(xiàn)金流為主，相應(yīng)地，企業(yè)要在資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、人力資源隊伍、內(nèi)部管理制度等方面進(jìn)行重大調(diào)整。

??5.2.3 減負(fù)債，降杠桿

??長期以來，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)傾向于采用高負(fù)債、高杠桿方式做大規(guī)模的、提高自有資金利潤率，大開發(fā)時代的市場環(huán)境也為這種經(jīng)營風(fēng)格提供了條件。后開發(fā)時代，市場環(huán)境發(fā)生了很大的變化，高負(fù)債、高杠桿不僅實(shí)施可能性大減，即使實(shí)施也會使企業(yè)面臨巨大的風(fēng)險。這對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特別是準(zhǔn)備升級轉(zhuǎn)型從事房地產(chǎn)持有經(jīng)營的企業(yè)是嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，但也是促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、提升經(jīng)營能力的機(jī)遇。明智的企業(yè)應(yīng)積極主動地應(yīng)對，可以通過調(diào)整企業(yè)融資結(jié)構(gòu)，增加直接融資，減少間接融資，來實(shí)現(xiàn)減負(fù)債、降杠桿。從長遠(yuǎn)來看，我國的房地產(chǎn)信托投資基金市場一旦開放，將成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要融資渠道。企業(yè)應(yīng)提前準(zhǔn)備進(jìn)入這一市場的自身條件和能力。

??5.2.4 苦練內(nèi)功，優(yōu)化管理

??大開發(fā)時代的房地產(chǎn)業(yè)特別是房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)是高利潤行業(yè)，企業(yè)往往是通過不斷擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模取勝，而擴(kuò)大規(guī)模的主要手段與企業(yè)內(nèi)部管理關(guān)系并不密切。后開發(fā)時代房地產(chǎn)企業(yè)難以延用老的模式獲得成功，而是要通過苦練內(nèi)功，優(yōu)化管理來控制風(fēng)險、提高經(jīng)營效率。企業(yè)應(yīng)在市場研判、戰(zhàn)略制定、內(nèi)部管理模式、主要外部資源對接等方面進(jìn)行精細(xì)化管理，應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部人員培訓(xùn)并妥善借用外腦。