??2016年，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)可以用“調(diào)控”、“地王”和“豪宅”三個(gè)關(guān)鍵詞概括：其一，限購、限貸、限錢、限價(jià)等調(diào)控新政連番上陣，并且參照最嚴(yán)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；其二，上海也是地王出現(xiàn)頻率最多的城市之一，年內(nèi)合計(jì)成交23宗單價(jià)、總價(jià)地王，更是誕生新的全國單價(jià)地王；其三，豪宅市場(chǎng)持續(xù)火熱，千萬級(jí)豪宅成交套數(shù)突破1.1萬套，成交量領(lǐng)跑全國。過去的已經(jīng)過去，2017年上海樓市將會(huì)是何種光景呢？

??樓市供不應(yīng)求與地價(jià)預(yù)期相疊加，“逼迫”房?jī)r(jià)加速上漲

??2016年，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)全面轉(zhuǎn)暖，各線城市成交量顯著提升。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年全國商品房銷售面積超15億平方米，刷新歷史新高。不過，上海樓市成交量不增反跌，同比微降7%。市場(chǎng)基數(shù)較高固然是重要因素，2015年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)率先回暖，成交面積升至1451萬平方米，創(chuàng)近年來新高。更為重要的是，樓市政策層面發(fā)生根本性轉(zhuǎn)向，3月底上海率先加碼限購、限貸，11月底市住建委進(jìn)一步升級(jí)調(diào)控新政，施行“認(rèn)房又認(rèn)貸”。鑒于上海非普通自住房近乎絕跡，有房或有貸款記錄家庭商貸遂按照最嚴(yán)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，首付比例升至70%。受此因素影響，年底市場(chǎng)期待的成交高峰期未至，四季度成交量驟降至212萬平方米，創(chuàng)年內(nèi)新低。

??上海房?jī)r(jià)整體穩(wěn)中有升，近兩年更是呈加速上漲之勢(shì)，年均漲幅接近20%，2016年下半年上海房?jī)r(jià)歷史性首次突破4萬/平方米，僅次于深圳位列全國第二名。造成上海房?jī)r(jià)過快上漲本質(zhì)因素有兩點(diǎn)：其一，新增房屋供應(yīng)持續(xù)偏緊，供求比長(zhǎng)期維持在較低水平，近兩年更是直線走低，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的現(xiàn)狀難以緩解；其二，土地市場(chǎng)異常火熱，多區(qū)域、板塊頻出地王，2016年上海共計(jì)成交23宗單價(jià)、總價(jià)地王，靜安中興社區(qū)地塊更是刷新全國單價(jià)地王紀(jì)錄，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期愈發(fā)強(qiáng)烈。

??豪宅成交顯著放量，并且豪宅門檻不斷抬升

??上海豪宅市場(chǎng)可以劃分為三個(gè)階段：2006-2008年豪宅市場(chǎng)處于起步階段，年均成交套數(shù)不足1000套。2009年成交量首次突破2000套，之后數(shù)年維持在2000-3000套的區(qū)間范圍。近兩年，豪宅市場(chǎng)進(jìn)入爆發(fā)增長(zhǎng)期，總價(jià)1000萬以上豪宅成交量顯著提升。2015年，千萬級(jí)豪宅成交量擺脫2000-3000套平臺(tái)期，同比大增1.5倍；2016年豪宅成交更進(jìn)一步，成交量突破1.1萬套，同比增長(zhǎng)47%，全面領(lǐng)跑全國豪宅市場(chǎng)。

??不過，上海豪宅市場(chǎng)并未“一榮俱榮”，各細(xì)分市場(chǎng)明顯分化。1000-2000萬入門級(jí)豪宅仍是當(dāng)下豪宅市場(chǎng)成交主力，占比多達(dá)77%。與此同時(shí)，豪宅門檻穩(wěn)步抬升，總價(jià)2000-3000萬以及3000-5000萬豪宅成交量增長(zhǎng)最為迅速，同比增速都在70%以上。頂豪市場(chǎng)受其所對(duì)應(yīng)的客群局限性，年均去化套數(shù)維持在100套左右，同比增幅著實(shí)有限。

??濱江、內(nèi)環(huán)、中環(huán)全面崛起泛豪宅化，青浦、嘉定等剛需項(xiàng)目居榜首

??上海房地產(chǎn)市場(chǎng)大有“得豪宅得天下”之勢(shì)，銷售金額TOP10均為總價(jià)千萬以上豪宅，單項(xiàng)目便可為企業(yè)貢獻(xiàn)不菲的銷售業(yè)績(jī)，譬如地產(chǎn)?尚海酈景熱銷138億元，問鼎銷售金額銷冠，助力上海地產(chǎn)入圍2016年銷售金額百強(qiáng)。

??就區(qū)域分布來看，熱銷項(xiàng)目都存在著一定程度的稀缺性，集中表現(xiàn)在以下兩點(diǎn)：其一，濱江板塊呈現(xiàn)泛豪宅化，浦東、黃浦濱江豪宅門檻明顯抬升，九龍倉濱江壹十八、融創(chuàng)濱江壹號(hào)院套均總價(jià)都在2000萬以上，楊浦濱江為新晉豪宅板塊，在售項(xiàng)目去化表現(xiàn)搶眼，翡麗甲第、陽光城濱江悅?cè)咳〉昧遂n麗的銷售業(yè)績(jī)；其二，內(nèi)環(huán)、中環(huán)全面崛起，受交通出行、生活配套、醫(yī)療教育等多方面利好因素影響，虹口區(qū)四平路板塊、普陀區(qū)長(zhǎng)風(fēng)板塊、徐匯區(qū)上海南站板塊以及浦東區(qū)花木板塊一躍成為千萬入門級(jí)豪宅聚集地。

??銷售面積TOP10猶以“走量”著稱，剛需項(xiàng)目占據(jù)較大比重，首創(chuàng)旭輝城、信達(dá)藍(lán)庭套均總價(jià)不足200萬。相較于深圳，上海剛需客群并未出現(xiàn)普遍買不起房的現(xiàn)象，但是受高房?jī)r(jià)所產(chǎn)生的擠壓效應(yīng)，剛需客群購買力并未同步上升，部分客群被迫選擇郊外環(huán)置業(yè)，甚至青浦區(qū)朱家角板塊、寶山區(qū)羅店板塊和奉賢區(qū)南橋板塊這類尚未接駁地鐵的板塊。

??展望2017年，基于連續(xù)數(shù)年土地成交建筑面積直線回落的事實(shí)，上海樓市新增供應(yīng)量仍將維持在較低水平，加之在嚴(yán)苛的限購、限貸政策條件下，部分購房群體將被暫時(shí)擠出房地產(chǎn)市場(chǎng)，結(jié)合供、求兩方面因素，2017年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)成交縮量已成定局。但就價(jià)格而言，盡管2016年以來房?jī)r(jià)過快上漲，或多或少透支未來市場(chǎng)預(yù)期，但在供應(yīng)持續(xù)偏緊、地價(jià)已然高企的大背景下，企業(yè)并沒有降價(jià)動(dòng)力和空間，房?jī)r(jià)自然而然地仍將維持穩(wěn)中有升的格局。隨著新晉地王項(xiàng)目陸續(xù)入市，熱點(diǎn)區(qū)域乃至板塊房?jī)r(jià)猶存顯著的上漲動(dòng)力，在改善置換需求成主流以及持續(xù)“資產(chǎn)荒”背景下，高端住宅市場(chǎng)供需兩旺的格局仍將維持。