??中國(guó)住房制度形成于1949-2019年的一系列改革。從解放之初的福利公房，到改革開(kāi)放后的提租改革，從1994年出售公房，到1998年商品房改革。縱觀70年中國(guó)住房制度變遷與房地產(chǎn)市場(chǎng)演變，每個(gè)歷史階段的房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題，很大程度上都跟我國(guó)基本住房制度有關(guān)。促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，根本上取決于住房制度改革和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)。

??什么是好的房地產(chǎn)市場(chǎng)？綜觀全球，各經(jīng)濟(jì)體房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)各異，有的實(shí)現(xiàn)了房?jī)r(jià)近半個(gè)世紀(jì)的穩(wěn)定；有的經(jīng)歷過(guò)60年不衰的房地產(chǎn)大牛市的巔峰繁榮，卻引爆了全球金融危機(jī)，進(jìn)而黯然落幕；有的歷經(jīng)兩次房地產(chǎn)危機(jī)，痛苦地度過(guò)了“失去的二十年”。一個(gè)好的房地產(chǎn)市場(chǎng)，理應(yīng)做到住房供求平衡、房?jī)r(jià)長(zhǎng)期穩(wěn)定、居住質(zhì)量高。

??我國(guó)有著怎樣的房地產(chǎn)市場(chǎng)？單一指標(biāo)無(wú)法準(zhǔn)確描述一個(gè)住房市場(chǎng)的真實(shí)狀況，因此我們?cè)噲D用“量、價(jià)、質(zhì)”等維度來(lái)刻畫(huà)。其中，“量”對(duì)應(yīng)著供給風(fēng)險(xiǎn)，包括套戶(hù)比等指標(biāo)；“價(jià)”對(duì)應(yīng)著價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)，包含房?jī)r(jià)增速、房?jī)r(jià)收入比等指標(biāo)；“質(zhì)”是指住房質(zhì)量，用人均居住面積、住房成套率等指標(biāo)來(lái)衡量。從“量”上看，供需較為均衡，2017年城鎮(zhèn)住房套戶(hù)比1.07，從國(guó)際看，當(dāng)前美國(guó)、日本、德國(guó)和英國(guó)分別為1.15、1.16、1.02和1.03，中國(guó)城鎮(zhèn)住房套戶(hù)比尚低于1.1，既解決了住房短缺問(wèn)題，又不存在明顯過(guò)剩。從“價(jià)”上看，房?jī)r(jià)絕對(duì)漲幅高，相對(duì)漲幅低。1998-2018年中國(guó)名義房?jī)r(jià)上漲4倍，年均漲8%，高于美國(guó)、日本、英國(guó)等主要發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體，但同期城鎮(zhèn)居民人均可支配收入上漲6倍，名義房?jī)r(jià)漲幅/人均收入漲幅僅為0.6，低于OECD平均值1.1。2018年全國(guó)房?jī)r(jià)收入比7.3，為1998年以來(lái)最低25%分位，尚處于較安全的水平。從“質(zhì)”上看，整體居住水平較好，2016年城鎮(zhèn)人均住房建筑面積為36.6平/人，折算成人均居住面積為29.3平/人，已達(dá)到部分發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的水平，如香港、日本、新加坡人均居住面積分別為16.0、22.3、27.6平方米；住房設(shè)施方面，估算2015年城鎮(zhèn)住房成套率（同時(shí)擁有獨(dú)立廚房和衛(wèi)生間的住房占比）達(dá)85.7%，相比2000年68.0%明顯提升，但相比發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體接近1的水平還有改善空間。

??中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)歷了二十年長(zhǎng)景氣周期，由城鎮(zhèn)化和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)驅(qū)動(dòng)。1998-2018年，中國(guó)城鎮(zhèn)化率從33.4%上升至59.6%，年均提升1.3個(gè)百分點(diǎn)；同期，中國(guó)城鎮(zhèn)人均可支配收入年均增長(zhǎng)11%，居民住房購(gòu)買(mǎi)力大幅提升。由城鎮(zhèn)化和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)驅(qū)動(dòng)，中國(guó)房?jī)r(jià)經(jīng)歷了二十年趨勢(shì)性、大幅度上漲。1998-2018年，商品住宅均價(jià)從1740元/平方米上漲至8544元/平方米，累計(jì)上漲4倍，年均上漲8%。漲幅高于多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家，如英國(guó)、美國(guó)、德國(guó)、日本同期分別上漲2.2、1.3、0.4、-0.3倍，年均上漲6%、4%、2%、-2%。

??二十年長(zhǎng)景氣周期中包含六輪小周期。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)維持上行趨勢(shì)的同時(shí)，經(jīng)歷了6輪小周期波動(dòng)，平均每輪歷時(shí)3年，周期峰值（以商品房銷(xiāo)售額同比、商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)同比為指標(biāo)）依次為2003、2005、2007、2010、2013和2016年。小周期上行階段房?jī)r(jià)上漲8%至54%，下行階段房?jī)r(jià)增速-4%至15%，每輪小周期結(jié)束房?jī)r(jià)累計(jì)增速-2%至54%。伴隨房地產(chǎn)小周期波動(dòng)，中國(guó)共出臺(tái)6輪房地產(chǎn)調(diào)控政策，其中2輪刺激，包括2008-2009年、2014-2016年9月；4輪收緊，包括2002-2004年、2005-2007年、2010-2013年、2016年9月至今。