??2005年后，隨著沿海城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，東部沿海區(qū)域的常住人口增長(zhǎng)明顯放緩。不過(guò)，廣東和浙江卻在2016年以后實(shí)現(xiàn)了人口的再聚集，尤其是杭州、深圳、廣州、寧波等城市，常住人口保持高速增長(zhǎng)，2019年常住人口增量均超30萬(wàn)人。不禁讓人聯(lián)想，這些城市為何又能實(shí)現(xiàn)人口的高速增長(zhǎng)，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)又會(huì)迎來(lái)怎樣的機(jī)遇？

??01

??綜述：近年廣東、浙江人口再集聚

??剛需增長(zhǎng)下樓市同步受益

??近年來(lái)，東部城市進(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級(jí)，隨著生產(chǎn)率低的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)逐步向成本更低的中西部地區(qū)轉(zhuǎn)移，導(dǎo)致東部沿海省人口增長(zhǎng)明顯放緩。不過(guò)，廣東和浙江兩個(gè)省份卻走出了不一樣的道路，常住人口增長(zhǎng)近年來(lái)反而呈現(xiàn)加速趨勢(shì)。接下來(lái)，我們就從人才政策、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等幾個(gè)方面來(lái)探究這一現(xiàn)象出現(xiàn)的原因，并分析這一現(xiàn)象對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響。

??1.人口規(guī)模：浙江、廣東近年人口增速回升，明顯快于其他沿海省份（略）

??2. 人才發(fā)展：高端人才、技能人才兼容并蓄，打造一流人才生態(tài)（略）

??3. 經(jīng)濟(jì)發(fā)展：產(chǎn)業(yè)發(fā)展升級(jí)換代，加強(qiáng)高端人才吸引力（略）

??4. 購(gòu)房需求：人口規(guī)模及購(gòu)買(mǎi)力雙重利好，保障樓市需求長(zhǎng)期穩(wěn)定

??隨著流動(dòng)人口重新向廣東和浙江聚集，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)也迎來(lái)了巨大利好。單就2019年兩省新增常住人口規(guī)模來(lái)看，即可為兩省帶來(lái)近千萬(wàn)方的住房需求。具體而言，在2017年~2019年間，廣東省和浙江省常住人口規(guī)模增量分別為522萬(wàn)和250萬(wàn)，由此估算，在近三年間新增的住房需求分別高達(dá)1.86萬(wàn)平方米和1.26萬(wàn)平方米。再考慮期間增加的置換需求，近三年廣東和浙江的剛性購(gòu)房需求分別達(dá)到4.33萬(wàn)平方米和2.96萬(wàn)平方米。

??將這一需求對(duì)比近三年商品住宅成交規(guī)模來(lái)看，2017年~2019年廣東的住宅成交面積為3.75萬(wàn)平方米，僅能滿足三年期間廣東省剛需的86%；浙江的住宅成交面積為2.88萬(wàn)平方米，同樣也未能完全滿足在此期間產(chǎn)生的剛性購(gòu)房需求。由此可見(jiàn)，在人口大量流入的影響下，兩省的住宅市場(chǎng)上購(gòu)房需求充裕，能充分支撐住宅市場(chǎng)成交規(guī)模。

??再聯(lián)系兩省主要城市的商品住宅去化周期來(lái)看，大部分城市的住宅去化周期都在12~18個(gè)月之間，庫(kù)存壓力相對(duì)較小，市場(chǎng)表現(xiàn)要好于全國(guó)大多數(shù)城市。除了由于人口的快速增長(zhǎng)導(dǎo)致住房需求也隨之增加外，購(gòu)買(mǎi)力也是當(dāng)?shù)貥鞘行枨箝L(zhǎng)期穩(wěn)定的重要保障。如近兩年人口增量居前的杭州和寧波，當(dāng)?shù)鼐用竦馁?gòu)買(mǎi)力也比較強(qiáng)，絕大部分的住房需求能轉(zhuǎn)化為購(gòu)房需求，因此住宅市場(chǎng)表現(xiàn)要明顯好于其他城市，2019年商品住宅去化周期分別僅為6.4個(gè)月和6.5個(gè)月，是兩省所有城市中去化周期最短的城市。

??02

??典型城市：寧波詮釋千方百計(jì)“留人”

??佛山重點(diǎn)關(guān)注中高端人才

??經(jīng)過(guò)上一章的梳理，可以看到廣東和浙江近年來(lái)隨著新興產(chǎn)業(yè)的快速增長(zhǎng)，成功實(shí)現(xiàn)了人口再集聚。就常住人口增量和增速來(lái)看，除了杭州、廣州和深圳三大核心城市外，寧波和佛山近年來(lái)也表現(xiàn)十分突出，常住人口增量在2019年均位列全國(guó)TOP10。為了進(jìn)一步探究?jī)墒袑?shí)現(xiàn)人口高增長(zhǎng)的原因，接下來(lái)我們將從產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人才政策兩大方面來(lái)探討，并分析人口的快速增長(zhǎng)為兩城市房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的變化。??

??1.寧波：家有梧桐樹(shù),也要主動(dòng)請(qǐng)鳳棲

??聚焦優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，寧波的經(jīng)濟(jì)得以快速發(fā)展，2018年GDP成功邁過(guò)萬(wàn)億門(mén)檻，2019年更是超過(guò)青島，全國(guó)排位進(jìn)一步上升。但想要保持經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期的發(fā)展，人才至關(guān)重要。對(duì)于地處長(zhǎng)三角區(qū)域的寧波來(lái)說(shuō)，想在上海、杭州、蘇州、南京等臨近核心城市的夾擊之下突圍，就必須拿出更具吸引力的條件吸引人才。通過(guò)構(gòu)建“1+x”人才生態(tài)平臺(tái)，依據(jù)本市產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，寧波成功突圍，近兩年常住人口規(guī)模增長(zhǎng)實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)，2019年常住人口增量更是躍居全國(guó)第四位。

??1.1 人口增長(zhǎng)：近三年“引人”顯著加速，人口增量高居全國(guó)第四

??受人才政策的利好影響，2016年后寧波的引人速度就呈現(xiàn)出明顯加快的趨勢(shì)。以更能反映出流動(dòng)人口吸引力的常住人口機(jī)械增量指標(biāo)來(lái)看，2017年至2019年間寧波的機(jī)械增量每年幾乎都翻了一倍。截止2019年年末，寧波的常住人口機(jī)械增量已接近30萬(wàn)，成為浙江省內(nèi)人口增長(zhǎng)的又一極點(diǎn)。

??即使和國(guó)內(nèi)其他城市相比，寧波近年來(lái)的人口規(guī)模增長(zhǎng)也十分突出。以2019年常住人口變動(dòng)情況來(lái)看，寧波常住人口增量高達(dá)34萬(wàn)，在國(guó)內(nèi)主要城市中排在第四位，僅次于杭州、深圳和廣州。值得注意的是，寧波的常住人口規(guī)模僅有852萬(wàn)，而處于同一量級(jí)的長(zhǎng)沙、合肥等城市2019年的常住人口增量都遠(yuǎn)低于寧波。由此可見(jiàn)，寧波對(duì)流動(dòng)人口吸引力明顯增強(qiáng)。

??1.2 產(chǎn)業(yè)升級(jí)：“萬(wàn)千億”吸引更多高端人才，制造業(yè)人才凈流入率高居全國(guó)第一（略）

??1.3“留人”政策：大幅降低落戶門(mén)檻，提升人才生態(tài)綜合競(jìng)爭(zhēng)力

??相比臨近的杭州和南京，寧波的知名度略低一籌，高等教育資源也較為匱乏，無(wú)論是“引人”能力還是“育人”能力都相對(duì)較弱，人才資源較為稀缺。為了有效擴(kuò)大人口規(guī)模，吸引人才到寧波安居就業(yè)，在新一輪“人才大戰(zhàn)”中，寧波多次出臺(tái)引人政策，在戶籍保障、就業(yè)創(chuàng)業(yè)、安居補(bǔ)貼等多個(gè)方面為人才提供保障，解決人才后顧之憂。近兩年來(lái)，寧波人才政策更是頻繁發(fā)布，逐步將各類人才納入，提升人才生態(tài)綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

??以戶籍政策來(lái)看，繼2018年降低人才落戶門(mén)檻后，2019年7月寧波又出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步放寬我市戶口準(zhǔn)入條件的通知》，兩度放松人才落戶門(mén)檻。新政中，將“先落戶后就業(yè)范疇”擴(kuò)大為畢業(yè)15年內(nèi)的全日制普通高校、中等職業(yè)學(xué)校（含技校）畢業(yè)生，對(duì)于技能型人才將社保繳納年限縮短至6個(gè)月，大幅放寬人才落戶門(mén)檻；同時(shí)，考慮到老年父母隨遷對(duì)跨省流動(dòng)子女居留意愿的影響，取消了老年父母投靠落戶限制，減輕人才落戶寧波的壓力。戶籍政策放寬后實(shí)施效果明顯，據(jù)寧波市官方數(shù)據(jù)，在實(shí)施新政后僅兩個(gè)月的時(shí)間，就有1.2萬(wàn)人成功落戶寧波，同比增長(zhǎng)近兩成。

??2. 佛山：廣佛同城帶來(lái)大量溢出人口，現(xiàn)階段重點(diǎn)在提高引人質(zhì)量

??除了核心城市之外，浙江和廣東兩省中人口規(guī)模增長(zhǎng)最快的還有佛山，連續(xù)多年常住人口規(guī)模增長(zhǎng)在20萬(wàn)以上，2019年常住人口規(guī)模已經(jīng)突破810萬(wàn)，提前實(shí)現(xiàn)規(guī)劃目標(biāo)。初步分析來(lái)看，當(dāng)?shù)厝丝诘目焖僭鲩L(zhǎng)主要還是得益于廣佛同城一體化的利好，增加的人口主要來(lái)自廣州的溢出人口，實(shí)際到佛山就業(yè)的人口并不多，且多以中低層次的人才為主。為了加大一流人才的引入，滿足城市發(fā)展需求，佛山現(xiàn)階段人才政策的重點(diǎn)也是放在高層次人才的引進(jìn)上。

??1.1 人口增長(zhǎng)：受益廣佛同城一體化利好，近年來(lái)人口增量躋身全國(guó)TOP10（略）

??1.2 產(chǎn)業(yè)發(fā)展：打造制造業(yè)創(chuàng)新中心，引入更多一流人才（略）

??1.3 政策重點(diǎn)：實(shí)施青年企業(yè)家培養(yǎng)計(jì)劃，激活人才存量、做大高素質(zhì)人才增量（略）

??03

??房地產(chǎn)走勢(shì)回顧：需求支撐性佳

??助力市場(chǎng)穩(wěn)健運(yùn)行

??受益于良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，在流動(dòng)人口規(guī)模逐年下滑的大背景下，浙江和廣東兩省實(shí)現(xiàn)了常住人口的再集聚，相較其他省份，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求也有較強(qiáng)的支撐。下文我們將以粵、浙兩省中選出典型的人口再集聚城市進(jìn)行研究（近三年常住人口累計(jì)增量多于前三年的城市）。如杭州、佛山、寧波2016-2019年常住人口累計(jì)增量較前三年均超40萬(wàn)人，人口再集聚趨勢(shì)尤為突出。為進(jìn)一步研究這些人口再集聚城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)走向，下文將分別從成交規(guī)模、供求關(guān)系、成交結(jié)構(gòu)、企業(yè)入駐、價(jià)格走勢(shì)和板塊格局方面著手，進(jìn)一步剖析其房地產(chǎn)市場(chǎng)。

??1. 成交規(guī)模：成交規(guī)模持續(xù)高位，寧波2019年創(chuàng)歷史新高（部分略）

??根據(jù)CRIC對(duì)這些城市商品住宅成交面積變化的相關(guān)數(shù)據(jù)來(lái)看，浙江和廣東大部分城市2019年商品住宅交易量持續(xù)高位，2019年商品住宅成交建面同比2015-2018年均值大幅增長(zhǎng)，典型如珠海、麗水、寧波等城市，增幅均在45%以上。究其原因，也是由于這些城市具有強(qiáng)有力的人口支撐，但個(gè)中原因不同，珠海是由于粵港澳灣區(qū)規(guī)劃的利好，而麗水和寧波則依托于較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)，城市人口集聚能力不斷增強(qiáng)。尤其是寧波，在一二線整體大環(huán)境不佳的大背景下，2019年依然保持高速增長(zhǎng)，商品住宅銷售面積達(dá)1426萬(wàn)平方米，較2015-2018年均值增加44%，也創(chuàng)下歷史新高。

??值得一提的是，東莞住宅成交量雖然較前三年均值下跌了26%，但主要是供應(yīng)規(guī)模較前三年均值下降了40%所致，就年度供求比來(lái)看，2019年?yáng)|莞商品住宅去化速度較前三年快了33%。

??以成交規(guī)模居首的寧波為例，盡管其在2017年、2018年多次出臺(tái)調(diào)控政策收緊樓市，但由于近幾年來(lái)當(dāng)?shù)赝鈦?lái)人口規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng)，帶來(lái)大量新增住房需求；另一方面，當(dāng)?shù)氐穆鋺糸T(mén)檻不斷降低，且有相關(guān)人才購(gòu)房補(bǔ)貼政策，新增住房需求也因此能較大比例的轉(zhuǎn)化為購(gòu)房需求。在上述因素的利好下，寧波的住宅市場(chǎng)容量增長(zhǎng)趨勢(shì)也得以一直保持。自2015年以來(lái)，寧波的商品住宅成交規(guī)模連續(xù)四年上升，至2019年末，全市的商品住宅成交規(guī)模已達(dá)到1426萬(wàn)平方米，首次超過(guò)杭州，成為省內(nèi)住宅成交規(guī)模之首。

??2. 供求關(guān)系：得益于充沛需求支撐，杭州、寧波去化周期均在6月左右（略）

??3. 成交結(jié)構(gòu)：剛需、首改占比持續(xù)走高，寧波、佛山90-110平方米產(chǎn)品更暢銷（略）

??4. 企業(yè)入駐：百?gòu)?qiáng)房企熱衷進(jìn)駐，佛山3年增加13家

??由于人口再集聚城市多是產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的一二線城市，購(gòu)買(mǎi)力水平高、購(gòu)房需求也較充沛，房地產(chǎn)市場(chǎng)支撐性較高，因此吸引了大量的百?gòu)?qiáng)房企入駐?？偟膩?lái)看，二線和環(huán)一線的三四線城市更受房企青睞，不僅百?gòu)?qiáng)房企入駐數(shù)量居于前列，并且新進(jìn)入該城市的百?gòu)?qiáng)房企數(shù)量也較突出，以受益廣佛一體化的佛山為例，2016年入駐百?gòu)?qiáng)僅有39家，2019年就增至52家（在典型人口再集聚城市中僅次于杭州），增加了13家之多，是房企擴(kuò)張最快的城市。

??房企之所以在這些城市加速布局，也是基于人口快速增長(zhǎng)下的需求增長(zhǎng)前景。通過(guò)對(duì)這些人口再集聚城市的百?gòu)?qiáng)房企入駐數(shù)據(jù)和人口新增集聚量進(jìn)行相關(guān)分析，結(jié)果發(fā)現(xiàn)：這些城市2019年百?gòu)?qiáng)房企入駐數(shù)量和人口在集聚增量的相關(guān)性高達(dá)0.84。究其原因，主要是由于人口再集聚城市在產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)、購(gòu)買(mǎi)力等方面都極具優(yōu)勢(shì)，購(gòu)買(mǎi)力和需求均有較好的保障，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看房地產(chǎn)市場(chǎng)尚有較大潛能，因此房企熱衷于進(jìn)駐這類城市，土地市場(chǎng)關(guān)注度也比較高。

??5. 價(jià)格走勢(shì)：前期房?jī)r(jià)波動(dòng)強(qiáng)于市場(chǎng)大勢(shì)，相關(guān)調(diào)控亦更為全面（略）

??6. 板塊格局：新城板塊快速崛起，寧波北侖、佛山南海房?jī)r(jià)漲幅比肩市中心（略）

??04

??房地產(chǎn)市場(chǎng)展望：成交規(guī)模長(zhǎng)期無(wú)虞

??中大戶型更具潛力

??通過(guò)上文的分析和梳理，可以發(fā)現(xiàn)人口再集聚城市大多經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)好、購(gòu)買(mǎi)力也相對(duì)較強(qiáng)，再加上人才和戶籍政策逐步寬松化，人口增速較快，尤其是杭州、深圳等城市對(duì)高素質(zhì)人才吸引力明顯優(yōu)于其他城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)受益顯著?；谀壳暗倪@些變化，對(duì)于這些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展，我們將分別從成交規(guī)模、板塊價(jià)值、供求關(guān)系、需求轉(zhuǎn)化、需求結(jié)構(gòu)等五個(gè)方面作出前瞻性預(yù)判。

??1. 需求規(guī)模：人口增速加快注入更多需求“新血”，樓市長(zhǎng)期發(fā)展無(wú)虞

??受益于良好的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，加之人才新政的刺激，浙江、廣東大部分城市人口增速在全國(guó)名列前茅。2019年，杭州、深圳、廣州、寧波4城常住人口增量均超30萬(wàn)，穩(wěn)居全國(guó)常住人口增量前4位，佛山、珠海等城市表現(xiàn)也不錯(cuò)，常住人口增量均在10萬(wàn)人以上。大量的人口增加，尤其是在杭州、寧波等市，隨著年輕高學(xué)歷人口紛紛落戶，這類人群很快面臨著結(jié)婚安家，一方面本身的收入水平相對(duì)較高，另一方面家庭對(duì)于其購(gòu)房也給予較好的經(jīng)濟(jì)支持，這無(wú)疑對(duì)城市的“剛需”市場(chǎng)構(gòu)成強(qiáng)大的支撐，需求轉(zhuǎn)化率也會(huì)大大提升，總的來(lái)看樓市長(zhǎng)期發(fā)展無(wú)虞。

??以杭州為例，互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)十分發(fā)達(dá)，就業(yè)機(jī)會(huì)、工資水平表現(xiàn)較佳，人口集聚能力表現(xiàn)突出，2019年常住人口增量高達(dá)55.4萬(wàn)人，在全國(guó)居于首位，2019年商品住宅總量高達(dá)1320萬(wàn)平方米，去化周期僅有6個(gè)月，去化明顯好于其余城市?；谄淞己玫娜丝谖{能力、購(gòu)房需求上自然無(wú)需擔(dān)憂，加之杭州經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)勢(shì)頭良好，購(gòu)買(mǎi)力有進(jìn)一步提升的潛力，樓市長(zhǎng)期規(guī)?？梢员ＷC。

??2. 板塊價(jià)值：人口涌入下三四線城市板塊格局快速變化，打造產(chǎn)品更需精準(zhǔn)定位（略）

??3. 供求關(guān)系：規(guī)劃兌現(xiàn)時(shí)間差不可避免，部分板塊將面臨短期“空城”陣痛（略）

??4. 需求轉(zhuǎn)化：落戶標(biāo)準(zhǔn)全面放寬下，剛需推遲入市但需求不會(huì)消失（略）

??5. 需求結(jié)構(gòu)：中產(chǎn)階層增長(zhǎng)空間大，中大戶型發(fā)展前景更值得看好

??受益于良好的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)，人口再集聚城市居民收入水平提升較快。2017年以來(lái)浙江、廣州人均可支配收入增速均保持在8%以上，其中深圳、杭州、寧波、溫州等城市的全市居民收入水平都超過(guò)了5萬(wàn)元，居民收入水平位居全國(guó)前列。加之本地民營(yíng)經(jīng)濟(jì)活躍，當(dāng)?shù)孛窀换A(chǔ)深厚。根據(jù)胡潤(rùn)發(fā)布的《2019胡潤(rùn)財(cái)富報(bào)告》，廣東的中產(chǎn)家庭數(shù)量在全國(guó)范圍內(nèi)僅次于北京，浙江的中產(chǎn)家庭數(shù)量也高達(dá)433萬(wàn)，遠(yuǎn)超下一位江蘇。就各個(gè)城市來(lái)看，除深圳、廣州和杭州等中心城市外，寧波和佛山的中產(chǎn)家庭數(shù)量也均在30萬(wàn)以上，當(dāng)?shù)鼐用褓?gòu)買(mǎi)力明顯要強(qiáng)于大多數(shù)城市。

??此外，隨著高素質(zhì)人才的大量涌入，中產(chǎn)階層的增量空間巨大，尤其在當(dāng)前二胎全面放開(kāi)以及限購(gòu)、限售政策依舊偏緊的當(dāng)下，中大戶型產(chǎn)品更值得關(guān)注。以高素質(zhì)人口導(dǎo)入較多的杭州為例，2017年120平方米以上的中大戶型套數(shù)占比僅占28%，到了2020年這一比重已經(jīng)升至36%，并且從2017-2020年之間呈現(xiàn)逐年遞增之勢(shì)；與此同時(shí)，80平方米以下的小戶型套數(shù)占比由26%降至19%，可看出，這類人才引進(jìn)較多的城市，來(lái)自中產(chǎn)階層的需求成長(zhǎng)性更好，中大戶型產(chǎn)品也更暢銷。