??2019年，全國房地產開發投資132194億元，比上年增長9.9%，對穩增長發揮了重要的壓艙石作用。

??當前，防控工作積極推進、疫情初步得到有效控制。疫情將如何影響房地產投資？今年房地產投資下行壓力如何？房地產還能否發揮好壓艙石作用？面對疫情沖擊，政策該如何穩定房地產投資？

??本文從先行指標、實物和價格因素、成本結構等三個維度入手，研判疫情后的房地產投資形勢。

??一、受疫情影響，預計2020年房地產投資難以高位運行，若無政策應對，全年房地產投資增速將降至5.7%，較2019年回落4.2個百分點。

??但我們相信一定會有充分及時的政策以對沖疫情影響，預計全年增速可達8%。

??從先行指標看，2019年拿地增速放緩決定2020年投資增速回落，疫情沖擊今年一季度土地成交，也將影響下半年開工。土地是房地產投資的原材料，因此拿地是房地產投資的最佳先行指標。全國來看，土地成交領先房地產投資9-12個月。2019年全國宅地成交規劃建面同比微增0.6%，2020年1月同比下降37.9%，而2018年全年為增長26.3%，拿地增速的大幅回落，決定了2020年投資進一步下行的總體趨勢。分城市能級看，若不做應對，一線城市投資增速6.8%、較2019年回落0.5個百分點，占比10.9%、上升0.1個百分點；二線城市增速5.8%、回落3.1個百分點，占比36.6%、與2019年持平；三四線城市增速5.5%、回落5.7個百分點，占比52.5%、下降0.1個百分點。若各城市能盡快加大加快優質土地供應，并簡化流程促開工，對沖一季度土地成交驟降對投資的影響，預計一、二、三四線城市全年投資增速分別為8.0%、8.5%和7.7%。

??從實物和價格因素看，施工與價格因素對投資拉動均將有所回落，疫情重點沖擊實物因素。若不做應對，預計2020年實際投資增速5.0%、較2019年回落2.1個百分點，主要由于拿地和新開工增速下行的滯后影響，而疫情直接導致開復工推遲，造成施工增長的放緩；預計價格因素同比增長0.7%、回落1.9個百分點，主要由于全球經濟和中國經濟總需求不足，因此PPI也有小幅下行壓力。若政策能優先保障房地產項目的安全健康施工條件、促復工促施工，盡快結束施工復工持續推遲的影響，預計實際投資增速和價格因素增速分別為6.5%和1.5%。

??從成本結構看，土地支出增速回落較多、建安支出增速小幅回落。若不做應對，預計2020年土地購置費增速4%、較2019年回落10.5個百分點，主要由于2019年土地成交價款同比下降8.7%，由2018年全年的增長18.0%大幅回落；土地成交價款領先土地購置費約9個月，預計2020年土地購置費拉動投資增速1.3個百分點，較2019年減少3.1個百分點，將是今年投資增速的首要拖累因素。預計建安支出增速6.6%、回落1.3個百分點，主要由于2016年前后銷售期房臨近交房，房企建安工程有較強韌性，但疫情沖擊項目復工，預計今年房屋施工面積增速5.5%、回落3.2個百分點；單位建安支出增速1%、由降轉升。若政策予以充分應對，預計土地購置費和建安支出增速分別為9%和7.6%。

??二、疫情對房地產投資的直接沖擊集中在一季度，但影響將持續全年

??疫情直接影響開發商拿地和開竣工進度，預計影響主要集中在一季度。受疫情影響，多地暫停或延期土地出讓，部分城市已經延期至3月。短期內受交通管制、人員流動限制、物料供應短缺等影響，全國大部分地區房地產項目完全復工的時間將比往年至少推遲20至30天。

??疫情導致土地市場大幅收縮、區域分化更顯著。總量上看，土地市場成交規模明顯下降，2020年1月，全國住宅用地招拍掛成交金額同比下降21%，克而瑞監測重點城市在春節后兩周（1月31-2月13日）的土地總成交量同比2019年春節后兩周下降62%。分區域看，熱點一二線城市優質地塊吸引力依舊強勁，且呈現金額大、聯合體拿地特征，如2月20日上海徐匯濱江地塊成交價310.5億成新總價地王、25日北京海淀西北旺地塊歷經72輪競拍。三四線土地市場下行壓力更大，出讓地塊呈現體量減小、總價下降趨勢，2月，全國三四線城市推出地塊平均單宗規劃建面4萬平、起拍總價0.33億元，環比1月均下降20%，其中，住宅用地平均單宗規劃建面4.9萬平、起拍總價0.67億元，環比1月分別下降26%和17%。

??疫情全面沖擊房地產市場運行，對房地產投資影響將持續至年底。一是疫情導致房企銷售回款銳減但剛性支出仍可觀，現金流和財務壓力將約束房企投資；二是疫情沖擊年初土地交易，土地是房地產投資的原材料，將影響下半年開工；三是購房需求的不確定性將持續影響房企投資節奏。

??三、危就是機，期待房地產政策升級

??政策應充分發揮逆周期調節，穩定房地產投資，從而穩投資、穩增長，發揮好房地產的壓艙石作用。

??盡管目前已有多個地區出臺針對房地產行業的支持政策，但從全局來看，當前房地產政策還需要兩方面升級，一是盡快將地區性政策向全國性政策升級、向更多省市區域推開，二是升級政策組合，針對房企拿地、融資、開復工、竣工等分別出臺有效的政策組合拳。

??一是穩定土地市場。加大加快優質土地供應，適度放寬土地出讓條件；降低土地出讓競買保證金比例；調整土地價款繳付方式或期限，允許延期或分期支付。

??二是穩定房企現金流。保持房地產信貸適度增長，對于房企上半年到期的債務予以展期或續貸；房產稅、城鎮土地使用稅、部分市政建設配套費等稅費應延期或減免征收；調低預售條件要求；放寬預售資金監管。

??三是穩定房企開復工。優化房地產開發項目審批流程，建立項目審批綠色通道、在線審批通道，推行承諾審批、容缺后補、以函代證等靈活審批方式；減免各類工程建設保證金、農民工工資保證金等報建費用。

??四是穩定竣工交樓。一方面，適度放寬竣工驗收條件，如允許交樓后繳齊首期住宅專項維修資金；另一方面，免除房企因疫情造成的延期交樓責任，確保工程質量。

??（作者為恒大研究院首席房地產研究員）