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易居季報  之

【10大國際都市房價指數報告】

??核心觀點

??全球貨幣大放水，三季度10大國際都市房價繼續創新高。年初新冠疫情發生后，全球經濟受到重創，但10大國際都市房價指數卻連續3個季度逆勢上行，主要是疫情以來，發達國家紛紛貨幣放水，多國利率下降至歷史最低水平，全球可謂是史無前例大放水，因此雖然經濟下行，但各國股票、房產、黃金等多種資產價格普遍上漲。

??三季度多城房價創歷史新高。國際大都市房產作為優質的核心資產，在流動性泛濫的背景下受到資金的青睞，洛杉磯、倫敦、首爾、上海房價紛紛創出歷史新高，其他城市房價也多有上漲。

??在經濟走勢和貨幣政策全球趨同的背景下，全球主要大都市房地產市場走勢，尤其是房價變化，也具有一定的相似性和趨同性，為了更好跟蹤和研究國際及國內大都市的房價變化，易居房地產研究院在國內率先研究和創建了10大國際都市房價指數報告。本報告選取了紐約、洛杉磯、倫敦、東京、首爾、多倫多、新加坡、香港、北京和上海等全球10大都市為樣本，依據當地政府公布的統計數據展開分析。

??10大國際都市房價指數

??本報告共選取了10個代表性的國際都市，對各個城市的房價指數進行標準化處理后，以GDP占比計算得出的權重相乘，即得出當期10大國際都市房價指數。需要指出的是，本文中的北京和上海所選取的房價指數為國家統計局公布的二手住宅銷售價格指數，主要是考慮到內地調控政策嚴厲，北京和上海的新建商品住宅價格受限價政策影響有一定的失真，而二手房價格走勢受政策影響較小；另外該指數與真實房價波動相比，波幅偏小，但是為了數據的權威性，本文仍采用官方公布的數據。

??美國次貸危機爆發以后，10大國際都市房價指數下滑，于2009年二季度觸底，此后隨著全球經濟的逐漸復蘇，10大國際都市房價指數也開始了上行趨勢。10大國際都市房價指數總體上持續了近十年的上漲。2009年三季度至2011年三季度緩慢上漲，2011年四季度至2012年一季度受歐債危機的影響小幅下跌，2012年二季度至2016年四季度漲勢較快，2017年一季度至2018年三季度漲勢有所放緩，四季度轉跌。2019年以來小幅震蕩上漲。

??2020年三季度，10大國際都市房價指數為151.4，環比上漲1%，同比上漲3.1%，與次貸危機后的低谷2009年二季度相比，上漲69.9%。2020年初新冠疫情發生后，全球經濟受到嚴重影響，但10大國際都市房價指數卻持續逆勢上行，主要是疫情以來全球各主要國家貨幣紛紛大放水，資金流動性泛濫所致。

??10大國際都市房價漲幅排名

??1、洛杉磯環比漲幅第一

??根據各國統計部門的數據，與2020年二季度相比，10大國際都市中，三季度房價上漲的城市有8個，下跌的城市有2個。

??環比漲幅排在前3位的城市分別為洛杉磯、上海和首爾。其中，洛杉磯以2.7%的環比漲幅位列第一。過去一個季度，美國經濟在疫情影響下繼續低迷，洛杉磯房價逆勢上漲主要是流動性泛濫所致。2020年3月，為應對疫情影響導致的資本市場大幅震蕩，美聯儲緊急降息至0-0.25%的超低水平，并宣布開啟無限量QE。近日，美國房地產按揭擔保機構房地美指出，年初至今抵押貸款利率已經第12次降至創紀錄低位。在全球貨幣寬松、流動性泛濫背景下，資金偏好具有良好基本面的核心區域樓市。因此可以看到，三季度上海、首爾、多倫多、北京、東京等國際大都市房價都獲得了1%以上的環比漲幅。

??環比漲幅排在末3位的城市分別為香港、紐約和新加坡，其中香港和紐約房價環比小幅下跌，新加坡則小幅上漲。7月份香港本地暴發第三波疫情，第三季度平均房價微跌1%至2%。但從月度來看，9月住宅價格已環比小幅上漲，若疫情持續受控，四季度香港房價有可能會重新恢復上漲。

??2、洛杉磯同比漲幅最大

??2020年三季度，同比漲幅排在前3位的城市分別為洛杉磯、上海和北京，同比漲幅分別為6%、4.9%和4.8%，其中洛杉磯的同比漲幅最大。洛杉磯房價同比漲幅最大，主要是去年下半年以來美國貨幣政策持續寬松，2019年7月，美聯儲時隔10多年首次降息，僅去年下半年就有3次降息，今年3月更是連續兩次下調利率至0%-0.25%的歷史低位，流動性增加導致美國股票房產等資產價格上漲。

??同比漲幅排在末3位的城市分別為香港、多倫多和新加坡，房價均小幅上漲。其中，香港以0.3%的同比漲幅位列倒數第一位。雖然新冠肺炎疫情的全球流行使得世界經濟嚴重衰退，但三季度10大國際都市中的房價相比去年同期均出現上漲，說明在全球超低利率和流動性過剩的影響下，大都市的房產仍是最受歡迎的資產之一。

??10大國際都市房價走勢

??1、紐約和洛杉磯：紐約環比小幅下跌，洛杉磯環比上漲

??2020年3月，為應對疫情影響導致的資本市場大幅震蕩，美聯儲緊急降息至0-0.25%的超低水平，并宣布開啟無限量QE。以往來看，貨幣寬松有利于資產價格上漲。雖然新冠肺炎疫情對美國經濟造成重創，今年第二季度美國GDP甚至創上世紀40年代以來最大降幅，但美國房價并未大跌，紐約房價處于高位盤整狀態，洛杉磯房價則有加速上漲的趨勢。說明貨幣寬松對資產價格的利好要大于經濟下行對房價的利空。美聯儲在本月的決策會議中重申了將長期維持低利率的承諾，有國際機構預計美聯儲至少會在2023年之前維持政策利率在近零水平。三季度美國經濟相比二季度已有所好轉，在寬松的貨幣政策下，預計四季度紐約和洛杉磯房價將小幅上漲。

??2、倫敦：創歷史新高

??新冠疫情發生后，2020年3月英國央行兩次降息至0.1%的歷史低位。7月6日，英國宣布將房產印花稅起征點從現在的12.5萬英鎊提升至最高50萬英鎊，這一舉措將使大部分購房者免于繳納印花稅，這項政策刺激了英國的購房需求，疊加寬松的貨幣政策，三季度倫敦房價延續了上漲趨勢，并創歷史新高。不過英國經濟目前再次面臨第二次全國性封鎖的壓力，英國央行（Bank of England）預計，今年最后一季度產出將收縮2%，低于此前預測的增長5.5%。預計在貨幣寬松和印花稅減免的利好下，四季度倫敦房價還將繼續上漲，但漲幅或將小于三季度。

??3、東京：震蕩上漲

??受疫情影響，二季度日本GDP創下二戰以后的最大降幅，三季度經濟有所恢復。雖然經濟不景氣，但在全球流動性泛濫的情況下，今年東京房價仍延續了過去幾年的上漲趨勢。近日，日本央行行長黑田東彥稱，日本經濟正在復蘇，但仍處于嚴峻狀態。日本不會像通縮時期那樣出現大范圍的物價下降現象，央行將堅定持續寬松貨幣政策。預計四季度東京房價仍會小幅上漲。

??4、首爾：創歷史新高

??2020年3月，韓國央行緊急下調基準利率至0.75%的歷史最低水平，以對抗公共衛生事件帶來的經濟影響，5月再次降息至0.5%的極低水平，寬松的貨幣政策雖然能夠刺激經濟增長，但也令資金流入了本來已經過熱的房地產市場。 11月3日，韓國政府發布了《房地產公示價格上調案》，這是今年以來韓國政府第四次發布房地產新政。本輪新政旨在通過向高價房產持有者征收更高的房產稅，抑制房價過快上漲，從而穩定房地產價格。但是新政并未達到預期目標，反而進一步推高了房價，寬松的貨幣政策是房價上漲的重要推手。10月，韓國央行表示將維持寬松的貨幣政策立場，預計四季度首爾房價將繼續小幅上漲。

??5、多倫多：持續小幅回升

??2020年3月，加拿大央行三次降息至0.25%，寬松的貨幣政策對資產價格是利好。多倫多地產局的數據顯示，9月份大多倫多地區共成交11,083套現有房屋，這是多倫多房屋銷售有史以來最好的9月，比2019年9月暴增42.3％。地產局 表示，截至9月底，年度銷售已經追回所有失地，比2019年前9個月高出1％。寬松的貨幣環境造成極低的借貸成本，是多倫多房屋成交量大增、房價上漲的重要原因。預計四季度多倫多房價或將繼續小幅上漲。

??6、新加坡：小幅上漲

??2020年一季度，受疫情和經濟影響，新加坡房價小幅下跌，二三季度在全球貨幣放水，流動性泛濫的影響下，新加坡房價小幅上漲。預計接下來幾個季度，新加坡房價仍會在目前位置小幅震蕩，小幅上漲或下降均有可能。

??7、香港：小幅下跌                

??2020年3月，繼美聯儲降息后，香港兩次下調基準利率至0.86%，二季度香港房價小幅上漲。7月份香港本地暴發第三波疫情，第三季度平均樓價小跌1.1%。但以月度來看，9月份的私人住宅售價指數則環比上漲0.4%。隨著香港國安法的制定和實施，香港局勢將持續好轉并恢復穩定，這將有利于香港經濟的恢復，也有利于香港房價的回升。隨著開發商在第四季度加快新盤推售步伐，有望帶動樓市氣氛。若疫情持續受控，在寬松的貨幣政策下，預計四季度香港房價將小幅上漲。

??8、北京和上海: 三季度房價繼續上漲，上海房價創歷史新高

??2020年以來，北京和上海的房價均連續3個季度上漲，上海房價還創出新高，主要是疫情后貨幣寬松所致，而且京滬房價已經橫盤三年，調整比較充分。央行年內3次降準，M2創2017年二季度以來的三年多新高，M1創兩年多新高，貨幣放水利好資產價格。而且中國是主要國家中疫情控制最好的，經濟自二季度以來持續轉好，IMF預計2020年中國將是全球唯一實現正增長的主要經濟體，經濟的持續轉好也會支撐房價上漲。不過中央多次強調房住不炒，且目前北京和上海的限購限貸政策還是非常嚴厲，房價不存在大幅上漲的基礎，預計四季度北京上海房價小幅上漲的可能性較大。

??10大國際都市房價預測

??目前，新冠肺炎疫情仍在全球肆虐，對世界經濟造成重創。10月12日，國際貨幣基金組織發布最新《世界經濟展望》。報告預測，2020年經濟處于深度衰退，預計2020年全球增長率為-4.4%，相較6月份預測的增長率上調0.8個百分點，做出這一調整是因為二季度的衰退不如預期嚴重，并且有跡象顯示三季度復蘇有所加強。同時，報告預測2021年全球增長率預計將回升到5.2%，比6月份預測的增長率略低0.2個百分點。報告預測，中國經濟將增長1.9%，是全球唯一實現正增長的主要經濟體。

??貨幣政策方面，美聯儲3月兩度緊急降息，總計下調利率150個基點至0-0.25%，的超低水平，并宣布開啟無限量QE。美聯儲在本月的決策會議中重申了將長期維持低利率的承諾，有國際機構預計美聯儲至少會在2023年之前維持政策利率在近零水平。歐洲央行也史無前例大放水，歐洲央行管委會預計，主要利率將繼續維持在當前或更低水平，直至通脹前景穩固地轉向充分接近但低于2%的水平。3月英國央行兩次降息至0.1%的歷史低位，至11月5日央行資產購買總規模增加1500億英鎊至8950億英鎊，高于市場預期。日本央行維持-0.1%的利率，開啟無限量QE，繼續加強貨幣刺激，以期應對疫情對日本經濟產生的影響。3月和5月，韓國央行連續兩次降息至0.50%，為歷史最低水平。中國存貸款基準利率雖未下調，但2020年以來，LPR已于2月和4月兩次下降，其中1年期LPR分別下降10個和20個基點，5年期以上LPR分別下降5個和10個基點，流動性合理充裕。

??從以往經驗看，經濟走勢和貨幣政策是影響房地產市場的重要因素。經濟轉暖和貨幣政策放松，刺激房地產市場升溫，經濟轉冷和貨幣政策從緊，抑制房地產市場升溫。雖然就目前全球宏觀經濟形勢而言，經濟下行風險仍十分嚴峻。但疫情以來，主要發達國家紛紛開啟無限量QE，多國利率下降至歷史最低水平，全球可謂是史無前例大放水，因此各國股票、房產、黃金等多種資產價格普遍上漲。國際大都市房產作為優質的核心資產，在流動性泛濫的背景下更是受到資本的青睞，洛杉磯、倫敦、首爾、上海房價紛紛創出歷史新高，其他城市房價也多有上漲。

??目前全球疫情形勢依然嚴峻，雖然疫苗研發出現重大進展，但經濟復蘇仍有不確定性，預計明年上半年之前全球貨幣寬松趨勢不會改變，10大國際都市的房價總體趨勢還將繼續小幅上漲。

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