??北京甲級寫字樓市場季度新增供應(yīng)達(dá)歷史新高，租金回調(diào)為企業(yè)帶來減負(fù)機(jī)遇

??---北京甲級寫字樓市場回顧與展望

??2019年，北京市各區(qū)政府積極響應(yīng)政府提出的“優(yōu)化企業(yè)營商環(huán)境”的倡議，著力于為企業(yè)提供更加良好的營商環(huán)境。經(jīng)過前兩個(gè)季度新增供應(yīng)的預(yù)熱階段，第三季度北京甲級寫字樓市場開始放量，新增供應(yīng)達(dá)到單季度的歷史頂峰。高供應(yīng)量也在一定程度上拉低了全市整體的租金水平。截止到2019年第三季度，北京甲級寫字樓需求呈現(xiàn)回暖跡象，凈吸納量錄得264,700平方米，環(huán)比增長212.7%。這樣大量的吸納量不僅超過上半年凈吸納量總和，也創(chuàng)造了歷史新高。

??然而，一半以上的吸納量來自本季度新入市項(xiàng)目之前積累的預(yù)租成交。若不計(jì)預(yù)租的影響，在整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境不明朗的大背景下，本季度租賃市場活躍度并未明顯提升，租戶依然對市場保持觀望態(tài)度，存量甲級寫字樓項(xiàng)目的吸納量僅小幅提升。除此之外，傳統(tǒng)金融及科技類租戶的需求仍較為穩(wěn)定，本季度國企表現(xiàn)相對活躍，在多個(gè)商圈承租面積。鑒于境內(nèi)外資本對于聯(lián)合辦公行業(yè)的悲觀預(yù)期，各聯(lián)合辦公運(yùn)營商在本季度的擴(kuò)張基本處于停滯狀態(tài)。企業(yè)租戶在經(jīng)濟(jì)下行壓力的影響下，對于由搬遷寫字樓而引起的固定資產(chǎn)投資表現(xiàn)的更為謹(jǐn)慎。部分中小型租戶在本季度開始更加青睞于選擇租期靈活的聯(lián)合辦公，同時(shí)這種新的辦公模式也更受到年輕員工的青睞。

??逐步回暖的租賃需求尚不足以支撐北京寫字樓租賃的巨量供應(yīng)，再加上租金下調(diào)的市場預(yù)期，整個(gè)市場的空置率在第三季度拉升到13.8%，達(dá)到近8年的最高值。本季度五個(gè)高品質(zhì)寫字樓項(xiàng)目入市，其中有兩個(gè)項(xiàng)目位于CBD核心區(qū)，其他三個(gè)項(xiàng)目分散于金融街， 麗澤和亞奧。CBD高品質(zhì)項(xiàng)目的集中入市將直接提升整個(gè)東二環(huán)和東三環(huán)區(qū)域的寫字樓競爭狀況，特別是與其相鄰的東城商務(wù)區(qū)商圈和燕莎商圈。

??第三季度，北京甲級寫字樓整體租金水平環(huán)比下調(diào)2.4%至人民幣389元每月每平方米。由于本季度新入市項(xiàng)目高于平均的租金水平，亞奧商圈錄得本季度最大環(huán)比租金漲幅。得益于傳統(tǒng)金融類租戶的穩(wěn)定需求和去年入市項(xiàng)目良好的去化情況，金融街和望京-酒仙橋商圈的租金水平保持穩(wěn)定。除此之外，其他商圈的租金均呈下降趨勢。

??從2019年三季度開始，北京甲級寫字樓市場的新增供應(yīng)量將從高點(diǎn)逐步下行，整體空置率依然處于上升通道，但呈現(xiàn)增速放緩的狀態(tài)。隨著市場漸漸回暖，且空置率逐步見頂，回暖的吸納量將逐步消化這些市場空置面積，整體市場或?qū)⒃?020年下半年對于租金下調(diào)的預(yù)期有所轉(zhuǎn)變。從2019年三季度到2020年底的這一年左右的時(shí)間，或?qū)⒊蔀樽鈶暨M(jìn)行辦公面積調(diào)整的相對理想的時(shí)間窗口。

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