??近期，熱點城市政策頻出，合肥、廈門、蘇州均采取差別化信貸政策，南京實行土地拍賣搖號；與收緊相對的是，7月個人房貸達到4773億元，再創新高。8月份已經過半，市場走勢到底如何？

??41城成交環比下滑24%，供應偏緊、觀望漸濃是主因

??根據我們對41個重點樣本城市的監測數據統計，從商品住宅成交面積環比來看，2016年8月上半月三四線重點城市商品住宅成交面積環比上漲2%；其后14個二線城市跌幅為9%；一線城市則跌幅較大，環比下跌21%。

??現象背后，主要有三個原因導致整體成交下滑：一，前期重點城市市場過于火熱，提前透支部分需求；二，7、8月傳統屬于銷售淡季，并且市場供應量偏緊；三，市場觀望情緒濃郁，主要來自房價過快上漲以及信貸政策收緊。

??需要指出的是，盡管二線城市市場處于前期沖高回落的調整期，但成交量絕對值仍普遍大幅高與去年同期，即使未來成交再進行調整，整體成交規模超過去年問題不大。

??蘇州“末班車”效應明顯，供應缺、信貸緊致廈門成交同環比銳減

??8月上半月市場亮點仍聚焦二線城市，成交量漲跌不一，分化進一步加劇。一方面蘇州、合肥、青島、天津、市場持續火爆，成交同、環比皆上漲，其中青島8月第二周成交量創近一年周成交新高，蘇州成交45.53萬平方米，環比上漲56%，同比增加三成；另一方面，杭州、南京、濟南、廈門、長春、南昌等成交回落較快，環比跌幅都在30%左右，其中南京成交量同、環比皆下跌25%左右。

??廈門8月上半月成交量同環比分別下跌70%和30%，是二線城市中下滑幅度最大的城市。市場無房可賣以及信貸政策收緊是影響成交下滑的主因。根據CRIC數據顯示，截止7月，廈門供求比為0.2，庫存僅212萬平方米，同比下滑31%，消化周期為6.5個月，成交繼續縮量為大概率事件。

??蘇州、南京均在上周四出臺調控新政，從新政出臺后成交情況來看，南京目前沒有太大變化，主要是南京新政主要集中在供給側，在需求端調控較為溫和，對市場幾無影響；而蘇州則在新政出臺當天顯現“末班車”效應，8月11日成交量高達6.5萬平方米，創下今年以來日度成交新高，“限購”、“限貸”雙管齊下，對市場造成一定恐慌。整體來看，兩個城市政策收緊相較此前深圳、上海來說仍比較“寬松”，并且蘇州在經歷了長時間成交下跌后，成交量已經處在相對低谷，再繼續下跌可能性不大，而南京在地王預期的推動下，仍將會保持量穩價升的格局。

??綜上所述，8月上半月各城市市場相較于7月“平穩有余而亮點不足”，因城施策也使得熱點二線城市走勢不一，8月淡季仍將持續。但隨著企業逐步加大供應量，以及兩個月的調整和恢復，在鼓勵房地產穩定健康發展以及去庫存的主旨下，“金九銀十”銷售回暖仍值得期待。

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