文／楊科偉、姚鄭康

??調研感受緊鄰武漢，人口\資金被吸收，類似昆山之與上海、廊坊之與北京、東莞之與深圳；鄂城、華容、梁子湖三區市場大不同，客群、特點均不同；調控也與武漢同步，比如投資聚集的葛店、本地需求集中的鄂城；2019年市場下行明顯，渠道裹挾項目營銷；外溢投資選擇華容區葛店，本地改善客鐘愛鄂城。

??鄂州，湖北省地級市，位于湖北省東部，轄鄂城、梁子湖、華容3區。地理位置上處在長江中游南岸，東西兩方各與武漢、黃石接壤。與武漢接壤為華容區葛店板塊，與黃石接壤為鄂城區花湖板塊。

??在市場脾性上，鄂州三區分割明顯，定位與特點各有不同。鄂城區是鄂州老城區，市場以本地首置改善為主，多因自住意愿而購房，市場行情相對獨立；華容區臨近武漢光谷，以武漢外溢客為主，多以投資剛需為主，市場成交表現與武漢光谷息息相關；梁子湖區定位生態文旅，區內以文旅項目、景觀資源為主。

??當前市場熱點板塊是華容區葛店板塊與鄂城區花湖板塊。其中葛店板塊毗鄰武漢光谷板塊，主打“光谷東”概念，2019年武漢地鐵11號線已修至葛店，這一動態帶來巨大利好。而花湖板塊則主要得益于順豐機場在這一板塊的規劃落地，作為順豐集團重要集散貨運機場，未來的產業人口導入是這一板塊客群所看重的核心利好。

??01 市場綜述

??不同城區涇渭分明，鄂城本地自住，華容外溢投資

??鄂州城市與武漢、黃石均有接壤，且在花湖板塊、葛店板塊分別有順豐機場規劃（花湖）與接通武漢地鐵11號線（葛店）的利好，區域市場特點分割明顯，不同區域和板塊的市場特點及房價區分如下表。

數據來源：CRIC調研

??其中需要注明的是，鄂城區市場成交主力為三、四房，且以大戶型產品居多。鄂州本地購房者置業基本集中在鄂城區，同時由于本市人得益于早年大批量棚改，基本人手一套房，因此本市人當前購房多為“以舊換新”的改善性需求，剛需購房者多考慮自住安置房，置業欲望不高。

??而華容區則以小戶型三房去化最佳。這主要是由于當前這一板塊配套較少，購房者置業多為投資或超前購買預期為目的，故偏好總價低的小戶型。融創、萬科等房企針對這一客戶結構特點在葛店板塊即采取控總價的差異化路線，主推90-100平方米小三房。

??02 市場現狀

??2019年市場轉冷壓力明顯，市場體量小增長慢

??2017年下半年-2018年上半年市場火爆，彼時武漢外溢客群流入華容區葛店板塊加上鄂城區城內改善客群換房置業，項目多推售高頻次（多盤基本每月都有推售）；2018年下半年開始市場轉冷，2019年3-4月僅鄂城區內基于返鄉置業出現階段性小陽春。但整體而言，2019年市場壓力明顯大于2018年，下行降溫是全市大趨勢。項目延期開盤、小步快跑成常態化，推售量跟隨蓄客量有所調減。月均成交量明顯回落，葛店板塊熱銷盤2018年月均160-170套，2019年月均降至60套。

??面對下行市場壓力，多項目上馬渠道“以數量換質量”。上馬渠道后，項目到訪量增長明顯，自銷盤周均自訪客戶100組，渠道可帶入300組，但“量高質低”轉化率僅10%左右。此外恒大、萬科也發揮老帶新優勢，部分項目業主帶客可占成交30%-40%，傭金總價1.5-3%或0.5-1萬元/套。

??值得一提的是，迫于營銷壓力項目任權于渠道，“渠道為王”是普遍現象。華容區葛店板塊的分銷渠道對整個板塊“整體帶客”不再單一局限于單個項目。將武漢光谷板塊外溢客一次性導入，事實上這一策略對單個項目有利有弊，一方面大數量的渠道客群導入一次可引千人進入板塊，優質單盤去化超百套時有發生；但另一方面渠道不局限于單個項目后，渠道與項目間的從屬地位發生逆轉，“渠道為王”、“渠道裹挾項目”的現象時時發生。

??對其省內其他三四線城市，鄂州房地產市場不僅體量相對小而且增長相對慢。絕對體量上，2017年房地產開發投資完成額鄂州僅29億元，低于除咸寧以外的所有省內三四線城市，可見體量相對之小。相對增長上，考量2007-2017年近十年湖北三四線城市房地產開發投資完成額年復增速來看，鄂州十年年復增長僅12%，僅高于十堰與咸寧，可見增長相對之慢。事實上，這主要因為受制于經濟體量與人口質量的影響，鄂州的房地產市場缺乏內生性增長潛力；其次三個城區截然不同的市場特點在一定程度上分散了城市市場的外生增長動力。

??03 調控政策

??葛店、花湖是調控重心，網簽備案價不實，棚改已基本停滯

??面對各區不同的市場特點，鄂州政府根據市場現實情況針對熱點板塊分區調控：華容區葛店板塊和鄂城區花湖板塊采取限制調控，施政力度和出臺時機與武漢大體同步。

??限購方面：本市戶籍限購2套，非本市戶籍限購1套；

??限售方面：新房交付獲產證后限售3年;

??限貸方面：首套首付3成，二套房貸已結清5成、未結清7成；

??限價方面：毛坯備案價不超2017年1-10月成交均價，新盤備案價不超周邊競品。譬如，葛店毛坯備案價不超6K，以商品房與還建房高低搭配拉低備案價。但樓盤實際售價已遠高于網簽備案均價。實際售價為毛坯加精裝，毛坯與精裝走雙合同，實際單房成交均價通常超出項目備案價近一倍。

??棚改方面，城市舊改起始于2014年，至2018年后陷入停滯，當下城市內仍有較大棚改片區，但一方面受制于中央棚改政策變向，另一方面鄂城區此前舊改片區發展效果不佳，2019年僅出2塊棚改項目計劃且暫無開工。棚改的停滯令本市居民的置業能力更加羸弱，在一定程度上影響了鄂城區的市場氛圍，與市場冷暖變化基本同步。

??04 房企策略

??房企拿地趨謹慎，華容葛店供大于求風險顯現

??18年以來新進品牌房企持續增多，目前包括萬科、恒大、碧桂園、保利、金地、當代、融創、中梁、建發、中建等已在鄂有土地或項目。隨著進入鄂州的房企越來越多，鄂州尤其是華容區葛店板塊潛在供應遠大于潛在需求，再加上鄂州市場容量不大，房企考慮到地價過高、盈利困難，2019年拿地作風多趨于謹慎。

??品牌房企拿地更偏好靠近武漢的華容區，不僅2017年全年僅建發與新城選擇在鄂拿地且均落于華容區，而且2017年至今品牌房企累計在鄂拿地華容區幅數更高于鄂城區。

??感受下行壓力，品牌房企縮減在鄂拿地計劃。據調研獲知，2019年上半年華容區多宗土地遭遇流拍，政府并未調低地價，如葛店新晉掛牌地塊起拍樓板價5200元/平方米流拍，預期起拍價將降至4500元/平方米。另外，考慮到2019年8月后鄂州土拍供應不多，從2018年和2019年1-8月拿地幅數來看，預計2019年房企在鄂州、在華容區拿地幅數將略有下降。

??05 城市展望

??人口受武漢虹吸增速降低，而經濟未受帶動日漸頹萎

??事實上，鄂州往年的市場變化和當前的市場表現與鄂州的經濟、人口雙方面較為薄弱息息相關。

??經濟方面，近年來增速日漸頹萎。從第三產業增加值在GDP中占比來看，房地產是當地的主要支柱。一方面，自2015年起鄂州GDP增速開始由歷史底部緩慢爬升，這一階段第三產業增加值在GDP中的占比也有顯著提升。另一方面，2017年鄂州GDP增速增至13.5%的歷史新高，同年第三產業中房地產業增加值增長達19.5%；而隨著2018年房地產業進入寒冬，鄂州GDP增速也隨之下降到11%。由此可見，鄂州當前經濟主要靠第三產業作為增長點，同時房地產業為GDP主要增速支撐。

??人口方面，鄂州人口增量累年減緩的同時人均收入也處于較低水平。緊靠武漢的地理特點奠定了鄂州人口流出型城市的特點。2018年鄂州常住人口為107.8萬人，小于戶籍人口110萬人，同時常住人口增速降至0.1%。

??以工業為主要城市產業的鄂州在人均收入方面對比省內其他三四線城市處在中下水平。在職工平均工資與城鎮居民可支配收入兩個維度上，鄂州均低于省內其他三四線城市，尤其是城鎮居民人均可支配收入方面僅高于黃岡市。

??注：職工平均工資選取自2018年湖北省統計年鑒，為2017年數據；城鎮居民人均可支配收入選取自2018年湖北省各城市統計公報，為2018年數據。

數據來源：湖北省統計局

??總而言之，鄂州緊鄰武漢的地理位置使其飽受人口虹吸印象人口體量持續下降，而經濟方面則并未受到武漢城市圈帶動，經濟發展始終保持低速增長同時人均收入水平大幅弱于省內兄弟城市，近年經濟增長逐漸轉為依靠房地產業支撐。這一現象從調研實際中也可從旁佐證，作為主城區的鄂城區市容市貌略顯破舊同時餐飲店眾多但店內門可羅雀，種種現象均可表明市內人口稀少、收入消費水平不高的事實。

??在武漢的虹吸作用下，鄂州的城市經濟與人口水平均處于低增長模式，這使得其房地產市場體量不大。市場主要的火熱因素在武漢光谷回復新房供應后已名存實亡，前期伴隨“光谷東”概念入鄂的房企將面臨投資客離場的艱難苦果。未來供過于求的供求關系或將加劇市場庫存風險，現已零星出現的“少入住”的空城現象或將成片出現，落地利好或能治標但難以治本，無論是城市本身或是進駐房企未來將有較長一段“煎熬期”