??7月14日，萬科與厚樸投資、高瓴資本、中銀投等組成財團(tuán)，擬以790億元收購物流地產(chǎn)行業(yè)巨頭—普洛斯，其中萬科出資約168億，占股21.4%。11月30日，普洛斯私有化方案在股東大會獲得批準(zhǔn)，交易完成后萬科將成為普洛斯第一大股東。此次收購不僅顯示出萬科想要做大物流地產(chǎn)的決心，更預(yù)示著以萬科為代表的中國傳統(tǒng)房企對于物流地產(chǎn)的青睞和野心。

??2014年開始，萬科、綠地、海航、華夏幸福等多家大型房企紛紛進(jìn)軍物流地產(chǎn)，開拓物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)，近兩年物流地產(chǎn)市場更是吸引各路資本頻頻殺入，一時間這個一直以外資企業(yè)強勢主導(dǎo)的市場好不熱鬧。何種原因使得高周轉(zhuǎn)、快銷售的房企不斷加強長周期運營的物流地產(chǎn)布局？

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??存量房時代，房企探索多元化業(yè)務(wù)發(fā)展

??近年來，土地供應(yīng)整體受限、中央和政府頻頻出臺“限售、限購、限貸、限價”的“四限”政策，十九大更是強調(diào)“”堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，讓房地產(chǎn)回歸居住屬性”，傳統(tǒng)商品房開發(fā)銷售模式面臨開發(fā)成本增加，融資收緊、資金回收壓力大，增量開發(fā)面臨天花板。房企開發(fā)商紛紛轉(zhuǎn)開拓新市場，新業(yè)務(wù)，通過多元化業(yè)務(wù)獲得較高的投資回報收益，物流地產(chǎn)因其本身的特性逐漸成為企業(yè)新的業(yè)務(wù)增長點與未來突破口。

??20世紀(jì)80年代，供應(yīng)鏈管理思想在美國逐步推廣開來，美國普洛斯公司率先提出物流地產(chǎn)概念并實踐，概括來說，物流地產(chǎn)是根據(jù)物流企業(yè)客戶需要，選擇一個合適的地點，投資和建設(shè)企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展所需的物流設(shè)施，范疇包括物流園區(qū)、物流倉庫、配送中心、分撥中心等物流業(yè)務(wù)的不動產(chǎn)載體等，屬于工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域范疇。物流地產(chǎn)作為整個物流供應(yīng)鏈中重要的周轉(zhuǎn)物流環(huán)節(jié)，也由此迎來快速發(fā)展，逐漸成為地產(chǎn)行業(yè)細(xì)分領(lǐng)域新的藍(lán)海市場。

??物流地產(chǎn)是物流服務(wù)與房地產(chǎn)服務(wù)一體化的產(chǎn)物，二者是相輔相成、相互促進(jìn)的，現(xiàn)代物流地產(chǎn)不僅包括物流相關(guān)土地和設(shè)施，還包含為客戶提供物流基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)和相配套的專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)，如園區(qū)租賃、園區(qū)運營、配送服務(wù)、增值服務(wù)、基金運營等。房企通過進(jìn)軍物流地產(chǎn)，利用自身土地獲取、資金和資源整合等多方面的優(yōu)勢，可以達(dá)到拓展自身多元化布局、提升盈利能力。相比地產(chǎn)開發(fā)而言，物流地產(chǎn)具有土地價格較低、政策支持、土地增值、租金回報、服務(wù)費用等未來收益空間，因而成為房企爭相布局的戰(zhàn)場。

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??物流地產(chǎn)供給不足，高端倉儲市場需求強勁

??過去10年間，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，物流地產(chǎn)迎來爆發(fā)式的增長，需求日漸旺盛。數(shù)據(jù)顯示，我國物流地產(chǎn)整體市場規(guī)模從2005年的不足人民幣3億元增長到2016年的超過100億元，社會物流總額不斷增加，2016年我國社會物流總額 229.7萬億元，比上年增長6.1個百分點，2017年上半年全國社會物流總額為118.9萬億元，同比增長7.1%，增速同比提高0.9個百分點，物流市場規(guī)模保持較快發(fā)展態(tài)勢，需求端穩(wěn)中向好。

??然而在強勁的市場需求之下是巨大的供應(yīng)缺口，我們物流倉儲供給側(cè)結(jié)構(gòu)性短缺嚴(yán)重，存量倉儲以傳統(tǒng)低端倉儲設(shè)施為主，高標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)代物流倉儲則供不應(yīng)求。2010年以來中國高標(biāo)準(zhǔn)倉庫供應(yīng)增速一直在 40%~60%之間，2015年高標(biāo)準(zhǔn)倉庫新增供應(yīng)約 700萬平米，增速達(dá)到 54%，而同期倉儲總量的增速僅在 5%，據(jù)統(tǒng)計，現(xiàn)有的物流倉儲設(shè)施約 70%建于 90年代之前，難以滿足現(xiàn)代企業(yè)的需求，高端物流倉儲供應(yīng)顯著不足。

??從目前物流倉儲的存量來看，我國高端倉儲在總量遠(yuǎn)低于與美國，人均高端倉儲占有面積更是與之差距巨大。2015年我國高端倉儲設(shè)施總量0.2億方，僅占倉儲總量的2.33%，遠(yuǎn)低于美國20.9%的占比，以未來高標(biāo)準(zhǔn)倉庫占倉儲總量 20%測算，我國靜態(tài)看高標(biāo)準(zhǔn)倉庫發(fā)展至少有 7-10倍空間。

??根據(jù)戴德梁行測算，我國高端物流設(shè)施供給每年新增的缺口在200萬平左右，預(yù)計至2020年，我國高標(biāo)準(zhǔn)物流倉儲設(shè)施的需求將達(dá)到1.4億至2.1億平方米，現(xiàn)代物流設(shè)施需求規(guī)模將達(dá)到266億元，而到時供應(yīng)量或只有5600萬-6600萬平方米，供應(yīng)缺口或超過1億平方米，在相當(dāng)長一段時期內(nèi)，我國物流地產(chǎn)市場將維持供不應(yīng)求的態(tài)勢。

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??電商、零售快速發(fā)展助推物流地產(chǎn)快速增長

??近年來，隨著消費者需求的變化和零售市場競爭的加劇，大型連鎖超市、便利店、專賣店和電商等新型零售業(yè)態(tài)得到快速發(fā)展，成為中國零售業(yè)規(guī)模擴(kuò)大的主要動力， 國內(nèi)零售行業(yè)目前維持 10%以上的速度增長，大大帶動倉儲需求的增長，快速增長的零售業(yè)為國內(nèi)快遞帶來現(xiàn)爆發(fā)式的增長，其上游倉儲業(yè)的投資規(guī)模也不斷攀升。

??2012 年以來，電商市場交易規(guī)模一直保持高速增長，2011-2016年中國線上零售總額的復(fù)合增長率為44%，預(yù)計2019國內(nèi)網(wǎng)絡(luò)購物交易規(guī)模將達(dá)到7.5萬億。網(wǎng)絡(luò)購物激增的配送需求成為優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施市場的關(guān)鍵推動因素，將會是促使整個現(xiàn)代化物流地產(chǎn)行業(yè)擴(kuò)張的主要生力軍。

??電商的高速成長將物流地產(chǎn)帶到了一個新風(fēng)口。目前零售行業(yè)中網(wǎng)購規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，相同交易規(guī)模下，電商比傳統(tǒng)零售行業(yè)需要的物流倉儲面積更大，且電商更傾向于使用高端的高標(biāo)倉庫以提升效率降低物流成本。

??普洛斯數(shù)據(jù)表明，同等交易規(guī)模下電商對物流倉儲的需求是傳零售的 3 倍左右，每平米的物流倉儲面積約能支撐 7 萬元左右的交易額，按這個測算目前電商業(yè)規(guī)模為 4.7萬億元，對高標(biāo)準(zhǔn)倉庫儲的需求就在 6700萬方左右，遠(yuǎn)超目前供給。

??物流地產(chǎn)的發(fā)展得益于零售和電商行業(yè)的發(fā)展，2016 年美國、中國消費品零售總額分別為 33.4、24.9 萬億元，中國為美國的 74.5%，以中美商貿(mào)零售總額測算市場空間，中國合理高端倉儲面積為 2.8 億方，仍需增加 13 倍后才能夠匹配消費帶來的高端倉儲需求。

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??物流地產(chǎn)穩(wěn)定且高回報收益

??與商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)相比，物流地產(chǎn)租期較長且回報穩(wěn)定，一般在5-10年。在整體供不應(yīng)求的狀態(tài)下，我國物流倉儲設(shè)施的空置率相對較低，并且租金水平逐年呈現(xiàn)穩(wěn)定增長。

??世邦魏理仕近日發(fā)表的《全球優(yōu)質(zhì)物流地產(chǎn)租金報告》顯示，在強勁的優(yōu)質(zhì)物流地產(chǎn)需求驅(qū)動下，我國蘇州（租金同比增長率8.7%）、杭州（7.4%）、寧波（7.2%）、無錫（6.7%）、南京（6.6%）、深圳（6.5%）和上海（5.0%）這七個城市位列全球前二十租金最快增幅榜單。我國物流地產(chǎn)租金從2009年起持續(xù)上漲，年化增幅約為4.3%，平均空置率持續(xù)下降，截至2017年第一季度，平均空置率約17.7%。

??2017年初統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，我國北京、上海、深圳、廣州的二手房租金回報率分別為1.49%、1.59%、1.53%和1.92%，寫字樓5%左右，而目前我國一線城市物流地產(chǎn)基本收益在6.5%-7.0%，高端物流地產(chǎn)的回報率可達(dá) 8.0%，物流地產(chǎn)收益明顯高于住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)。

??此外，高端倉儲的成本主要集中在拿地成本、建安成本、運營費用和稅費等，目前行業(yè)內(nèi)單層高標(biāo)準(zhǔn)倉庫的建安成本在 1800元/平米左右，以上海為例，預(yù)計在出租+出售模式下，項目出售時綜合回報率能達(dá)到 34.9%。 

??旺盛的需求帶動了物流地產(chǎn)行業(yè)的火熱，房企加碼使得我國物流地產(chǎn)進(jìn)入新的發(fā)展格局，也為房企轉(zhuǎn)型發(fā)展帶來新的思路。目前來看，我國物流地產(chǎn)雖然前景廣闊，但房企進(jìn)入仍然面臨不少挑戰(zhàn)和困難：物流工業(yè)用地供應(yīng)受限，投資回報周期長，運營專業(yè)化欠缺，此外，我國物流地產(chǎn)行業(yè)競爭劇烈，外資企業(yè)穩(wěn)站行業(yè)半壁江山，國內(nèi)物流商、電商平臺及金融機(jī)構(gòu)迎頭追趕。在物流地產(chǎn)新時機(jī)、新挑戰(zhàn)面前，房企唯有洞察行業(yè)發(fā)展特點與趨勢，采用更加靈活多變的戰(zhàn)略手段實現(xiàn)優(yōu)勢互補，豐富和提升運營服務(wù)內(nèi)容及水平，才有可能在物流地產(chǎn)市場上牢牢占據(jù)一席之地。