??2020年11月16日，北京——在近期召開(kāi)的十九屆五中全會(huì)中，堅(jiān)持建設(shè)“數(shù)字中國(guó)”成為熱議話(huà)題。從今年以來(lái)，發(fā)展“數(shù)字經(jīng)濟(jì)”、加快新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等政策頻繁推出，數(shù)字化發(fā)展已成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)的重要引擎。這其中，數(shù)據(jù)中心作為科技創(chuàng)新和信息化發(fā)展的關(guān)鍵載體，扮演著不容忽視的角色。

??仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部總監(jiān)米陽(yáng)表示：“自疫情以來(lái)，數(shù)據(jù)中心的價(jià)值與作用就已充分顯現(xiàn)，短視頻、直播、游戲等行業(yè)爆發(fā)式增長(zhǎng)，遠(yuǎn)程辦公、遠(yuǎn)程協(xié)作等工作模式轉(zhuǎn)變導(dǎo)致線(xiàn)上數(shù)據(jù)量激增，客戶(hù)需求規(guī)模量級(jí)大幅增加。在政策紅利的不斷加持下，數(shù)據(jù)中心不僅迎來(lái)了建設(shè)高潮，也推動(dòng)了其投資熱度的迅速躥升。”

??數(shù)據(jù)中心投資熱度攀升，北京成交集中涌現(xiàn)

??2020年第三季度多個(gè)數(shù)據(jù)中心物業(yè)在京成交，包括鵬博士的資產(chǎn)包和萬(wàn)國(guó)數(shù)據(jù)（GDS）購(gòu)入的數(shù)個(gè)現(xiàn)有及未來(lái)項(xiàng)目。其中，鵬博士以23億元人民幣總價(jià)轉(zhuǎn)讓其數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)包，但仍繼續(xù)運(yùn)營(yíng)和管理標(biāo)的資產(chǎn)相關(guān)的數(shù)據(jù)中心業(yè)務(wù)，以此聚焦主業(yè)、盤(pán)活資產(chǎn)，由自建自營(yíng)模式轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)戰(zhàn)略。

??與此同時(shí)，萬(wàn)國(guó)數(shù)據(jù)（GDS）也積極在京布局，三季度在順義完成收購(gòu)三個(gè)數(shù)據(jù)中心物業(yè)，均已滿(mǎn)租或完成預(yù)租，由內(nèi)資短視頻企業(yè)和IT巨頭承租。此外，萬(wàn)國(guó)數(shù)據(jù)也與中信產(chǎn)業(yè)基金合資收購(gòu)位于通州的數(shù)據(jù)中心在建地塊。該項(xiàng)目總面積約21,000平方米，為市場(chǎng)中的稀缺資源。盡管該項(xiàng)目預(yù)計(jì)將于2022年和2023年方能分期入市，但也已與大型企業(yè)開(kāi)始洽談?wù)馐乱恕?/p>

??今年多家投資機(jī)構(gòu)積極配置數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)。隨著內(nèi)資IT企業(yè)不斷崛起、持續(xù)擴(kuò)張，數(shù)據(jù)流量呈爆發(fā)式增長(zhǎng)，引領(lǐng)數(shù)據(jù)中心終端需求保持強(qiáng)勁。與此同時(shí)，一線(xiàn)城市投建營(yíng)運(yùn)監(jiān)管趨嚴(yán)、審批門(mén)檻高，北京等城市數(shù)據(jù)中心供應(yīng)和資源稀缺。因此，更多第三方運(yùn)營(yíng)商和投資人高度關(guān)注在一線(xiàn)城市的數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)布局，希望盡早登上這一班價(jià)值增長(zhǎng)的“快車(chē)”，占據(jù)有利席位。

??中國(guó)數(shù)據(jù)中心市場(chǎng)持續(xù)高速發(fā)展，或進(jìn)入新一輪爆發(fā)期

??數(shù)據(jù)流量的爆發(fā)式增長(zhǎng)以及云計(jì)算的發(fā)展帶動(dòng)了中國(guó)數(shù)據(jù)中心行業(yè)的快速成長(zhǎng)。2019年中國(guó)數(shù)據(jù)中心產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)規(guī)模達(dá)到1,562.5億元，同比增長(zhǎng)27.2%，遠(yuǎn)高于世界11%的平均水平。盡管我國(guó)的數(shù)據(jù)中心行業(yè)起步較晚，但市場(chǎng)增長(zhǎng)潛力十足，2022年市場(chǎng)規(guī)模預(yù)計(jì)將達(dá)3,200億元，市場(chǎng)或?qū)⑦M(jìn)入新一輪爆發(fā)期。

??區(qū)域市場(chǎng)層面，中國(guó)IDC（互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)中心）業(yè)務(wù)市場(chǎng)已逐漸形成以京津冀、長(zhǎng)三角、大灣區(qū)為代表的城市群發(fā)展格局，這些地區(qū)因人口及互聯(lián)網(wǎng)用戶(hù)密度高，互聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算等企業(yè)、政企用戶(hù)數(shù)量大，對(duì)于數(shù)據(jù)中心業(yè)務(wù)的需求也最為旺盛。因此，北京、上海、廣州、深圳等一線(xiàn)城市的數(shù)據(jù)資源最為集中，上架率超過(guò)六成。近年來(lái)，受限于能耗指標(biāo)管控、土地資源緊缺，數(shù)據(jù)中心建設(shè)呈現(xiàn)從北、上、廣、深向環(huán)一線(xiàn)城市擴(kuò)散的趨勢(shì)。此外，中西部地區(qū)受益于能源豐富、建設(shè)租金成本低等優(yōu)勢(shì)，數(shù)據(jù)中心規(guī)模整體建設(shè)規(guī)模增長(zhǎng)較快。

??北京IT行業(yè)快速擴(kuò)張，或帶動(dòng)數(shù)據(jù)中心市場(chǎng)繼續(xù)擴(kuò)容

??盡管受到能耗額度、土地供應(yīng)和政策監(jiān)管的限制，北上廣深等一線(xiàn)城市的數(shù)據(jù)中心供應(yīng)緊張，但隨著數(shù)字化轉(zhuǎn)型及5G移動(dòng)技術(shù)的深入推動(dòng)，數(shù)據(jù)中心作為海量數(shù)據(jù)的承載實(shí)體將持續(xù)發(fā)展。需求的集聚促使萬(wàn)國(guó)數(shù)據(jù)、世紀(jì)互聯(lián)等頭部供應(yīng)商持續(xù)布局一線(xiàn)及周邊地區(qū)。

??近年來(lái)，北京IT行業(yè)擴(kuò)張勢(shì)頭尤為強(qiáng)勁。2019年，IT業(yè)已經(jīng)超過(guò)金融行業(yè)，成為北京甲級(jí)辦公樓最主要的租賃需求來(lái)源。5G時(shí)代所帶來(lái)的數(shù)據(jù)流量的爆發(fā)式增長(zhǎng)將驅(qū)動(dòng)數(shù)據(jù)中心市場(chǎng)進(jìn)一步快速發(fā)展，疫情期間獲益的在線(xiàn)視頻、游戲等行業(yè)對(duì)于數(shù)據(jù)中心的需求或?qū)⑦M(jìn)一步增長(zhǎng)，而IT頭部企業(yè)也將持續(xù)釋放強(qiáng)勁需求。

??由于北京市城六區(qū)范圍內(nèi)禁止新建和擴(kuò)建數(shù)據(jù)中心，北京IT行業(yè)的蓬勃發(fā)展推動(dòng)數(shù)據(jù)中心向北京郊區(qū)和環(huán)京周邊區(qū)域外溢，而河北等多地紛紛出臺(tái)吸引數(shù)據(jù)中心行業(yè)發(fā)展的優(yōu)惠政策，推動(dòng)周邊地區(qū)數(shù)據(jù)中心規(guī)模的大幅增長(zhǎng)。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)報(bào)導(dǎo)，截至今年3月底，北京周邊地區(qū)數(shù)據(jù)中心投運(yùn)機(jī)柜達(dá)17.35萬(wàn)個(gè)、在建機(jī)柜達(dá)32.55萬(wàn)個(gè)、規(guī)劃?rùn)C(jī)柜27.62萬(wàn)個(gè)，共計(jì)77.53萬(wàn)個(gè)，體量巨大。

??“數(shù)據(jù)中心受政策支持，及其市場(chǎng)發(fā)展空間大、現(xiàn)金流穩(wěn)定的特點(diǎn)，未來(lái)在北京及周邊市場(chǎng)將進(jìn)一步供不應(yīng)求。但其本身作為資本密集型、管理密集型以及高技術(shù)門(mén)檻行業(yè)，具有較高的行業(yè)壁壘，在房地產(chǎn)投資中也仍處于新興領(lǐng)域的起步階段。因此，深入了解市場(chǎng)基本面、自身運(yùn)營(yíng)能力以及當(dāng)?shù)乇O(jiān)管法規(guī)對(duì)相關(guān)投資者來(lái)說(shuō)尤為重要。”米陽(yáng)總結(jié)道。

??更多閱讀：數(shù)據(jù)中心行業(yè)的運(yùn)營(yíng)與租賃模式

??從外觀(guān)形態(tài)來(lái)看，數(shù)據(jù)中心與商業(yè)地產(chǎn)其他物業(yè)類(lèi)似，依舊是一棟提供空間用于出租的房產(chǎn)。但有別于傳統(tǒng)的商辦住宅項(xiàng)目，數(shù)據(jù)中心存放的是服務(wù)器等高精尖設(shè)備，對(duì)于能源供應(yīng)、帶寬、安全性等方面有諸多要求，其在建造與運(yùn)營(yíng)方面也更為專(zhuān)業(yè)化，因此對(duì)于投資者存在一定的準(zhǔn)入壁壘。

??從運(yùn)營(yíng)方而言，數(shù)據(jù)中心可以分為企業(yè)數(shù)據(jù)中心（EDC）和互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)中心（IDC），基本可以理解為業(yè)務(wù)自用和有償服務(wù)兩類(lèi)。其中，IDC服務(wù)提供商分為電信運(yùn)營(yíng)商和第三方運(yùn)營(yíng)商。中國(guó)的IDC市場(chǎng)由三大電信運(yùn)營(yíng)商主導(dǎo)，三者的市場(chǎng)份額占比超過(guò)60%。而近年來(lái)，第三方數(shù)據(jù)中心運(yùn)營(yíng)商迅速崛起。他們多以長(zhǎng)期租賃的方式獲取物業(yè)，并自行建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施。第三方運(yùn)營(yíng)商的龍頭效應(yīng)顯著，頭部企業(yè)占據(jù)了絕大部分市場(chǎng)份額，它們可以同時(shí)引進(jìn)多家運(yùn)營(yíng)商的帶寬資源，市場(chǎng)口碑好、服務(wù)質(zhì)量?jī)?yōu)、產(chǎn)品種類(lèi)豐富、定制化能力強(qiáng)。

??從需求端而言，云端服務(wù)業(yè)供應(yīng)商、互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)是拉動(dòng)市場(chǎng)規(guī)模的主要驅(qū)動(dòng)力。此外，政府及金融機(jī)構(gòu)的需求活躍，醫(yī)療、零售等企業(yè)IT功能外包需求亦穩(wěn)定增長(zhǎng)。與此同時(shí)，該市場(chǎng)租賃經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定性很高。由于前期投資成本、搬遷的工程和時(shí)間成本較高，因此租戶(hù)的續(xù)租率高，而服務(wù)商長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)租賃可以確保穩(wěn)定的收益。另外，維護(hù)保養(yǎng)、網(wǎng)絡(luò)接入、軟硬件的租借和管理等增值服務(wù)也可以為服務(wù)提供商帶來(lái)額外收入。第三方數(shù)據(jù)中心的租賃模式主要分為批發(fā)型和零售型。