??2016年一季度房地產市場十大熱點剖析與預判

??今年前2月房地產行業各項指標均超預期，尤其是開發投資增速、新開工、土地購置面積、銷售等指標向好，但待售面積仍在增加，行業庫存風險并沒有減 小。政策面“促需求”導向不變，中央接連發布了促進新型城鎮化政策、降首付和降稅費政策，供給側“有保有限”方針仍在持續，一方面要求做活土地流轉市場， 多樣化供地來去庫存，另一方面也要求繼續限制高庫存城市新增土地供應；市場層面，成交量雖較年末環比下滑，但在政策寬松之下，仍顯著高于去年同期，其中一 線和熱點二線城市表現搶眼，三、四線中沿海城市或區域中心城市成交較好，但對于近期熱點城市房價過快上漲現象，上海、深圳、南京等地政府也已出臺調控新 政。行業的首要任務依然是去庫存，在中央和地方“去庫存”導向支持下，預計二季度上述指標增速將以穩為主。

??一、一線調控收緊與三四線刺激并行,三線去庫存效果存疑

??近年來，中國出口下滑、內需不振，經濟增速仍需依靠房地產投資，才能平穩運行。在庫存高企的情況下,房地產行業政策分別從供給側和需求側雙向發力,尤其是需求側力度之大。

??1、中央供求兩端齊發力，單中心二線城市受益大

??中央層面，立足全國、統籌把控，一季度新出臺政策同時從需求側和供給側使力：

??1)需求側方面，中央接連發布了促進新型城鎮化政策、降首付和降稅費政策。1月22日，中央層面首次發布了 新型城鎮化指導政策，意圖借助戶籍制度改革和農村土地制度改革來推動農民工進城買房。2月2日，中央新政指出，不限購城市首套商貸首付可低至20%、二套 商貸首付可低至30%。首付新政之后，二、三四線城市將普遍受益。2月19日，中央調低了購房契稅和營業稅新政，取消了首套契稅的普通住宅限制，大幅調低 非限購的二套契稅，還取消了非限購城市滿2年的營業稅非普通住宅限制。稅費新政推行后，各線城市均受益，但收益最大的還是單中心二線城市。

??2)供給側方面，中央“有供有限”的方針未變。1月7日，國土部再次強調去庫存，不僅對土地招拍掛市場要繼 續有保有壓，更要通過多樣化供地來去庫存，一方面要盤活閑置存量土地，做活做大土地流轉市場，另一方面則要創新企業用地模式，鼓勵采取長期租賃、先租后 讓、租讓結合等方式出讓土地。2月23日，財政部提出，各地必須清理壓縮現有土地儲備機構、進一步規范土地儲備行為、合理確定土地儲備總體規模，旨在通過 規范土地儲備，從源頭上為去庫存減壓。

??此外，中央層面還有兩個新政也將對房地產業中長期發展產生影響：一是2月25日住建部提出，今后原則上不再建設封閉住宅小區、已建成的住宅小區 和單位大院要逐步打開。今后，開發商的項目定位和設計估計要大幅調整。三是2月23日教育部明確提出，在教育資源配置不均衡、擇校沖動強烈的地方，根據實 際情況積極穩妥采取多校劃片，意在緩解時下愈演愈烈的炒學區房現象。

??2、上海、深圳調控收緊，高庫存城市加大政策扶持力度

??地方層面，立足區情、因城施策可謂發揮到了極致，一季度政策主要抓落地和創新：

??1)需求側方面，高庫存城市加快落地中央政策，上海等個別城市祭出史上最嚴調控。1月份，地方層面的救市政 策以貫徹落實去年底中央經濟工作會議的六舉措為主，如山東、遼寧、江西等省份閃電落地中央的農民進城購房補貼新政，山東、福建、廣西等省份用購租并舉、政 府購買等手段促去化，湖南、海南、四川等省份加大棚改的貨幣化安置，等等。2月份，大部分省份和城市的救市政策側重在落地中央政策。如山東、遼寧、江西閃 電落地新契稅和營業稅政策；山西、內蒙古、云南、南京等繼續落實之前的中央政策。廣州推出“跨區首套”契稅優惠政策，但一日后叫停。山東省于次日宣布實行 “跨區首套”政策。3月份，沈陽出臺針對個人購買住房給予獎勵政策、加大住房公積金貸款支持力度、降低二手住房交易稅費、鼓勵農民進城買房居住等22項舉 措，但因為在校大學生“零首付”等尺度過大，新政在執行一天后被叫停。3月25日，上海為打壓瘋狂的房價，祭出史上最嚴調控：二套房普通住宅首付提至五 成，非普通住房首付提至七成；非本市戶籍家庭購房繳納個稅年限，由2年升至5年。新政后，上海樓市的改善、高端住宅成交預計會有所下降，但由于二套仍“認 房不認貸”，置換需求預計仍將延續去年以來的成交熱度。

??2)供給側方面，各城市根據區情加大政策創新力度。1月份，重慶為減輕房企負擔，從投資端使力，將房企所得 稅預售收入的計稅毛利率由20%調整為15%，非普通住宅、商業的土地增值稅預征率由3.5%調整為2%，普通住宅土地增值稅預征率執行1%。2月份，海 南、上海同時在供給側使力。海南省實行“兩個暫停”，停止超標市縣的土地供應，從源頭上加快房地產去庫存。上海出臺新規，要求今后一手住宅中小戶型比例至 少60-70%以上，旨在不增加用地的前提下，通過控制戶型來增加供應，緩解供需矛盾，減輕房價上漲壓力。

??3、一線房價上半年逐步降溫，三線高庫存年內仍難改觀

??二季度，一線城市樓市會逐步降溫，嚴厲調控直接抑制二套改善需求，商品住宅成交量預計會有所下降。與此同時,中央降首付和降稅率以及農民工進城購房補貼新政都利好二線和三四線城市，所以二季度二線和部分三四線城市樓市會加快升溫。

??二季度開始，各城的“去庫存”和“控房價”政策開始分道揚鑣，供給側力度會加大。其中，一線城市將繼續深挖 存量土地資源，以緩解激烈的供需矛盾。二線城市將兩極分化：更多的高庫存城市會采取“雙暫停”政策，即暫停新增住宅土地供應和暫停新建住宅項目報建審批； 庫存合理的城市，會更多落地降首付和稅費政策；庫存過低的城市，會加大土地供應。三四線城市庫存壓力普遍較大，政策的著力點會繼續從新型城鎮化入手，促使 更多的農民工群體進城買房，但限于經濟水平、基礎建設等客觀因素，高庫存在年內仍難有實質改觀。

??二、流動性維持寬松，二季度降準是大概率事件

??在央行連續放水之后，我國銀行間流動性開始改善，各地降首付政策逐步落地。為維持寬松的貨幣預期，二季度央行預計仍會繼續降準。

??1、央行連續放水，銀行間流動性維持寬松

??2016年2月29日，央行宣布，3月1日起普遍下調金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，以保持金融體系流動性合理充裕，引導貨幣信貸平穩適度增長，為供給側結構性改革營造適宜的貨幣金融環境。

??從SHIBOR隔夜利率走勢看，自2015年10月24日降準后，SHIBOR利率維持在2%左右的低位，說明銀行體系的流動性維持相對寬松的局面。

??2、降準仍是大概率事件，但降息空間不大

??(1)二季度降準仍是大概率事件

??盡管自2015年以來央行已連續六次降準，釋放了近4萬億元的基礎貨幣。但因為出口下滑以及人民幣貶值造成的外匯儲備下降，對沖了央行降準帶來 的流動性影響。從綜合效果來看，截至2015年末，我國基礎貨幣余額已經連續3個季度下滑。2016年一季度基礎貨幣余額還沒公布，即使止跌回升，也不會 超過去年高點。為了補充實體經濟流動性，二季度央行預計仍會繼續降準，以維持相對穩定的貨幣寬松預期。

??(2)商貸按揭利率創歷史新低，繼續下降空間不大

??在2015年10月24日央行“雙降”之后，住房按揭基準利率降至4.9%，創歷史新低。2016年2月29日，央行僅宣布降準，沒有進一步的降息動作，說明基準利率繼續下降的空間已然不大。未來，住房按揭利率下降將主要靠銀行端的優惠落地程度。

??三、一季度行業指標均超預期，但全年投資、開工仍將低位

??“十三五”開局之年，前兩月經濟運行情況良好，固定資產投資增速20個月首次上升，具體到房地產數據上，各項指標均超預期，尤其是開發投資增 速、新開工、土地購置面積、銷售等指標向好，但待售面積仍在增加，行業庫存風險并沒有減小。目前經濟仍處在結構性調整的風險期，行業的首要任務依然是去庫 存，預計二季度上述指標增速將以穩為主。

??1、銷售回暖止住投資增速下滑趨勢，上半年將筑底企穩

??2016年1-2月份，全國房地產開發投資9052億元，同比名義增長3.0%，增速比去年全年提高2個百分點。房地產開發投資止住了去年一路 下滑趨勢，時隔兩年首次回升。在政策不斷利好之下，銷售回暖帶動了房企開發投資信心，從新開工、土地購置面積等先行指標回暖的態勢看，房地產開發投資增速 有望在上半年內筑底、企穩。

??2、比較基數過低，新開工出現近24個月首次正增長

??作為先行指標的新開工面積，表現亮眼。1-2月房屋新開工面積高達15620萬平方米，增長13.7%，而去年全年為下降14.0%。出現如此巨大的變動，主要是因為去年同期新開工面積基數較低所致。從絕對量來看，前2月的新開工在過去6年仍處于第二低位，且尚不足2015年月均水平。短期來看，新開工面積的增長意味著未來可售貨值增加，同時有利于解決部分城市供小于求的局面，有助于這些城市房地產市場合理健康發展。

??3、銷售面積同比增長28%，創去年以來增速新高

??全國商品房銷售面積、銷售金額增速繼續走強。1-2月全國商品房銷售面積11235萬平方米，同比增長28.2%，增速比去年全年提高21.7個百分點。今年1-2月銷售速度較快主要是因為去年同期基數相對較低。

??1-2月份商品房銷售額8577億元，同比增長43.6%，增速提高了29.2個百分點。改善型需求集中釋放，是推動商品房銷售額增速更快上升的重要原因。

??4、土地成交面積跌19%，一、二線地市火熱帶動價格上漲

??2016年1-2月份，房地產開發企業土地購置面積2236萬平方米，同比下降19.4%，降幅比去年全年收窄12.3個百分點；土地成交價款 705億元，增長0.9%。土地購置面積降幅大幅收窄，一方面是在銷售持續向好之下，政府適當加大了推地力度；另一方面，企業在去年存貨消化后，補庫存的 需求逐漸上升。

??5、待售面積再創新高，商辦庫存進一步凸顯

??1-2月商品房待售面積73931萬平方米，比12月末增加了2078萬平方米，同比增長15.6%。其中，住宅待售面積46635萬平方米， 同比增加10.5%，辦公樓、商業營業用房待售面積3435萬平方米，14958萬平方米，同比分別上漲21%和26.5%。整體來看，房地產行業庫存高 企、結構性過剩的問題依舊，居高不下的庫存已成為房地產開發投資觸底回升的阻礙。

??6、二季度以穩為主，全年投資、新開工、土地仍將處于低位

??一季度行業主要指標表現超預期，主要原因：一者在去年政策刺激下，市場銷售顯著好轉；二者去年同期基數低也是各指標增速顯著好轉的一大原因。當前，我國經濟“新動能”尚弱小，要穩住經濟下滑趨勢還得房地產業有所擔當。

??展望二季度，行業預計會呈現如下4個趨勢：

??1)二季度銷售面積和金額繼續回升。隨著13省、5市的去庫存刺激政策逐漸生效，增加市場需求和提高購買力，整體行業銷售將持續回暖，加之傳統銷售旺季“金三銀四”的到來，以及各大企業在窗口期的積極主動營銷，都將推動二季度銷售再攀新高。

??2)二季度房地產開發投資增速預計保持筑底企穩格局。在去庫存的大背景下，一方面庫存過高的城市已經相繼主動削減土地供應，另一方面房地產企業 拿地也會比較謹慎，所以在土地端供需都將比較羸弱；但在銷售持續回暖的背景下，為了維持銷售規模，開發企業尤其是規模以上大型房企會加大已有土地儲備地塊 的開工、施工力度，新開工量也會有一定增長，因此，全國房地產開發投資增速有望保持筑底企穩格局。

??3)二季度新開工面積繼續緩慢回升。目前房企資金鏈比較寬松，有足夠的資金投入新開工，預計二季度新開工同比指標將持續樂觀，但在“去庫存”壓力之下，新開工面積規模仍將維持低位。

??4)二季度房地產開發企業土地購置面積預計仍大幅下滑，土地成交價格會繼續上升。在去庫存背景下，土地“有供有限”被普遍落實，地方政府尤其是 二線和三四線城市將普遍削減年度土地供應甚至暫停新增土地出讓，土地購置面積預計不會顯著上升。但與此同時，一線城市、熱點二線城市以及受一線輻射的三四 線如佛山、中山、無錫等城市的優質土地的爭奪會更激烈，最終導致土地成交價格繼續攀升。

??展望2016年，“去庫存”的行業邏輯不變，目標還遠未達成，預計開發投資、新開工、土地購置等指標仍將維持低位。主要在于：一方面一線城市、熱點二線和受一線輻射的三線的投資、新開工、土地會比較好，但在全行業占比較低，占比約60%的三四線城市各項指標基本不會有明顯起色；另一方面，保障住房以貨幣化安置為主，這部分占比約八分之一到六分之一的保障房建設基本會暫停。

??四、強者恒強局面未改，預計熱點二線城市將輪動轉換

??2016年一季度，在房地產市場傳統淡季下，各城市供應量則同環比均下滑，部分城市供不應求矛盾突出；成交量雖較上年末大幅下滑，但在政策寬松之下，顯著高于去年同期，其中一線和熱點二線城市表現搶眼，三、四線中沿海城市或區域中心城市成交較好。

??1、整體供應同環比銳減23%和54%，南京、蘇州趁熱加推

??受春節假期影響，2016年一季度重點城市商品住宅供應量應市下降，同環比均出現下滑，部分城市供求矛盾進一步突出。據CRIC監測的47個城 市數據顯示，1-2月重點城市商品住宅供應量達到2998.3萬平方米，同比降幅達到23.21%，其中僅17個城市供應高于去年同期，且主要集中在二線 城市。

??分城市能級來看，一線城市供應面積達306.5萬平方米的高位，同比下降22.88%，北京和深圳表現突出，其中北京2月份無供應，而深圳前2 月供應量是一線城市中唯一同比增加的城市；二線城市供應量同比降幅在各線城市中最小，但城市間分化現象明顯。庫存較大的城市如沈陽、天津、西安前兩月供應 同比繼續增長，而青島、大連供應；去年熱門城市南京、武漢、蘇州供應同比上升，在市場熱度不減之下，開發企業保持正常的推盤節奏；三四線城市絕大多數城市 供應同比為下降，仍處在去庫存的攻堅期。但部分城市受到返鄉置業潮的影響，供應同比有所增長，如溫州、南通。另外，惠州供應量在三四線中同比漲幅最高，其 1月份供應量幾近創下2015年新高。

??2、成交同比增42%，熱點城市延續高熱，東莞領漲三線

??盡管受到行業淡季的影響，各城市商品住宅成交量較去年四季度大幅下滑，但進入2016年后，在降低首付、調整契稅以及各地政策“既快又密”刺激下，整體成交與去年同期相比增長明顯。從CRIC監測數據來看，全國重點48城市1季度商品住宅成交7042萬平方米，較2015年1季度上漲40.22%，從各線城市來看：

??一線城市商品住宅成交量較去年同期增長25.47%，上海成交量高居一線之首。除北京同比小幅下滑，其余三城全部增長。北京則由于去年1月份基數較大，今年一季度成交并未出現大幅增長。總體來看，一線城市受到春節影響程度比二、三線城市更大。

??二線城市來看，僅2城市成交同比下降，去年熱點城市漲幅顯著高于其他城市。據CRIC監測，重點二線城市商 品住宅成交量與去年同期相比漲幅達到40%，城市間漲幅分化明顯。杭州、蘇州、南京、天津等去年熱點城市同比增幅高于100%，而長春、濟南、西安等高庫 存城市同比漲幅均不到20%。而作為二線城市中返鄉置業的熱門城市合肥并沒有亮眼表現，同比漲幅不到二線平均水平。值得注意的是，成都一季度成交同比跌幅 較大，主要是2015年1月份成交受到備案數據滯后所致，導致去年1月成交創下近2年月度成交新高。

??三四線部分城市返鄉置業效果顯著，同環比皆上漲。在去年供給側改革以及需求端促進的雙重影響下，三四線去庫 存取得了一定成效。政策刺激下三四線城市一季度市場有所起色。經濟相對發達、人口吸附能力較強的沿海城市或區域中心城市，市場依舊表現突出，同環比均保持 上升勢頭，如東莞、揚州等；莆田、南平今年返鄉置業效果顯著，成交同環比皆上漲。

??在我們看來， 多數城市成交環比下跌同比上漲主要基于兩個原因：第一，2015年一線城市樓市過于火爆，一 定程度上透支了今年的需求，成交很難再度突飛猛進。第二，二線城市盡管分化在繼續，但越來越多的城市庫存和消化周期開始趨向健康，隨著行情持續穩固，二線 城市樓市行情整體向上位移的態勢已經確立，所以同比增幅較快增長。另外，部分三線重點城市大多位于東部沿海經濟較發達的區域，因為經濟支撐力強，樓市在快 速回暖已經摘掉風險城市帽子，行情開始趨熱。

??3、預計南京、蘇州熱度回落，武漢、成都市場升溫

??二季度，整體市場將“穩”中有升，在二、三線城市分化的大背景下，強者恒強的局面不會改變，但熱點城市房地產市場走勢也會分化。

??宏觀層面上，今年經濟下行的風險有增無減，需要房地產市場保持良好向上的態勢；政策面上，兩會之前全國自上而下的密集出臺政策，釋放了維穩房地產市場、鞏固市場向上的信號，3月兩會上提出“鼓勵農民購房”、“加大貨幣安置化比例”等手段去庫存，政策面依舊保持寬松；市場層面上，隨著一季度新開工的好轉，以及二季度開發商逐漸供應量，成交有望繼續保持增長態勢。基于以上三個方面判斷，二季度成交繼續平穩上升為大概率事件。

??分城市能級來看，一線城市“一枝獨秀”、引領全國的態勢不會改變。對于近期部分城市區域房價增幅過快，接下來會有更為嚴格的限購以及抑制投資性需求手段出臺，會對市場造成一定恐慌效應，但一線城市自身經濟實力雄厚、人口基數大，成交規模不會出現大幅波動，在供小于求的市場格局下，房價依然堅挺。

??二線城市來看，強者恒強的局面不會改變。降低首付、調整契稅等一系列的政策對二線城市影響較大，尤其是去年 熱點城市，更是“火上澆油”。總體來看，市場分化依舊，特別是熱點城市走勢也會不同。最近房價漲幅過快的蘇州、南京，在一系列調控政策下，成交量價或出現 調整，二季度保持平穩或小幅下降；而武漢、寧波供不應求的城市市場火熱勢頭將延續，成交繼續沖高；天津、成都等庫存較大的城市，未來量價保持平穩或小幅上 升概率較大。

??三、四線城市來看，庫存壓力下市場不容樂觀。兩會上提出鼓勵農民進城購房以及戶籍改革的持續推進，長遠來看，或助推部分區域中心城市及人口、經濟吸附力較強的城市快速去庫存。但短期來看，受到珠江一體化的城市如東莞、惠州、佛山等城市成交會繼續增長，無錫、常州等城市如何通過產業引入發掘需求是當務之急。

??五、熱點城市房價快速攀升，上半年或迎來階段性頂部

??2016年一季度，國內房價指數仍在上行，并且整體趨勢漸有加快。在歷經了2015年的成交回暖之后，消費者積極性顯著提升，再加之“去庫存” 方針大方向不變，房地產企業提價信心也有所提振，供需雙方共同看多，推動一季度房價持續上行。但值得注意的是，針對部分城市房價上漲過快現象，中央和地方 政府在3月前后相繼發文要求“穩房價”，預防市場過熱形成波動隱患。

??1、全國房價再創新高，政策面支持是最大動因

??2016年一季度，中國城市住房(一手房)價格288指數(以下簡稱價格指數)持續上行，據截稿前最新數據，2月份價格指數為1126.8，同 比上漲4.3%，環比上漲0.86%，連續第10個月環比上升。國家統計局披露的房價指數亦是如此，1月、2月份房價上漲城市持續增多，各線城市綜合房價 指數也在持續上升。

??在行業傳統淡季，房價指數持續上行且增速進一步擴大，主要源于三方面因素，首先，“去庫存”方針不變是供需雙方信心的最根本來源，2月份密集出臺的“去庫存”新政更是加強了市場對未來預期；其次，土地市場持續高熱推升價格預期，2016年以來二線城市土地市場依舊高熱，近期南京、天津、成都相繼刷新城市單價地王,再加之2015年成交高價土地入市在即，市場預期持續看多；最后，部分城市持續高熱推升整體加速上行，如深圳、蘇州、南京等市房價持續快漲，房價指數連續數月環比上漲超過3%，部分項目售價相比2015年年末上漲超過兩成。

??2、臨深三線城市房價穩漲，旅游城市房價止跌

??聯系成交數據來看更加顯著，京滬穗深等一線城市房價依舊保持快速上行，其中深圳房價更是較四季度平均上漲了17%，持續高速上漲，北京、上海一 季度房價環比上漲幅度分別為6%、7%，也依舊保持快速上漲。與2015年同期相比，一季度深圳房價同比漲幅更是高達74%，遠躋其他一二線城市。在近幾 年最寬松的政策背景下，高端項目成交占比增加、中高端需求爆發性釋放一線城市房價快速上行的最主要動因。

??二三線城市方面，蘇州、南京、廈門等熱點城市房價依舊保持快速上行，得益于發達的經濟支持，2009年的“四萬億”基建投資部分在這些城市取得 了最為明顯的成效，在城建迅速升級的支持下，這些供需平衡、人口吸納能力較強的城市房價持續快速上漲。一線城市輻射的東莞、佛山等市房價也在穩步上漲，此 外海口、三亞等旅游城市房價亦在一季度環比上漲，分別環比上漲了4%和1%，作為“去庫存”重點提到的方向之一，旅游地產市場也在傳統旺季看到了更多利好 信號。但受到需求不振、存量過剩等因素影響，烏魯木齊、西寧等西部省市房價卻依舊低迷，一季度房價均有不同程度的下滑。

??3、上半年將持續上行，部分城市或迎來階段性頂部

??從宏觀層面來看，去庫存仍將是2016年房地產的主旋律，近期密集出臺的去庫存新政即是最好例證，而其中降二套房首付、減免契稅等行政更是直接 利好改善性需求。在購房需求增加、高收入購房者增多的支持下，我們認為2016年上半年房價仍將繼續保持上漲態勢。而需求基數較大、房價仍處低位的成都、 武漢等市，其房價更有望在今年上半年迎來部長。

??但對于個別房價過快上漲的城市，還是要關注地方政府“控房價”新政出臺的可能，如南京即在2月底出臺了“寧十七條”控房價，上海也進一步要求增 加中小套型住房供應，意在緩解目前市場供不應求、房價飆漲的現狀。并且近期市場表現來看，過快上漲的房價已經傷及到市場需求，如3月南京、蘇州等熱點城市 成交量即連續3周下滑，案場來電來訪也有不同程度的回落。因此在“穩房價”新政逐步發力、高房價已經傷及需求的背景下，預計這些城市房價或將在年中迎來階 段性觸頂。

??六、一、二線“去庫存”成效顯現，三四線短期內仍難擺脫高庫存

??在去年銷售回暖的帶動下，多數城市庫存量均有所下降，“去庫存”攻堅戰初顯成效，一季度以來，降準、降低契稅和首付利好政策頻出之下，各城市存 量持續回落，部分城市供不應求的局面愈加凸顯，整體來看，庫存處在高位回落期。在行業“去庫存”的大背景下，隨著前期政策落地執行，各城市庫存壓力、去化 風險進一步降低。

??1、一、二線庫存快速下滑，南京消化周期不足三個月

??一季度多數城市供求比相對2015年全年均有所下滑，多為1.0以下，僅貴陽、蘭州高于1.2，而上海、蘇州、無錫等城市則不足0.5，供不應求矛盾突出。供求比下滑主要是受春節影響，房企減少供應，一季度供應量銳減所致。值得注意的是，貴陽在1月供應近100萬平方米，創下近1年新高，供求比也攀升至1.3。

??多數城市庫存量與去年同期相比，除深圳以外，全部下滑。主要是得益于去年銷售回暖以及在 “有供有限”政策出臺之下，“去庫存”取得了一定成效，多數城市庫存風險有所降低。整體來看，一、二線熱點城市持續熱銷之下，庫存量也大幅下滑，雖然二線部分庫存仍處在高位，但已經有了回落的跡象。

??一線城市中除深圳住宅存量上漲19%外，北上廣同比均下降。二、三線城市住宅存量除太原和南寧同比上漲外，其余全部下降。但是與2015年底的 存量相比，一季度各線城市全部下跌，其中存量一直維持高位的長春、沈陽、青島和天津等地，也開始小幅下跌。表明在一季度新增供應銳減之下，市場需求并沒有 出現大幅下滑，房企抓緊窗口期積極去庫存。

??與存量、供求比大幅下滑一樣，一季度消化周期也大幅改善。其中一線城市中北京、廣州、深圳維持在9、10個 月左右，相對平衡，上海2月消化周期僅4個月，市場可售貨值不多；二、三線城市中，沈陽、青島、西安、天津、蘭州、晉江和徐州等地消化周期仍在18個月警 戒線以上，受到一季度市場處于淡季的影響，這些城市消化周期均已經超過20個月。與之相對應的合肥、蘇州、武漢，作為去年熱門城市，其消化周期進一步下 降，在一季度末庫存依舊維持在相對合理的范圍。

??2、“去庫存”利好將持續釋放，但三線短期內仍難擺脫高庫存

??今年兩會上政府工作報告中3次提及“房地產”、10次提到“住房”，歸納起來，就是要多手段、多渠道，快速、有效的求庫存，因此，在“鼓勵農民 購房”“加大購房補貼力度”、“提高貨幣安置化比例”之下，去庫存的的主旋律不會改變。預計接下來相關政策不斷落地，庫存壓力有望進一步緩解。各城市基本 面不同，

??一線城市由于其獨特的經濟地位，市場需求旺盛，本身庫存和去化周期并不大，隨著未來供應結構的不斷優化；二、三線分化格局不改，一類是去年市場 表現良好的熱門城市，如武漢、蘇州、合肥、南京等，在整體政策寬松下，市場供不應求局面不會發生實質改變，整體庫存風險較低；另一類則是庫存較高的城市， 如沈陽、長春、青島等，由于庫存量畸高，如若不從供應端入手，控制土地供應，高庫存仍將伴隨其較長一段時間。

??七、剛需仍是市場絕對主力，大戶型成交占比將持續提高

??與往年市場走勢不同，2016年一季度高端產品成交占比仍在持續上行，各類剛需產品成交占比則相應回落，小戶型產品成交回落態勢更為顯著。基于 當前“去庫存”方針大方向不變，我們認為2016年中大戶型產品成交占比將持續攀升，但具體到各線城市表現，或將出現一定分化。

??1、二房成交占比持續回落至29%，四房占比同比增3.4個百分點

??2016年一季度，行業時值傳統淡季，但四房產品成交占比卻逆市上漲，成交占比由2015年四季度的20.8%上升至21.5%，增加了0.7 個百分點。自2015年一季度以來，四房產品成交占比走勢持續上漲，一房、三房產品成交占比相對平穩，二房產品成交占比則持續回落。商品住宅成交結構趨向 于多戶型，一方面是隨著存量房市場的逐步擴容，越來越多的首置需求流向了二手房市場；另一方面則是受調控趨寬推動，2015年以來房地產政策面持續放寬， 消費者的改善性需求也在持續加速釋放。

??2、熱點城市大戶型成交占比增加，高庫存城市小戶型更受青睞

??2016年一季度，大戶型產品價格保持領漲，成交占比也在繼續上行。145平方米以上面積段產品則均有不同程度上升，并且在上海、深圳、南京等熱點一二線城市，大戶型產品所受關注度更高，房價上漲更快，其成交占比增幅也更為顯著，以上海為例，2016年一季度 180平方米以上產品成交占比高達27%，較2015年四季度上漲3個百分點。而120平方米以下產品份額則略有下滑，成交占比下滑0.9個百分點，降至60.2%，但仍是大多數城市成交的絕對主力，如在杭州、沈陽、重慶等市，90平方米以下小戶型成交占比仍然超過40%，占比更是顯著上升。

??3、改善需求延續上行趨勢，一線城市大戶型面臨降溫

??從購房需求的戶型分布來看，目前二房和三房成交占比持續所回落，而大戶型產品成交占比則持續提升。從供應面來看，為響應“去庫存”新政，目前大部分二三線城市趨向于加大產品的套均面積來加快產品去化；從需求面來看，目前持續趨寬的房地產政策和信貸環境，也為改善性需求提供了更為寬松的外部環境。整體來看，2016年大戶型產品成交占比的上升趨勢仍將延續。

??但具體到城市角度，成交結構走勢或將有所分化。一線城市方面，大戶型產品難持續高熱，目前一線城市房價高漲已經引起了中央和地方的高度重視，而價格上漲最快的中高端項目更是被屢屢提及，近期上海、北京等地政府更是多次表態控房價，3月末上海更是明令提高二套房首付成數，并嚴加區分普通住房與非普通住房，意在控制明顯過熱的改善性需求，

??二線城市方面將進一步分化，蘇州、南京等熱點城市情況與一線城市類似，在地方政府的調控下，其中高端項目熱 度或將有所降溫；而杭州、天津等潛在庫存壓力較大、且房價已達高位的城市，大戶型產品雖有上升空間，但市場成交還是以中小戶型首置產品為主；對于烏魯木 齊、武漢等中西部城市來說，“促需求”仍是地方政策的最重要引導方向，并且由于房價水平相對較低，中大戶型產品成交占比仍有較大上升空間。

??八、政策利好區域熱銷，家裝定制引關注、首付貸成禁區

??2016年一季度，市場總體向好，北京商辦項目保利大都匯在元旦當日實現了3億熱銷，3月5日加推又勁銷了3億；除此之外，海南養生大盤富力紅 樹灣在開盤也熱銷了18億，當日現場成交2000余套；但這些項目顯然無法代表一季度整個市場情況，更多的熱銷信息仍主要集中在上海、南京、合肥、蘇州等 熱點城市。

??總體來看，這些熱點城市在政策利好的推動下，無論是中高端改善，還是剛需戶型，成交情況都還不錯，尤其值得一提的是，今年上海萬科別具匠心的提出了“逆返鄉置業”的概念，主要為吸引外來留滬過年人群的目光，多案場聯動以“玩樂地圖“等活動集聚人氣，同時聯合了善診、天海巨輪等平臺將服務升級，最終，在春節期間實現成交總金額10.5億元。

??今年一季度房企折扣幅度與去年同期大體持平，降價力度有限，主要源于2016年開年，利好政策不斷，1月“全國兩孩”正式落地，2月央行又宣布 在“不限購”城市下調最低首付款比例，同時減征購房稅費，進入3月，隨著兩會召開，央行降準實施了更為寬松的貨幣政策，利好政策的疊加效應促使一線和部分 核心二線城市成交火熱，總體而言，房企以價換量的意愿有限，除了部分商辦類項目如河源恒大名都商鋪最大優惠5.5折外，住宅類產品的最大讓利不過7.5 折，更多的項目以9折左右的折扣促銷。雖然恒大在3月22日的 “無理由退房一周年活動發布會”上也宣布“全線降價”(在全國349個樓盤中，除上海、啟東等項目，其余樓盤均享受8.7折優惠)，但促銷效果如何仍有待 后期檢驗。

??然而，處于政策逐步寬松的市場環境，降價終不是營銷的主角，部分項目5.5折促銷也僅是個案現象，一季度，房企營銷的亮點如下：一方面大數據引領的家裝定制又有新動作。景瑞攜當代推出了VR虛擬樣板間，利用新科技為購房者營造“如臨其境”之感；萬科則首次推出了自己家裝定制品牌“美好家”，提升產品附加值以加速去化。另一方面為響應央行房貸新政，保利地產福建公司攜銀行、第三方機構推出了首付貸業務，號稱可以實現首付10%購房，但類似業務已經被央行認定違法，未來將成禁區。

??基于此，展望未來，我們認為，在大數據思潮下的營銷創新將成為主流，未來隨著互聯網應用的成熟、科技的完善，服務質量將成為競爭力的關鍵所在。

??九、土地供需量銳減而價格上揚，二季度熱點將在二線城市

??一季度本就是傳統的土地供應淡季，一方面是由于春節因素的影響，另一方面，各城市政府一季度推地較為謹慎，房企拿地的積極性亦不高，因此一季度整體土地供求均處于低位。

??1、供應同、環比跌幅均超6成，成交環比銳減52%，價格持續上漲

??2016年一季度，CRIC監測的300個城市經營性用地總供應建筑面積為8417萬平方米，同、環比均下降6成有余。其中二線城市表現相對較好，供應規模甚至稍高于去年同期水平，一線和三四線城市均遠低于去年同期。

??成交方面，300個城市經營性用地總成交建筑面積為8113萬平方米，較去年同期下滑28%，較去年四季度下跌52%。究其緣由，土地供應規模的大幅下滑自然是其中原因之一，此外，去年一季度樓市熱度較高，政策面和信貸面方向明朗，土地供應和成交量均處于同期的高位。

??成交均價方面，300個城市經營性用地總成交金額為2686億元，較去年同期下降10%，較去年四季度下降54%；成交均價為3311元/平方米，較去年同期大漲26%，較去年四季微跌3%。經過2015年樓市熱度的熏染，土地價格持續穩定上漲，2016年一季度雖沒有大量的優質地塊成交，但成交樓板價仍處于高位。

??從各城市能級來看，二線城市表現最為強勢，供應和成交規模相對較高，并且在成交量同比大跌近2成的情況下，成交金額同比卻上漲近3成，成交樓板 價相比去年同期大漲近6成。其中蘇州、合肥和南京土地市場熱度最高，整體成交溢價率均在100%以上。尤其是南京，新年剛過城北區域單價地王記錄便被刷 新。一線城市一季度并未推出優質地王，且在市場瘋狂之后，房企對一線城市地塊更加謹慎，土地溢價率均不高，北京和上海分別為28%和26%，深圳和廣州則 為0；整體溢價率為19.62%，相比去年同期增加了6.46個百分點，遠低于去年四季度，在各能級城市溢價率中處于最低位。三四線城市整體仍以去庫存為 工作重心，土地供應量同比跌幅最大。但部分受行政區域利好的三四線城市，比如臨近廣州的佛山和東莞、臨近北京的廊坊，房企拿地意愿較強，成交溢價率亦相對 較高。

??2、上半年土地供、需低位運行，熱點二線城市樓板價保持上行

??2016年我國房地產市場調控的主基調仍是去庫存和因城施策，因此土地市場“有供有限”的指導思想仍將繼續。預計2016年二季度全國整體土地供應量仍將維持相對低位，尤其是商品房庫存量較大，去化問題嚴重的三四線城市，土地供應規模將繼續走低。成交方面，相對于一季度，二季度成交規模勢必增加，但受制于土地供應規模的限制，成交規模漲幅有限。

??從2016年兩會來看，調控仍在繼續，各城市將得到更多的自主權。一線城市由于供應不足，需求旺盛所致，房價快速上漲，加之一季度一線城市土地供應規模相對較少，預計二季度有望加大土地供應量，并且在土地出讓條例中要求增加中小套型配比。 一線城市核心區域可開發利用土地量較少，二季度的土地供應將以城市外圍區域為主，比如北京的五環之外，上海的外壞以外。2015年房企集聚一線城市，僧多 粥少之下地價飆升，風險初現，開發難度愈加，部分開發企業逐漸將目光轉至二線城市，尤其是合肥、南京、蘇州等樓市健康，經濟活力強的城市，這類熱門城市的成交樓板價預計將在二季度仍保持上行趨勢。極少的有區域利好的三四線城市將得到開發商親睞，其余三四線城市仍是一潭死水，二季度預計供需將低位運行。

??十、房企業績加速上升，熱門城市拿地積極

??2016年1-2月，房企普遍業績優異，部分房企得益于重點布局的城市市場火熱而實現大幅增長。在市場回升之際，雖拿地成本繼續保持攀升勢頭，房企投資意愿仍普遍上漲。

??1、業績同比提升顯著，熱門城市拉動房企銷售

??因春節假期等因素影響，1-2月是傳統銷售淡季，不過今年迎來“開門紅”，整體銷售情況優異，絕大多數房企前2月銷售業績同比增長。

??第一梯隊中，恒大、碧桂園表現突出，銷售均同比翻番，另外，保利地產銷售額亦有90%的上漲。較為特殊的是萬達地產，前2月銷售額同比出現下 滑，跌幅8%，主要由其戰略定位所決定。第二梯隊房企表現差異更為懸殊，銷售同比漲幅最大的是金地集團的314%，而泰禾集團則出現10%的下跌。

??究其原因，表現優異的房企多為城市市場拉動型，有如“水漲船高”。以恒大、金地為例，恒大地產1-2月位于太原、武漢等市場活躍度較高的重點二 線城市的項目多有熱銷，僅此兩城市貢獻率就達30%；金地集團在售項目也基本位于一線及重點二線城市，貢獻率前五位的城市依次為武漢、深圳、南京、杭州、 上海五大房地產熱門城市。1-2月表現而言，城市布局對房企的銷售業績起到關鍵性影響作用。

??在為數不多的已公布目標的房企中，可以看到，房企對增長幅度要求繼續保持理性，均設在10-20%之間。單純的規模增長已不再是房企重心，萬達將2016年目標下調34%、恒大下調1%便足以代表，體現了房企新的戰略布局以及多元化轉型的決心。

??目標的理性加上市場的活躍，使得房企目前的目標完成情況良好，完成率基本在10%以上，其中恒大銷售進展最為迅猛，完成率已達18%。

??2、拿地成本加速上揚，大型房企投資意愿強烈

??2016年1-2月，CRIC監測的20家典型房企合計新增土地建筑面積2684萬平方米，拿地金額1301億元，同比分別增長14%和42%；平均樓板價4852元/平方米，較上年同期上漲24%。

??單個房企來看，萬科以592萬平方米領跑前兩月房企拿地量，而碧桂園繼續大力布局三四線，以327%的增速成為前兩月拿地增速最快的房企。20 家重點房企新增土地建筑面積漲跌各半，而拿地金額普遍提升。從中可見，房企投資意愿普遍增強，大型房企更為突出。拿地成本方面，均有不同程度的上漲，其 中，平均樓板價同比漲幅超200%的房企就有6家。

??拿地成本的急劇上升，一方面在于2015年樓市雖筑底回暖，但不確定性因素仍存，因而房企依然偏好布局一線及重點二線城市，此類城市地價相對較 高，導致結構性拉升平均樓板價。典型的有，禹洲地產今年1-2月加大對一線及重點二線城市的布局，先于上海閔行競得一幅宅地，樓板價近2.9萬元/平方 米，后又接連在南京、福州分別競得商住綜合用地，樓板價均在1.2萬元/平方米上下。另一方面，樓市的回暖又促使地價進一步上揚，房企對于優質地塊的爭奪 使得高溢價地塊頻出，平均樓板價上漲明顯。中海地產最具代表性，其于近兩年1月均在濟南競得住宅用地，2015年樓板價不足2000元/平方米，而 2016年已達到4500元/平方米左右。