??2016年第一季度的熱點無疑是中國的四大一線城市。隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)酵，一線城市的熱度不斷蔓延。在本期季報發(fā)布之際，第一太平戴維斯邀您共同聚焦“一線之冠”。

??甲級寫字樓市場：北京金融街租金稱冠

??第一太平戴維斯認為：寫字樓市場供應主力已轉(zhuǎn)至新興區(qū)域。高標準硬件、全新規(guī)劃理念，以及集中入市形成的租方市場，導致某些傳統(tǒng)行業(yè)租戶紛紛外遷。核心CBD漲跌互現(xiàn)，而金融集聚區(qū)獨善其身。近兩年來，北京金融街與上海小陸家嘴租金分別累計上漲了6.6%及5.8%，顯著高于全市平均增幅（2.7%及3.4%）。部分項目租賃成交價已突破每平方米每月600元。

??對比兩個區(qū)域，作為中國金融決策大腦的金融街，其平均辦公租金高出陸家嘴65%。第一季度投入市場的亞洲基礎設施投資銀行總部由其完全自用，進一步壓低區(qū)域空置率至1.0%。

??若觀察近兩年租金漲幅，深圳福田CBD則遙遙領(lǐng)先，累計增幅達22.1%。然而深圳的供應壓力似乎尤甚，預計全年將有超過100萬平方米寫字樓在直接受惠自貿(mào)區(qū)政策的前海后海區(qū)域入市，租金的強勁走勢難以維系。

??第一季度標桿區(qū)域辦公租金 (單位：人民幣每平方米每月)

??甲級辦公樓平均租金(單位：人民幣每平方米每月)

??甲級辦公樓空置率

??高端公寓市場：頂豪熱銷 周期尾聲

??淡季不淡。由于高端項目預售證發(fā)放收緊，各城市以銷售前期單元為主，但熱銷局面持續(xù)發(fā)酵。第一季度上海及北京成交均價超過每平方米80,000元的高端公寓項目分別多達33及21個；深圳亦有9個。個別單元成交單價再度觸及每平方米200,000元。若從成交套數(shù)來看，這些頂級豪宅中95%由京滬深三市消化。

??京滬房產(chǎn)保值性愈發(fā)深入人心。限購下導致的恐慌情緒甚至蔓延至京郊、昆山，多個項目大幅上調(diào)價格，迫使環(huán)北京、上海一帶已出臺或醞釀限購舉措。

??而隨著一線城市樓市限購從嚴、地價高企、貸款收緊，預計后市市場成交量將逐漸放緩，從而再度考驗開發(fā)商資金實力。雖然整體市場價格難以下跌，但個別區(qū)域或?qū)⒃佻F(xiàn)一二手價格倒掛局面。

??第一季度公寓標桿項目成交參考價 (單位：人民幣每平方米)

??整體一手住宅市場平均價格(單位：人民幣每平方米)

??整體一手住宅市場月度成交量（單位：平方米）

??零售市場：越大越好？

??城市間零售市場共性難尋。如上海數(shù)據(jù)顯示，第一季度超大體量購物中心表現(xiàn)普遍好于市場平均水平，租金及入駐率雙雙上升。但這一現(xiàn)象在其他城市并不明顯。項目數(shù)量或許是一個原因，上海目前共有七座體量超20萬平方米的超級購物中心，散布于核心、二級及新興商圈，而廣州及深圳同體量項目僅有一座。

??四座一線城市的兒童親子類業(yè)態(tài)比重不約而同的有所增加，較前一季度的市場份額普遍提升了0.5到1.5個百分點。除大型連鎖品牌如悠游堂、玩具反斗城等開出新店，區(qū)域性、社區(qū)性購物中心中利用開放區(qū)域搭建的各類“樂園”場所幾乎已成商業(yè)標配。

??相比之下，頂奢品牌持續(xù)調(diào)整及縮減店鋪。LouisVuitton已關(guān)閉北京銀泰中心、上海力寶廣場和廣州麗柏廣場三家店。隨著奢侈品消費增長主力下移至中產(chǎn)階層，如何解決境內(nèi)外價差，及傳達奢侈品本身應有的生活方式，將是品牌未來必須思考的問題。

??第一季度標桿區(qū)域零售租金 (單位：人民幣每平方米每月)

??核心商圈首層零售平均租金(單位：人民幣每平方米每月)

??核心商圈購物中心空置率