??去年，張玉良和王健林都提出了要大力發展金融板塊，并陸續發行金融創新產品。

??通過解構綠地和萬達的金融創新產品模式，我們能看出他們當前發展中最根本的需求，以及做大產品規模后對企業可能造成的影響。

??產品設計：萬達簡單傳統，綠地創新大膽

??萬達金融的產品目前還較單一，僅有通過快錢發起眾籌產品“穩賺一號”，募資對象包括了機構和個人投資者，用于萬達廣場的投資。

??綠地金融旗下業務種類更多(其中綠地作為平臺為其他企業提供融資渠道的產品，包括地產寶、融通寶等不在本文研究范圍內)，能夠服務自身的金融產品主要包括綠地REITS和綠地置業寶。

??萬達“穩賺一號”主要是通過眾籌模式為即將開建的萬達廣場募集資金，即等同于每個購買理財產品的投資者均成為萬達廣場的股東。投資者將負責土地、建安等所有費用，而萬達則只須負責萬達廣場的建設管理和開業后的運營，并從凈收入(主要來源是租金)中分成。

??綠地“REITS一號”的首單已落地，但尚未對外公開發行，具體收益來源、回報率、退出模式和風控機制等未 披露。從現有資料來看，綠地“REITS一號”的運作原理和傳統REITS(如越秀房托)相似，綠地將辦公樓資產估價后銷售給地產基金，分拆成金融產品由 投資者認購，收益來源是辦公樓租金和物業增值。

??綠地“置業寶”的產品理念更為創新，即購房者在按照正常的流程買房后(包括簽約、備案等，交房后也有產權證)，在5-20年內能獲得返還房款的20-100%，一次性發放，時間越長返還的比例越高。在此期間房屋的任何居住、出租、轉賣等均不受影響。

??動機分析：同是要錢，萬達愛面子而綠地想賣房

??綠地和萬達的金融創新產品盡管都有融資作用，但從企業現狀角度可以看出，兩者“短期內”的目的并不相同，均是為了彌補自身弱勢。

??萬達發行金融產品最終目的是提升資本市場評價。相比龐大的開發業務，“輕資產化”的萬達廣場只是小部分。萬 達商業管理層在業績發布會上表示，未來三到五年銷售規模會保持平穩，結轉收入不會出現大的下降，公司整體利潤會保持合理。因此，輕資產不是萬達業績的支 撐，萬達的業績也不會因輕資產而受影響。對于萬達來說，更重要的是向資本市場證明自己并非傳統房地產開發企業，有能力采用更為“討巧”的輕資產模式，進而 提振長期未達預期的股價。

??綠地發行金融產品最終目的是改善銷售去庫存。綠地對于規模擴張仍有要求，每年均會提出較高的銷售目標，但在當前房地產市場并不景氣的情況下，要達標壓力很大，往往要靠最后幾月在大宗交易上發力才能完成目標。此外，整體上市后，綠地財務數據公開，將面臨投資者的考驗，因此能先行結轉出表也對報表有利。

??前景展望：短期內成效顯著，長期仍有壓力

??從對企業運營的作用來看，萬達發行金融產品主要能減輕項目前期的投資壓力，而綠地的兩款產品則能幫助綠地加快現有項目的去化。不過，如果萬達和綠地將這樣的金融產品規模化推廣，則可能造成一定問題。

??-萬達變輕了，但運營難度加大

??萬達金融創新對”輕資產化“的作用不言而喻。作為以商業地產開發運營為主業的房企，萬達若是想繼續通過常年積累的經驗和原有優勢發展，持有物業資產將越”滾“越大。這些大部分位于三四線城市的項目不但增值緩慢，也難以變現，占用了資金，拖累了企業整體前進的步伐。若是能通過輕資產方式擴張，則即保證了萬達品牌的知名度繼續擴大，也可能為萬達帶來運營管理收入，增加利潤。此外，萬達廣場模式原本建設的是綜合體，對土地面積需求較大，選址只能在郊區新城；而輕資產化模式下的萬達廣場只有購物中心部分，選址限制更小，能夠靠近市中心。

??但萬達的金融創新模式也存在問題：

??1)從輕資產協議的內容來看，開業后，萬達看似能夠收取商場運營的管理費，但其實這部分收入是項目公司“每年凈收入的30%”，也就是商場租金 等運營收益分成(萬達30%，投資者70%)，并非固定收入。且若項目公司每年凈收入的70%，無法達到萬達承諾給投資者的7.5%年化收益，將從萬達的 30%中扣除彌補，也就是說管理收入存在“一分錢也拿不到”的可能。

??2)為了獲取管理權，萬達每年還要向投資者支付“固定租金”，用于租賃購物中心，這部分費用將由萬達承擔。

??3)按照萬達設想，三年后投資者能夠通過這些項目的資產證券化退出。但傳統的資產證券化手段如REITS對物業的地段價值的有極高的要求，萬達輕資產化的項目以三四線城市為主，專業投資者未必會愿意買單。

??4)萬達廣場原本采用的是以售養租模式，住宅和商業相互促進，豐富的商業配套吸引購房者在此買房，而有人口導入才能有消費需求。如今只有商業沒有住宅，將更考驗萬達的運營能力以及對客戶的吸引力。

??-綠地賣房更快了，但對資金有壓力

??綠地金融創新模式有利于加快回款和周轉速度。針對不同類型的項目和人群需求，綠地分別設計了產品：在商辦項目方面，綠地的辦公樓是明星產品，在上海有大量辦公物業，在其他重點城市也有多個超高層地標項目，資產價值較高，更符合REITS的特性。并且通過REITS實現出表避免了辦公物業散售帶來的管理混亂，也規避了部分土地出讓時對物業自持年限的規定。REITS不但未改變綠地辦公物業原有模式，消化的是原有庫存，還對運營有提升。在銷售型休閑、旅游地產等方面，“返還房款”相當于加強了這些物業的投資屬性，減輕了購房者對物業閑置、貶值等的擔憂，可以說是戳中了“痛點”，對此類項目的購房者吸引力較大，對銷售起到了有力支撐。

??綠地的金融創新模式同樣存在一些問題：

??一方面，綠地的兩款產品從本質上看均是融資行為，與綠地快速擴張、對現金需求較大的現狀契合，但長期來看如果集中兌付，會為資金帶來一定壓力。

??另一方面，萬達的產品雖然單一，但優勢在于宣傳效應集中，因此銷售速度快。而由于綠地建立的是互聯網金融平臺，這兩款產品和綠地其他理財產品一樣通過新上線的APP綠地廣財發售，投資者數量和使用習慣需要慢慢培養，產品間會發生細微的競爭，作為理財產品來說也有與陸金所等平臺產生競爭的可能，需要花更多的精力在推廣上。