2019-03-11 09:47:19
??政府鼓勵促進信用債發行
??加強房地產金融審慎管理
??2月26日,2019年人民銀行金融市場工作會議上表示,要多措并舉促進信用債發行,穩步發展資產證券化,同時要加強房地產金融審慎管理,落實房地產市場平穩健康發展長效機制。對于房企融資而言,這意味著資產證券化類的融資將會繼續成為政府的支持方向,與此同時,對于傳統的融資渠道仍然保持謹慎的態勢,如大名城24億元公司債就于14日被上交所將項目狀態改為“中止”。
??單月發債環比有所下降
??融資成本繼續處于高位
??本月企業境內外發債總量673.93億元,環比下降38.9%,主要是由于春節假期的影響,節后房企開啟了新一輪的發債潮。在發債成本方面,本月房企發債融資成本為7.52%,環比上升0.5個百分點,持續處于高位。
??德信中國成功上市
??擬上市房企及物業公司為7家
??本月德信中國正式在香港掛牌上市,期后銀城國際也于3月6日成功進行IPO。此外,期后藍光發展旗下物業藍光嘉寶服務也在3月4日遞交了上市申請。因此截至2019年3月6日,排隊上市中的房企和物業公司分別為4家和3家。
??2月房企與金融機構合作較少
??本月房企和金融機構的合作較少,比較引人注目的是綠地控股與上海銀行達成了戰略合作,獲得了上海銀行提供的百億級授信額度,將為綠地繼續推進多元化戰略、優化業務結構以及提升盈利水平提供堅實的資金保障。
??克而瑞出品
??企業發債
??債券發行:節后企業積極發債“以舊換新”
??本月企業境內外發債總量673.93億元,環比下降38.9%,主要由于春節假期的影響。但與去年同期相比,房企融資仍然較為積極,融資額同比增加87.7%,主要是節后房企開啟了新一輪的密集發債,僅2月19及20日兩天,就有融信、佳兆業、龍光、龍湖等8家房企發行債券。
??具體的融資方式來看,境外債發行量最大,占比為80.7%,達543.6億元,環比下降27.4%,但是同比增加依然顯著,達去年同期的3.5倍。主要由于2019年房企迎來還債高峰期,特別是境外債方面,多數企業高成本發債以“以舊換新”。
??本月房企發債融資成本為7.52%,環比上升0.5個百分點,融資成本仍持續高位,特別是境外發債成本高達8.22%,環比增長0.32個百分點,是本月房企發債成本上升的主要原因。
??具體企業表現來看,發債總額最高的企業為世茂房地產,融資總量66.9億元,主要為其于2月14日發行的10億美元的境外優先票據。本月單房企的發債量都不是很高,發債量達20億元以上的房企有16家,環比少4家。本月融資成本最低的為金隅集團發行的一筆20億元的超短融,利率為3.04%,此外,萬科發行的一筆20億元的公司債利率也較低,僅為3.65%。但一些處于正在擴張的房企融資成本逐漸處于高位,本月發行成本最高的為當代置業于2月21日發行的一筆2億美元利率15.5%的境外優先票據。
??? 債券期限:本月到期債券類116億元
??本月房企有8筆發債到期,金額共計116.32億元,較上月有明顯減少。其中,金額最高為華潤置地2014年2月5日發行的一筆4億美元的境外債券,此外,萬科A于2018年6月及8月發行的共計40億元超短融也到期。
提前關注到2019年3月將有22筆債券到期,金額約267.7億元,金額最高的企業為中國金茂于2014年4月發行的一筆5億美元的境外美元債,于2019年3月10日到期,中國金茂此外還有一筆于2018年7月27日發行的7億元的超短融也將于2019年3月27日到期。
??? 擬上市房企:排隊房企及物業公司為7家
??德信中國于2月26日正式在港交所掛牌上市,期后銀城國際又于3月6日在港成功進行IPO。因此截至3月6日,在港交所等待IPO的房企有海倫堡地產、中梁控股、奧山控股以及萬創國際四家。
在房企旗下物業管理公司方面,2月同樣沒有房企旗下物業公司遞交上市申請,而在期后的3月4日,藍光發展旗下的物業公司藍光嘉寶服務向港交所遞交了上市申請。至此,在港交所等待IPO的房企旗下物業管理公司有濱江服務、奧園健康生活以及藍光嘉寶服務三家。其中濱江服務和奧園健康生活已通過上市聆訊,預計分別將于3月15日和3月18日上市。
??? IPO和增發:德信中國于26日掛牌上市
??本月26日,德信中國在港交所掛牌上市,是2019年首家成功進行IPO的內房企,每股發售價2.8港元,按該發售價計算,經扣除公司就全球發售應付的承銷費、傭金以及預計開支,全球發售所得款項凈額估計約為13.73億港元。德信中國的成功上市,對其推進全國化戰略是重要的一步,不僅僅是在于其IPO的融資凈額將有30%用于擴展土儲,更是因為在上市之后企業融資渠道將會得到擴張,從而可以得到更充裕的資金促進未來的發展,迅速提升公司規模與品牌效應。
??期后于3月6日,銀城國際也正式在港交所掛牌,根據3月5日銀城國際的發售結果公告,企業全球配售3.54億股,每股發售價2.38港元,集資凈額約為7.705億港元。
??而在房企旗下物業管理公司方面,本月沒有物業公司掛牌上市,然而在港交所排隊的兩家物業公司均已經通過了上市聆訊。奧園健康生活將在全球發售1.75億股,預計在3月18日上市。而濱江服務則將全球發售6670萬股,預計將在3月15日上市。
??在增發配股方面,中糧地產于2月21日宣布計劃以發行股份的方式向明毅收購其持有的大悅城地產91.34億股普通股股份,發行股份的數量為21.12億股,發行股份價格為6.84元/股,新增股票將于2月26日在深交所上市。而在期后3月1日,中糧地產宣布完成了資產重組,大悅城地產已成為中糧地產控股子公司,而中糧地產則將公司名稱變更為大悅城控股集團股份有限公司,同時公司證券簡稱則由“中糧地產”變更為“大悅城”。本次中糧地產和大悅城的合并重組,直接使得中糧地產的公司資產、業務結構等發生了重要變化,形成了住宅、商業地產、酒店、物業管理等多個業務板塊,推進了企業業務的多元化。
??? 股權變動:越秀地產引入新股東廣州地鐵
??本月有多家房企進行了較大的股權變動,其中較為值得注意的是越秀地產引入了廣州地鐵作為新股東,股權比例為19.9%。作為此前合作密切的伙伴,本次越秀地產引入了廣州地鐵作為股東,可能意味著雙方未來的合作將會更加頻繁。由于廣州地鐵的發展空間極大,和廣州地鐵的合作預計將會為越秀地產的發展提供更多的機會。此外,上海城投、陽光城、萬科等企業內部都有股權變動,同樣值得注意。
??股價變動:A股房企全線上漲
??本月地產股在H股和A股繼續集體保持著強勢,尤其是A股房企,由于大盤在2月份連續大漲,所有的A股房企在2月份都實現了上漲。H股方面,去年12月上市的萬城控股在本月的股價表現較為突出,單月漲幅達到了53.91%,是2月份漲幅最高的內房企。主要是得益于2月26日至28日三天的大漲,其中27日的漲幅甚至達到了23.4%,從而拉動了企業在二月的股價。
??在A股房企方面,市北高新在進入2月份之后幾乎保持了全月的漲勢,尤其是在二月最后幾個交易日的連續漲停拉高了股價,雖然在28日上演了“天地板”,然而其單月漲幅仍然高達80.25%,是整個2月份漲幅最大的房地產企業。
??其他資本運作
??本月房企與金融機構互動較少,比較引人注目的要數綠地控股與上海銀行達成了戰略合作,并確定了百億級授信額度。雙方確定將在房地產、基建、金融、商貿、酒店旅游、康養產業及海外業務等領域展開合作,重點將關注租賃住房等領域,加速推動綠地租賃戰略實施。近年來綠地集團的多元化腳步持續邁進,于去年10月提出了以房地產為主業,大基建、大金融、大消費協同發展的“一主三大”的戰略,重組成立大基建、商貿、酒店旅游三大產業集團,在多條戰線上持續加大投資力度。在這個背景下,企業的資金情況就略顯不足。本次與上海銀行達成的合作將為綠地繼續推進多元化戰略、優化業務結構以及提升盈利水平提供堅實的資金保障。