??2019年4月，上海房產之窗二手房指數(shù)為3916點，比3月上升11點，環(huán)比上漲0.27%，漲幅縮小0.25個百分點，二手房指數(shù)連續(xù)第二個月上漲；4月，二手房指數(shù)同比下降1.09%。

??4月，上海二手住宅成交套數(shù)為25230余套，環(huán)比下降1.90%，同比上升87.59%；以成交面積計，環(huán)比上升1.20%，同比上升88.31%。成交量連續(xù)第二個月保持在2.5萬套以上水平。截至4月底，全市二手住宅掛牌量為66234套，環(huán)比下降0.45%；同比下降27.86%。掛牌量持續(xù)下降達22個月。

??4月市場表現(xiàn)：一、樓市“小陽春”延續(xù)，需求加速，量價穩(wěn)定。其中中大戶型成交走勢搶眼，成交比例上升。具體為，本月成交面積環(huán)比上升、套數(shù)環(huán)比下降，套均面積由上月的76.66平方米擴大到79.09平方米，表明改善類需求擴大，中大戶型成交上升，小戶型下降；也表現(xiàn)為中高價位房源成交增加。

??二、市場上下月成交呈現(xiàn)波動，總量保持高位。4月上半月成交11820余套，比3月下半月下降20.15%；4月下半月成交13410余套，比4月上半月上升13.45%。

??三、全市130個板塊價格走勢，上漲板塊占比由上月的73.08%縮小為65.38%；下跌板塊占比由上月的12.31%擴大為20%；持平板塊占比仍為14.62%。以城區(qū)統(tǒng)計，依次為中心城區(qū)（成交占比32.16%）總體價格上漲0.29%；新興城區(qū)近郊(成交占比58.95%)總體價格上漲0.23%；新興城區(qū)遠郊(成交占比8.89%)總體價格上漲0.31%。以環(huán)線統(tǒng)計，內環(huán)內總體價格上漲0.31%，內外環(huán)間上漲0.23%，外環(huán)外上漲0.19%。

??四、全市130個板塊成交量走勢，63個上升，67個下降。以城區(qū)統(tǒng)計,中心城區(qū)上升1.63%，近郊城區(qū)下降2.39%，遠郊城區(qū)下降10.16%。以環(huán)線統(tǒng)計，內環(huán)內成交上升5.04%，為3180余套；內外環(huán)間成交下降1.99%，為9520余套；外環(huán)外成交下降3.94%，為12420余套。以價格段統(tǒng)計，總價300萬元以內房源成交占比63.34%，低于上月的66.60%；300-500萬元房源成交占比23.69%，高于上月的22.88%；500萬元以上房源成交占比12.97%，高于上月的10.52%。以面積段統(tǒng)計，七個面積段成交量四升三降，110平方米以上房源擴量顯著。具體為，200平方米以上、140-200平方米、110-140平方米、90-110平方米房源，成交分別上升35.67%、18.56%、8.49%、1.13%；50平方米以內、50-70平方米、70-90平方米房源成交環(huán)比下降6.49%、4.63%、4.18%。

??五、全市普通住宅成交17020余套，非普通住宅成交8210余套。普通住宅與非普通住宅成交比例，全市為2.07:1，內環(huán)內為1.72:1，內外環(huán)間為2.09:1，外環(huán)外為2.18:1。內環(huán)內兩者占比更為接近。

??六、全市成交TOP10板塊中，中心城區(qū)板塊1席，新興城區(qū)近郊7席、遠郊2席。近郊的浦東三林、閔行浦江、浦東周康以616套、609套、518套分列前三位；遠郊的金山新城、嘉定城區(qū)以490套、440套分列第五、九位；中心城區(qū)的靜安彭浦以453套列第七位。全市成交TOP10小區(qū)中，新興城區(qū)近郊9個、遠郊1個；新興城區(qū)外郊環(huán)6個，郊環(huán)以外2個、內中環(huán)間1個，松江泗涇的新凱家園以128套位居榜首。

??4月22日，上海市房管局局長胡廣杰做客“2019上海民生訪談”表示，上海的住房發(fā)展處于“房地產市場調控的關鍵期”“居住困難矛盾的轉換期”和“住房租賃體系的構建期”。近兩年來，上海的地價、房價基本平穩(wěn)，市場預期比較穩(wěn)定。將堅持房地產市場調控不動搖、不放松，著力實現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)市場預期。上海還將在保證滬籍居民供應的前提下做增量，為非滬籍居民開放共有產權房申請。去年先行試點了三個區(qū)——金山、松江、虹口，今年計劃通過二季度對政策試點以來評估的基礎上，三季度16個區(qū)要全面拉開。

??市區(qū)漲幅明顯縮小

??4月，中心城區(qū)（7個傳統(tǒng)市區(qū)及浦東內環(huán)）總體價格上漲0.29%，環(huán)比縮小0.33個百分點，收縮過半以上；其中內環(huán)內上漲0.31%，環(huán)比縮小0.43個百分點。長寧、徐匯、黃浦、虹口、楊浦分別上漲0.36%、0.29%、0.28%、0.28%、0.27%；浦東內環(huán)、靜安、普陀均上漲0.26%。中心城區(qū)全部65個板塊中，44個上漲、11個持平、10個下跌。上漲板塊如徐匯萬體館、靜安西藏北路、黃浦濱江、長寧古北，價格分別上漲0.69%、0.61%、0.56%、0.54%。下跌板塊如普陀甘泉宜川、長寧北新涇、徐匯康健、楊浦東外灘，價格分別下跌0.25%、0.22%、0.17%、0.12%。

??3月，中心城區(qū)成交量環(huán)比上升1.63%，為8110余套。其中內環(huán)內成交量上升5.04%，為3180余套。中心城區(qū)70平方米以上的中大戶型房源成交占比35.28%，高于上月的31.86%，表明中心城區(qū)各類改善需求釋放明顯。所統(tǒng)計的七個面積段中，四升二降一平，90平方米以上面積段成交均現(xiàn)上升，其中，200平方米以上房源升幅最大，環(huán)比上升38.67%，為100余套；其次是110-140平方米、140-200平方米房源，環(huán)比上升29.38%、22.84%，為640余套、350余套。下降的面積段分別為，50平方米以內、50-70平方米房源，環(huán)比下降5.25%、1.08%，為2950余套、2290余套。從中心城區(qū)成交量前100個小區(qū)看：一、以環(huán)線統(tǒng)計，分別為內環(huán)以內31個，內中環(huán)間30個，中外環(huán)間板塊30個，外郊環(huán)間9個。各環(huán)線成交最多的小區(qū)為，內環(huán)內中遠兩灣城、內中環(huán)曹楊五村、中外環(huán)間陽光建華城、外郊環(huán)間桃浦七村。二、套均成交50平方米以內小區(qū)47個，環(huán)比減少3個。成交領先的小區(qū)多在楊浦中原、鞍山板塊，如市光三村、鞍山四村、工農三村，分別成交26套、23套、22套，以40-45平方米的一室戶型、一室半戶型為主，動遷購置本區(qū)房源的需求推動成交。另外，學區(qū)房小區(qū)如密云小區(qū)、梅園新村、濰坊九村，分別成交25套、19套、16套，與上月相比變化不大。三、中大面積段房源成交明顯放大，如90-120平方米的中大面積段改善小區(qū)陽光建華城、中遠兩灣城，分別成交35套、32套，高于上月的28套、24套，套均面積為101.61平方米、114.08平方米，套均總價為429萬元、707萬元。四、大面積房源成交量上榜的小區(qū)為浦東聯(lián)洋的仁恒河濱城、陸家嘴的世茂濱江花園，分別成交20套、18套，套均面積為170.04平方米、178.71平方米，套均總價1450萬元、1470萬元。

??內環(huán)內成交升幅領先板塊，長寧、普陀、靜安內環(huán)板塊分別上升27.50%、18.09%、14.97%，為250余套、220余套、360余套；浦東內環(huán)板塊成交唯一下降，下降6.07%，為940余套。七個面積段六升一降，其中200平方米房源成交升幅最大，環(huán)比上升48.72%，為50余套；其次為110-140平方米、140-200平方米以內房源，環(huán)比上升26.12%、17.19%，為330余套、220余套；50平方米以內房源成交環(huán)比下降4.16%，為1120余套，表明內環(huán)內本輪行情由改善需求帶動。從板塊表現(xiàn)看，成交前三的虹口四川北路、浦東洋涇、靜安新客站，環(huán)比上升10.42%、12.27%、6.12%。成交案例顯示，上述三板塊內400-550萬、70-80平方米的二室戶型成交集中，買家購房為求改善居住，不少非學區(qū)房的中等面積房源也熱銷。由于帶看量增多，優(yōu)質房源提價2%-3%。

??4月，新興城區(qū)近郊價格總體上漲0.23%，環(huán)比縮小0.15個百分點；遠郊價格總體上漲0.31%，環(huán)比擴大0.19個百分點。成交前三的浦東內環(huán)外、寶山、閔行價格分別上漲0.26%、0.25%、0.25%；嘉定、松江、青浦價格分別上漲0.22%、0.17%、0.16%；含有較多遠郊板塊的金山、崇明、奉賢，價格分別為上漲0.12%、下跌0.05%、下跌0.14%。新興城區(qū)全部65個板塊中，41個價格上漲、16個下跌、8個走平。上漲板塊如浦東惠南、寶山顧村、青浦趙巷、松江佘山，價格分別上漲0.62%、0.56%、0.52%、0.42%。下跌板塊如金山朱涇、松江莘閔、寶山羅店、奉賢南橋，價格分別下跌0.34%、0.21%、0.17%、0.16%。

??近郊城區(qū)成交量環(huán)比下降2.39%，為14870余套，所統(tǒng)計的近郊區(qū)域中，下跌領先的松江、浦東、奉賢近郊，分別下降6.33%、4.46%、2.59%，為1550余套、4820余套、670余套；上升區(qū)域中，金山近郊升幅最大，環(huán)比上升83.33%，為60余套，其余如嘉定、寶山近郊，成交環(huán)比上升2.77%、0.04%，為1000余套、2830余套。從面積段分析，50-90平方米房源成交最多，占比59.52%。所統(tǒng)計的七個面積段四降三升，50平方米以內、50-70平方米、70-90平方米、90-110平方米房源，環(huán)比下降7.30%、4.67%、4.59%、2.16%，為1600余套、4020余套、4760余套、2170余套；200平方米以上、140-200平方米、110-140平方米房源，環(huán)比上升36.59%、15.18%、4.11%，為280余套、470余套、1440余套。綜上可見，近郊城區(qū)本月僅110平方米以上房源成交出現(xiàn)上升，中高端改善客需求強于剛需及初級改善客。其中，大面積房源小區(qū)如閔行浦江的新浦江城、閔行春申的上海春城、浦東周康的康橋半島，分別成交22套、21套、18套，均現(xiàn)不同程度的上升，套均總價在600-800萬元，套均面積在130-160平方米。近郊城區(qū)成交100套以上的板塊49個，其中成交升幅前三的青浦徐涇、寶山共富、嘉定南翔，成交環(huán)比上升54.81%、32%、21.89%，為160余套、330余套、200余套，價格分別上漲0.18%、0.47%、0.54%。成交量前三的均為外環(huán)線附近板塊，為浦東三林、閔行浦江、浦東周康，三板塊也是全市成交前三，但成交環(huán)比下降2.84%、7.73%、4.07%，為610余套、600余套、510余套，價格分別上漲0.38%、0.47%、0.47%。調查顯示，上述板塊中以250-350萬元的動遷配套房、老工房（售后公房）為成交主體，板塊內完善的配套使得不少年輕家庭或養(yǎng)老者選擇購房，由于底價成交，一些新掛牌房源出現(xiàn)3-5萬元的漲價也為買家所接受。從近郊成交前100個小區(qū)看：外郊環(huán)間小區(qū)70個，中外環(huán)間24個，內中環(huán)間6個。外郊環(huán)間購房需求集中，近郊城區(qū)成交排名前三的新凱家園、崧澤華城、和家欣苑均位于此區(qū)域，分別成交120套、90套、80套，所在的松江泗涇、青浦趙巷、寶山共富板塊價格分別下跌0.19%、上漲0.52%、上漲0.47%，三小區(qū)均為上市的動遷安置房，成交以200萬元左右、75平方米左右的二室戶型房源為主。內外環(huán)間成交領先小區(qū)，如內中環(huán)間的大華錦繡華城、中外環(huán)間的經緯城市綠洲，以套均500-600萬元、100平方米左右的房源為主，所在的浦東北蔡、寶山上大板塊價格分別下跌0.14%、上漲0.35%。

??遠郊城區(qū)成交量環(huán)比下降10.16%，為2240余套。全部11個板塊中9升2降；價格表現(xiàn)為7漲2平2跌。成交量前三的金山新城、嘉定城區(qū)、臨港新城，成交占比遠郊的64.46%，分別為490余套、440余套、310余套，價格分別為上漲0.27%、0.39、0.29%。成交案例顯示，三板塊內成交以150-200萬元、75-90平方米的房源為主，購房者中外省市戶籍比例高，其中大多為首次購房客，需求持續(xù)釋放，價格微漲。價格下跌板塊如金山朱涇、崇明長興島，價格分別下跌0.34%、0.28%，成交環(huán)比下降24.14%、27.40%，為80余套、100余套。調查顯示，上述兩板塊購房者以本地居民和投資客為主，成交以150萬元以內、80平方米左右的房源為主。

??二成板塊價格下跌

??4月，全市130個板塊中，價格上漲板塊85個，占比65.38%；持平板塊19個，占比14.62%；下跌板塊26個，占比20%。

??價格上漲板塊比上月減少10個，價格總體上漲0.40%，環(huán)比縮小0.23個百分點。上漲板塊中，中心城區(qū)44個，新興城區(qū)近郊34個，遠郊7個；46個板塊量價齊升，39個板塊價漲量跌。其中成交量升幅領先的多在中心城區(qū)，如靜安江寧路、楊浦新江灣城、普陀武寧，分別環(huán)比上升78.26%、69.44%、49.28%，為80余套、60余套、100余套，價格分別上漲0.51%、0.27%、0.26%。上述三板塊中，大面積改善需求增速明顯，靜安江寧路110-140平方米房源成交環(huán)比上升250%，為14套；楊浦新江灣城、普陀武寧140-200平方米房源成交分別環(huán)比上升200%、175%，為15套、11套。調查顯示，上述板塊內大面積房源的成交升溫，帶動了置換鏈中的中小面積段房源成交上升，由此板塊整體量價齊升。新興城區(qū)成交上升板塊如浦東曹路、寶山上大，分別上升13.68%、12.27%，為210余套、240余套，價格分別上漲0.23%、0.35%。其中，浦東曹路90-110平方米房源成交環(huán)比上升84.62%，寶山上大110-140平方米房源成交環(huán)比上升45.45%。兩板塊50平方米小戶型成交則現(xiàn)下跌，環(huán)比下降16.67%、21.74%，在此類以首套客為主的近郊板塊中，置業(yè)面積出現(xiàn)擴大，表明改善需求增速超過剛需。而降幅較大的多在新興城區(qū)較偏遠的板塊，如金山楓涇、松江新橋、浦東外環(huán)、浦東惠南，分別環(huán)比下降33.33%、28.04%、25.5%、20.64%，為30余套、130余套、110余套、370余套，價格分別上漲0.13%、0.29%、0.52%、0.62%。上述四板塊購房者以首套客為主，需求下降但價格未受影響。

??價格持平板塊19個，與上月持平。其中，中心城區(qū)11個，新興城區(qū)近郊6個、遠郊2個。價格持平板塊成交10升9降，成交升幅前三的為金山亭林、黃浦南京東路、閔行航華，分別環(huán)比上升95.65%、71.43%、20.18%，為40余套、20余套、270余套，從成交案例看，上述三板塊價格穩(wěn)定，主力面積段成交上升明顯，閔行航華、金山亭林90-110平方米房源成交環(huán)比上升82.61%、80%，為40余套、20余套，改善型需求明顯釋放；黃浦南京東路50-70平方米房源成交環(huán)比上升150%，為10套，剛需客增多。成交下降幅度前三的為崇明新城、嘉定豐莊、長寧仙霞，分別環(huán)比下降42.32%、19.71%、17.58%，為180余套、280余套、210余套。上述三板塊成立主力面積段均為70-90平方米房源，分別環(huán)比下降35.37%、37.36%、54.84%，成交下降受有效掛牌影響，價格波動不大。

??價格下跌板塊26個，比上月增加10個，價格總體下跌0.18%，環(huán)比縮小0.04個百分點。其中中心城區(qū)10個、新興城區(qū)近郊14個、遠郊2個；量價齊跌板塊20個，價跌量升板塊6個。量價齊跌板塊中，跌幅領先的多為新興城區(qū)近郊偏遠板塊或遠郊板塊，如崇明長興島、金山朱涇、青浦重固、寶山羅店，分別環(huán)比下降28.04%、24.14%、22.5%、17.88%，為100余套、80余套、30余套、220余套，價格分別下跌0.28%、0.34%、0.25%、0.17%。調查顯示，上述四板塊地理位置偏遠，降價幅度通常在1%-2%，買家多為首次購房者，預算250萬元以內者居多。價跌量升板塊中，中心城區(qū)如徐匯康健、靜安大寧綠地成交分別環(huán)比上升9.67%、6.25%，均為320余套，價格分別下跌0.17%、0.19%。上述兩板塊均出現(xiàn)了小面積房源成交下降、其余面積段成交上升的情況，升幅最明顯的為110-140平方米房源，分別環(huán)比上升75%、50%，為20余套、30余套。調查顯示，800-1000萬元價格區(qū)間的購房需求增長，一是賣家方面積極配合，并未坐地起價，甚至給出1%-2%的優(yōu)惠，使得成交暢通；二是此類購房者多為置換客，目標小區(qū)出現(xiàn)合適房源后，快速出手。而板塊內售后公房價格仍現(xiàn)下跌，由此影響板塊整體價格走低。新興城區(qū)如嘉定安亭、浦東北蔡，成交分別環(huán)比上升14.84%、3.11%，為170余套、290余套，價格分別下跌0.21%、0.14%。嘉定安亭成交以70-110平方米房源為主，成交量環(huán)比上升48.68%，大多業(yè)主面對預算有限的剛需客，采取降價攬客的手段。浦東北蔡需求結構發(fā)生微弱變化，成交主力50-70平方米房源讓位70-90平方米房源，交易環(huán)比上升26.76%，表明板塊內改善需求增加，剛需下降。

??上海房產之窗二手房指數(shù)報告指出，4月上海二手住宅市場延續(xù)小陽春行情，其中，需求結構產生變化，表現(xiàn)為改善需求明顯放大，有效填補了剛需的減少，本輪行情在中大面積改善需求釋放下使得成交總量得以保持。各面積段房源成交表現(xiàn)差異，中大面積段房源成交量上升，小面積段房源出現(xiàn)下降，表明市場熱度由整體上升，轉為以改善為主的結構性上升。價格走勢連續(xù)第二個月上漲，但幅度有所減弱，上漲板塊的數(shù)量也隨之減少。值得關注的是，從城區(qū)走勢看，中心城區(qū)是本月唯一量價齊升的區(qū)域，但漲價幅度收縮最大；而新興城區(qū)近郊和遠郊部分，均出現(xiàn)了價漲量降的情況，不過遠郊成為本月漲價幅度最大的區(qū)域。市場走勢量價制約顯著。

??4月，市場成交得以站穩(wěn)2.5萬套水平之上，延續(xù)“小陽春”特征。市場的結構性需求變化再次凸顯。其中一大變化是，非學區(qū)改善房的需求增速，超過小面積房甚至學區(qū)房，表明樓市向滿足自住性、舒適度為主的方向轉變。這類中間價位層房源成交的上升，對售后公房、大面積住宅、高端住宅的成交起到有效推進作用。5月，改善需求能否進一步放量，也取決于價格博弈，拭目以待。