??【縱深解讀】

??經(jīng)濟：央行二度“雙降”，將利好“金九銀十”樓市

??政策：樓市加劇分化，高庫存城市新招迭出

??樓市：供求延續(xù)下滑走勢，9月或迎供求高峰

??房價：房價指數(shù)連漲4個月，一線城市漲勢尤甚

??土地：供應(yīng)不足致成交暴跌，優(yōu)質(zhì)地塊熱度不減

??【圖說樓市】

??◆ 供應(yīng)：整體繼續(xù)下降，二、三線城市分化明顯

??◆ 成交：延續(xù)7月下滑態(tài)勢，一線城市環(huán)比全線下跌

??◆ 庫存：供求比小幅上升，多數(shù)城市庫存繼續(xù)下滑，個別呈供不應(yīng)求

??◆ 成交結(jié)構(gòu)：各面積段產(chǎn)品占比穩(wěn)定，北京、深圳中低檔占比大幅下滑

??【研究視點】

??8月市場降溫蟄伏,“金九”或迎供求小高峰

??8月市場繼續(xù)降溫，重點 城市中，供應(yīng)、成交環(huán)比下滑的城市面進一步擴大。企業(yè)方多憋足勁備戰(zhàn)“金九”，本月推盤速度有所放緩；而購房者方面，一方面前期政策效應(yīng)減弱，另一方面， 金九銀十期間往往項目營銷活動較多，購房者也抱有更多期待。月底央行雙降，住建部對外籍人士購房解限，疊加金九營銷旺盛，金九成色可期。

??月底，央行不負眾望，再 度降息降準(zhǔn)，五年期以上貸款基準(zhǔn)利率已降至歷史最低水平，購房成本大為降低；但另一方面，存款利率也有所下滑，銀行利潤空間進一步被壓縮，將影響銀行發(fā)放 房貸的意愿，不過好在9月6日開始實施降準(zhǔn)，市場流動性增加，一定程度將抵消負面影響。而對于商務(wù)部和住建部解除限外，由于一線城市仍執(zhí)行限購，外籍人士 購房仍然受限，而二線城市對外籍人士吸引力較弱，因而，總體上，限外解除對房地產(chǎn)市場的影響十分有限。地方政策層面，北京通州限購加碼，對快速攀升的房價 會有較大的抑制作用；而浙江、沈陽、山東、湖南、云南、南寧、青島、貴陽、西安等庫存壓力較大的省市繼續(xù)從土地供應(yīng)、加強貨幣化安置、公積金政策、稅費減 免、購房落戶等方面緩解供求矛盾，總體上多以落實政策為主。

??市場表現(xiàn)方面，本月市場 供求均延續(xù)7月的降溫態(tài)勢，供應(yīng)和成交環(huán)比下滑的城市面均有所擴大。其中，供應(yīng)下滑主因為“金九”在即，多數(shù)企業(yè)推盤節(jié)奏放緩所致，9月供應(yīng)或?qū)⒂兴? 發(fā)，如蘇州、青島等城市，9月推新項目激增，供應(yīng)將會有所爆發(fā)。然而，銷售旺季成交量雖有繼續(xù)攀升的可能，但對于庫存壓力較大的城市，需求本身不濟，企業(yè) 和地方政府還應(yīng)更多注意市場庫存量與需求狀況，防范供應(yīng)激增而導(dǎo)致的庫存再度攀升的風(fēng)險。而成交方面，一方面是前期政策效應(yīng)已逐漸被市場消化；另一方面， 企業(yè)蓄勢待發(fā)、備戰(zhàn)金九，并有諸多項目優(yōu)惠活動宣傳已提前進行，一定程度上加重購房者觀望情緒，部分購房者推遲了購房計劃。

??而土地方面，本月呈現(xiàn) “剃頭挑子一頭熱”的局面，不少城市土地供應(yīng)所有放量，但普遍成為當(dāng)?shù)卣莫毥菓?，各地流拍連連，土地成交量并未因供應(yīng)放量而大幅增長，且?guī)齑鎵毫^大 的城市成交的地塊也多以底價成交為主，部分城市中心區(qū)域地塊也難有溢價。企業(yè)拿地雖然相對謹慎，但對于部分城市的優(yōu)質(zhì)地塊，仍然競爭激烈、出手爽快，本月 鄭州經(jīng)開區(qū)即以74%的高溢價出手一幅住宅用地，成為區(qū)域新地王。

??本月降息對市場或有較大 的刺激作用，“金九銀十” 在央行“雙降”和企業(yè)營銷加強的催化下，或許成色可期。但是我們也應(yīng)該看到，二季度市場火熱，已提前消耗了部分需求，特別是需求相對疲軟二、三、四線城 市，成交難有爆發(fā)性的增長。因此對于整體三季度市場，我們應(yīng)保持謹慎樂觀。 

??【01 經(jīng)濟】

??央行二度“雙降”，將利好“金九銀十”樓市

??8月，在宏觀經(jīng)濟領(lǐng)域，最令人印象深刻的莫過于：人民幣匯率跳水性貶值；央行公布的7月外匯占款大幅猛跌；災(zāi)后股市持續(xù)低位盤整，中間發(fā)生幾次跳水性事件，滬指一度跌破3000點；央行頻頻進行大額逆回購公開市場操作，并于8月25日宣布雙降。

??這一連串的事件，反映了宏觀經(jīng)濟正處于怎樣的狀態(tài)，其對樓市將產(chǎn)生怎樣的影響？

??1、內(nèi)外需不振，宏觀經(jīng)濟平穩(wěn)運行的基石仍不牢固

??7月，受市場需求不足影 響，工業(yè)生產(chǎn)和銷售增長雙雙放緩：規(guī)模以上工業(yè)增加值同比實際增長6%，增速比6月份回落0.8個百分點；主營業(yè)務(wù)收入同比增長0.3%，增速比6月份回 落1.2個百分點。盡管上半年國內(nèi)消費和投資都出現(xiàn)止跌回升，但7月工業(yè)制造數(shù)據(jù)顯示，前兩者的回升后勁有所不足。外需方面，7月，中國出口和進口同比分 別下降8.9%、8.6%，表現(xiàn)不佳。進口下降顯示出國內(nèi)需求疲軟，出口下降說明外需對中國經(jīng)濟增長的拉動繼續(xù)為負效應(yīng)。

??內(nèi)外需不振，不利于提高就業(yè)和工資增長，對樓市而言是一種利空。但在更大的“保增長”壓力下，國家肯定會大力支持房地產(chǎn)業(yè)，預(yù)計中央和地方會繼續(xù)加碼樓救市政策。

??2、外匯占款猛跌、股市低迷，央行頻頻出手防止流動性趨勢萎縮

??7月份，央行口徑外匯占款環(huán)比下降3080億元至26.4萬億元人民幣，連續(xù)第6個月下滑，金融機構(gòu)口徑外匯占款下降2491億元至28.9萬億元人民幣，單月降幅均創(chuàng)歷史紀(jì)錄，是外匯占款有記錄以來負增長規(guī)模最多的一個月。

??外匯占款連續(xù)下滑，國內(nèi) 流動性開始趨緊：1)國內(nèi)基礎(chǔ)貨幣投放顯著回落。二季度末，國內(nèi)基礎(chǔ)貨幣余額環(huán)比一季度末大幅下降7000億元。如按二季度4.62的貨幣乘數(shù)，二季度國 內(nèi)基礎(chǔ)貨幣余額的減少，將減少3.23萬億元國內(nèi)流動性。2)銀行體系的流行趨向緊張。8月中旬，SHIBOR相較2月前漲幅超過60%，說明國內(nèi)流動萎 縮已經(jīng)開始向銀行體現(xiàn)傳遞。3)災(zāi)后股市繼續(xù)不振。整個8月，股市一直在中低位盤整，下旬開始幾度發(fā)生跳水性事件。股市低迷一定程度上反映了國內(nèi)流動性不 足。

??國內(nèi)流動性萎縮，對樓市而言是一種利空。但出于為實體經(jīng)濟輸血考慮，它也會促使央行采取更加寬松的貨幣政策和更加積極的財政政策。

??3、央行年內(nèi)第二次“雙降”，將利好“金九銀十”樓市

??8月25日，央行如約而至，宣布“雙降”：下調(diào)基準(zhǔn)利率0.25個百分點，降準(zhǔn)0.5個百分點。在流動性趨勢性萎縮、實體經(jīng)濟渴求“及時雨”的大背景下，央行應(yīng)時下了一場“雷陣雨”，符合市場預(yù)期。

??降息后，房貸基準(zhǔn)利率將 從5.4%降至5.15%，繼續(xù)創(chuàng)歷史新低。以30年期100萬房貸估算，購房者月按揭支出將相較上次降息節(jié)省155.05元(2.76%)，比2012 年5月利率高點節(jié)省1226.38元(18.34%)。按揭成本大大下降，會很好地刺激購房者入市。我們看到，廣州等城市即將推行商業(yè)貸和公積金利差貼 息，兩項政策疊加，會大大降低購房成本，進而刺激購房者積極入市。

??這次降準(zhǔn)是今年以來(也是2014年7月以來)第4次降準(zhǔn)。降準(zhǔn)后，銀行存款準(zhǔn)備金率繼續(xù)處于16-18%的歷史高位，市場普遍預(yù)期近期央行還會再度降準(zhǔn)。

??在極低的利率 下，央行如果持續(xù)釋放流動性，對樓市而言會形成直接和間接三重利好：1)銀行發(fā)放意愿個人按揭貸的意愿上升，執(zhí)行地方政府救市政策的力度會顯著加強，首套 首付2-3成和二套首付4-5成的執(zhí)行力度上升，利率優(yōu)惠力度也會增強，不會再“空轉(zhuǎn)”。2)股市受到強有力的流動性支撐，有望結(jié)束中位盤整局面，開始振 蕩上行。隨著股市解套和獲利資金增多，樓市中高端需求會共振上行；3)實體經(jīng)濟企穩(wěn)回升，居民的消費和投資意愿上升，其中包括購房需求。

??【02政策】

??樓市加劇分化，高庫存城市新招迭出

??330以來，4-5月 份，地方救市政策以落實降低首套、二套首付購置門檻和加強公積金對購房的支持為主，6-7月份，這繼續(xù)是主基調(diào)，一些城市如蘭州、寧波、佛山開始提升救市 力度，推出購房補貼等財稅優(yōu)惠政策。不少已經(jīng)落實公積金新政的城市，政策對樓市的利好開始顯現(xiàn)。但部分庫存壓力較大或公積金額度緊張的城市，如青島、廣 州，上述政策的影響其實很有限。基于此，8月這類城市推出了新的、力度更強的救市舉措。比如青島，推出十六條樓市“維穩(wěn)”政策，多渠道消化庫存商品房；宿 遷推出史上力度最大的購房補貼；貴陽進一步突破公積金政策。當(dāng)很多城市奮力救市的時候，北京通州卻為區(qū)域樓市量價瘋漲而苦惱，祭出了史上最強的限購令。

??盤點8月地方救市新政，亮點頗多，以貴陽、青島、宿遷、通州最為典型：

??1、貴陽：個人公積金能用于貸款首付

??新政的主要亮點：1)個 人公積金余額能用于貸款首付。這是公積金制度的重大突破，既能降低購房者的首付壓力，又提高人們繳付公積金的積極性，有助公積金良性發(fā)展。2)房企閑置土 地兩年以上，禁止再參與招拍掛。這有利于抑制房企的捂地行為，也有助政府管控庫存水平。3)在建項目可以調(diào)整戶型。在剛需和改善、中高端需求隨時變化的市 場環(huán)境中，這有利于房企生產(chǎn)適銷對路的產(chǎn)品。4)鼓勵發(fā)展教育科研、文化體驗、醫(yī)療保健、康體養(yǎng)生、旅游休閑、商貿(mào)物流等跨界地產(chǎn)，促進住宅類房地產(chǎn)向高 端化發(fā)展。這既有利于區(qū)域產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入，也有利于房地產(chǎn)的良性發(fā)展。5)鼓勵房企由開發(fā)銷售向租售并舉模式轉(zhuǎn)變。這有利于房企轉(zhuǎn)型和降低庫存壓力，但政策有 待具體細化。

??2、青島：多管齊下消化商品住宅庫存

??新政的最大亮點在于采取了多種手段消化庫存：在源頭上，優(yōu)化土地供應(yīng)；鼓勵庫存壓力大的區(qū)域，改變用地性質(zhì)，用于國家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、教育產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)、“互聯(lián)網(wǎng)+”等項目用途的開發(fā)建設(shè)。這將大大減少開發(fā)商的拿地風(fēng)險，同時也有利于區(qū)域產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入。在開發(fā)環(huán)節(jié)，解除“7090”政策，在建項目可以調(diào)整戶型。這有利于房企應(yīng)對市場行情變化。在末端， 采用貼息、補助等方式，鼓勵房企將存量商品房及商務(wù)地產(chǎn)改為LOFT、電商用房、“創(chuàng)客空間”，實現(xiàn)消化商品房庫存與促進新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展的雙贏。另外，存量 商品住房規(guī)模較多的區(qū)市，應(yīng)回購或租賃部分存量或在建商品房，用作公共租賃住房。小戶型存量房較少的區(qū)域，回購式公租房面積放寬至85平方米。

??3、宿遷：推出史上力度最大的購房補貼

??新政的最大亮點：在中心城市購買新房，90平米以下的給予總價5%購房補貼，90-144平米的給予4%補貼，144-180平米的給予3%補貼。

??眾所周知，之前各地所謂 的購房補貼幅度一般為總房價的0.5-1%，本質(zhì)都是契稅減免，其實是一種財稅優(yōu)惠。宿遷市給予90平米以下普通住宅總價5%的購房補貼，給予 90-144平米5%的補貼，說明政府不是減免契稅那么簡單，而是實質(zhì)性地拿出財政進行補貼。這也是目前為止補貼力度最大的購房補貼政策。

??4、通州：推出史上最嚴厲限購令

??8月16日，北京市住建 委、通州區(qū)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強通州區(qū)商品住房銷售管理的通知》，規(guī)定：無房的京籍家庭，已有一套住房、但在通州落戶3年及以上的京籍家庭，已有一套住房、 近3年在通州連續(xù)繳納社保或個稅的京籍家庭，在北京沒有住房且近3年在通州連續(xù)繳納社保或個稅的非京籍家庭，才有資格在通州購買一套商品住房。

??限購令雖然嚴厲，卻非常 有必要。因為通州區(qū)作為未來北京的行政副中心，房價過快上漲會透支政策利好，過多吸納不合理住房需求，會影響行政副中心建設(shè)的成效。此次發(fā)布規(guī)范，是想抑 制區(qū)域內(nèi)非理性的投機投資需求，讓房地產(chǎn)發(fā)展與產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的節(jié)奏相吻合，從而有效避免“睡城”現(xiàn)象。

??除了上述城市之外，廣 州、浙江也推出一些有亮點的新政。比如廣州公積金中心在官網(wǎng)掛出《廣州市住房公積金貼息貸款實施辦法(征求意見稿)》，鼓勵置業(yè)者采用商業(yè)貸款，由公積金 中心補貼利差。如果實行，可以節(jié)約購房者相當(dāng)?shù)陌唇抑С觥Ｕ憬瞥鲂抡彿空弑救思词共焕U存公積金，也可以用父母公積金進行貸款，一定程度上有助于釋放 樓市需求。

??展望9月，地方救市政策或集中在降低二套首付比率和提供利率優(yōu)惠補貼領(lǐng)域。理由是，8月26日央行“雙降”之后，銀行體系的資金再度充裕，這意味著之前住建部、財政部規(guī)定的二套首付可以降低到4成的新政，會有更多的銀行有意愿去執(zhí)行。 

??【03 樓市】

??供求延續(xù)下滑走勢，9月或迎供求高峰

??8月，重點城市商品住宅 市場仍未走出“淡季陰影”，供求延續(xù)7月齊降態(tài)勢，且以成交環(huán)比降幅更大。具體來看，供應(yīng)方面，環(huán)比下降城市較上月有所增加，整體供應(yīng)量同環(huán)比降幅都超過 13%，其中一線城市降幅更為明顯；而成交方面，表現(xiàn)更差，整體成交環(huán)比降幅較7月進一步擴大，部分城市下降尤其明顯。而供求的繼續(xù)下降，并未明顯推高重 點城市市場庫存，而超過一半城市庫存量繼續(xù)下降，而基于前期成交量的高位，消化周期也繼續(xù)改善，整體市場狀況依舊向好。

??1、供應(yīng)：整體繼續(xù)下降，二、三線城市分化明顯

??這次降準(zhǔn)是今年以來(也是2014年7月以來)第4次降準(zhǔn)。降準(zhǔn)后，銀行存款準(zhǔn)備金率繼續(xù)處于16-18%的歷史高位，市場普遍預(yù)期近期央行還會再度降準(zhǔn)。

??在極低的利率 下，央行如果持續(xù)釋放流動性，對樓市而言會形成直接和間接三重利好：1)銀行發(fā)放意愿個人按揭貸的意愿上升，執(zhí)行地方政府救市政策的力度會顯著加強，首套 首付2-3成和二套首付4-5成的執(zhí)行力度上升，利率優(yōu)惠力度也會增強，不會再“空轉(zhuǎn)”。2)股市受到強有力的流動性支撐，有望結(jié)束中位盤整局面，開始振 蕩上行。隨著股市解套和獲利資金增多，樓市中高端需求會共振上行；3)實體經(jīng)濟企穩(wěn)回升，居民的消費和投資意愿上升，其中包括購房需求。

??本月，重點城市商品住宅 供應(yīng)表現(xiàn)繼續(xù)不振，同環(huán)比皆大幅下降。分城市能級來看，一線城市回落更為明顯，其中，北京、上海同環(huán)比降幅都在20%以上；而深圳、廣州雖環(huán)比有所上升， 但從絕對量來看，仍處于相對低位。二、三線城市中近7成城市繼續(xù)下降，但供應(yīng)分化進一步加劇，寧波、南昌、無錫、長沙、南寧等城市供應(yīng)量幾乎降到年初水 平，環(huán)比降幅都在40%以上；而合肥、武漢、杭州、沈陽、昆明等城市，供應(yīng)量大幅增長，尤其是沈陽，本月供應(yīng)量近160萬平方米，在成交回落下，應(yīng)謹防進 一步激化市場供求矛盾的風(fēng)險。

??在我們看來，8月供應(yīng)量 的繼續(xù)走低早在預(yù)料之中，一來，上半年的成交爆發(fā)，使得一些開發(fā)商“彈藥”明顯不足，尤其是一些市場火爆城市，如北京、上海、南京等城市；二來，據(jù) CRIC監(jiān)測，多數(shù)城市項目都在積極備戰(zhàn)“金九”，精力也集中在9月供應(yīng)的鋪排上，因而為了備足“貨源”也不愿意增加供應(yīng)，而且，很多新項目把推盤時間也 直接定在了9月，進一步影響8月供應(yīng)量。

??而對于傳統(tǒng)推盤旺季的9月，再加上8月25日央行“雙降”，使得市場信心將大幅提升，預(yù)計9月重點城市商品住宅供應(yīng)量將大幅反彈，或出現(xiàn)下半年首個供應(yīng)高峰。

??2、成交：整體延續(xù)7月下滑走勢，一線城市環(huán)比全線下跌

??本月重點城市商品住宅成 交延續(xù)上月下滑態(tài)勢，且整體降幅有所擴大，但從絕對量來看仍高于今年平均水平。分城市能級來看，一線城市表現(xiàn)較差，北上廣深不僅成交環(huán)比全線下跌，而且整 體降幅超過20%。但北京、上海本月商品住宅成交面積仍在100萬平方米以上，市場熱度仍較高。而二、三線城市中近8成城市環(huán)比下降，尤其是，長沙、沈 陽、貴陽、昆明等城市下降幅度尤其明顯，降幅都在30%以上，而值得關(guān)注的是，合肥、武漢、廈門等個別城市，本月商品住宅成交量環(huán)比仍逆勢增長，表現(xiàn)搶 眼。

??在我們看來，8月成交量 的進一步走低主要有以下原因：第一，多數(shù)開發(fā)商正緊鑼密鼓備戰(zhàn)“金九”銷售旺季，不少項目已進入蓄客階段，營銷優(yōu)惠活動已提前預(yù)告，使得購房者對金九銀十 抱有更多期待，造成當(dāng)前市場觀望情緒較為濃厚致成交下滑；第二，在市場火熱下，部分一線及二線城市信貸吃緊，二套房貸首付比例上調(diào)，如廣州二套房首付比例 又升至7成，嚴重抑制了部分改善型需求的繼續(xù)釋放；第三，供應(yīng)鋪排推后，供應(yīng)持續(xù)下滑，購房者選擇面縮窄也是成交下滑的一個重要原因；最后，下半月的股市 再次暴跌，也或多或少影響樓市購買力的釋放。

??進入9月，房企為沖擊全年銷售目標(biāo)，把握降準(zhǔn)降息帶來的“窗口期”，必將加快推盤節(jié)奏，加大營銷力度，而且，淡季后購房者看房熱情也會提高，因此，我們預(yù)計，下半年第一個交易高峰將在“金九”出現(xiàn)。

??3、庫存： 供求比小幅上升，多數(shù)城市庫存繼續(xù)下滑，個別呈供不應(yīng)求

??8月，重點城市供求比較 上月有所提高，但北京、寧波、無錫、長沙等城市供求比仍在0.6以下，而值得警惕的是，沈陽、西安等去化壓力較大城市，供求比處較高位，尤其是沈陽，本月 供求比為1.7，在市場成交下滑下，必將進一步增加市場去化壓力。而本月供求比小幅回升，主要原因還是供求齊降下，成交量降幅明顯高于供應(yīng)降幅所致。

??庫存方面，多數(shù)城市庫存 繼續(xù)下滑，部分城市受成交不振影響，庫存量有所上升，其中，福州、貴陽、鄭州等城市增幅都在10%以上，而值得關(guān)注的是，杭州、寧波、常州等城市市場去庫 存繼續(xù)推進，商品住宅庫存量繼續(xù)下降，市場供求狀況繼續(xù)改善。重點城市庫存狀況的繼續(xù)向好，主要原因還是上半年的市場火爆，使得庫存明顯下降，而7、8月 市場新增供應(yīng)又接連下降，因而，市場庫存整體繼續(xù)走低。對于“金九銀十”傳統(tǒng)銷售旺季，市場熱度將快速提升，在成交量回升下，庫存仍有望進一步下降。

??消化周期來看，一線城市 繼續(xù)全線下降，平均降幅超過40%；而二、三線城市，除重慶、合肥兩城外，其余也有不同程度下降，尤其是，杭州、大連、昆明等城市，消化周期更是大幅下 降。重點城市消化周期的繼續(xù)走低，主要還是基于前幾個月成交量的高位，而近兩個月市場供應(yīng)又大幅下降，因而，消化周期才繼續(xù)下降。而值得關(guān)注的是，上海、 南京、深圳、合肥等城市，消化周期都在6個月以下，從數(shù)據(jù)層面來說，市場處于供不應(yīng)求狀態(tài)，下半年如果供應(yīng)未能及時補給，房價上行壓力較大。

??4、成交結(jié)構(gòu)：三城各面積段產(chǎn)品成交占比穩(wěn)定，北京深圳中低檔占比大幅下滑

??本月北上深三城各面積段產(chǎn)品成交占比表現(xiàn)相對穩(wěn)定。但是從價格段成交結(jié)構(gòu)來看，北京和深圳中低檔產(chǎn)品成交占比有較大幅度下滑，而中檔產(chǎn)品占比均有較大幅度上漲。其中深圳得益于高端項目成交放量，高檔產(chǎn)品成交占比仍然延續(xù)上漲趨勢。

??在從價格段成交結(jié)構(gòu)來看，北京和深圳中低檔產(chǎn)品成交占比由較大幅度下滑，取而代之的是中檔產(chǎn)品成交占比上升，其他價格段產(chǎn)品成交占比相對穩(wěn)定；上海各價格段成交占比變化幅度相對較小。 其中上海低檔產(chǎn)品成交占比變化較大，環(huán)比下滑5個百分點至9%，高檔產(chǎn)品占比則繼續(xù)延續(xù)上周的下滑趨勢，環(huán)比下滑4個百分點至13%，此外中高檔產(chǎn)品幅度 也下滑3個百分點，中低檔和中檔產(chǎn)品占比則變化不大。而北京和深圳，在上個月中低檔產(chǎn)品成交占比大幅攀升后，本月又大幅下調(diào)，降幅分別達到15個百分點和 12個百分點之多，而中檔產(chǎn)品則有較大比例的提升，成交占比分別上漲了9個百分點和11個百分點，達到33%和27%。值得注意的是，深圳中高端產(chǎn)品成交 占比繼上個月微幅上升2個百分點后，本月加速下調(diào)5個百分點，占比跌破20%，而高檔產(chǎn)品占比繼續(xù)延續(xù)上月的上升勢頭，環(huán)比上升6個百分點，至26%，這 與華潤城、鴻榮源壹方中心、深圳中心天元、深圳灣壹號、香山?jīng)]墅花園等高端項目成交量放量有關(guān)。

??從面積段占比來看，北上深三城各面積段成交占比表現(xiàn)均相對穩(wěn)定。 其中，其中北京90平方米以下產(chǎn)品成交占比下滑了5個百分點，深圳則上升了5個百分點，但兩城仍均以該類產(chǎn)品為成交主力，成交占比均在45%以上，深圳更 是接近60%；上海90平方米以下產(chǎn)品成交占比僅19%，環(huán)比上升3個百分點。此外，北京120-144平方米面積段產(chǎn)品成交占比環(huán)比上升了4個百分點， 而深圳200平方米以上大戶型產(chǎn)品成交占比有較大幅度下滑，環(huán)比下滑5個百分點。三城其他面積段產(chǎn)品成交占比變化幅度不大。

??5、本月小結(jié)：8月市場供求繼續(xù)下滑，9月或迎供求高峰

??8月市場延續(xù)回落態(tài)勢， 商品住宅供應(yīng)繼續(xù)大幅下降，尤其是市場表現(xiàn)較好的的一二線大中城市，供應(yīng)明顯下滑。而一方面供應(yīng)量的連續(xù)下降，直接影響成交量的回升；另一方面，供應(yīng)及項 目營銷活動推后，加重市場觀望情緒，使得本月商品住宅成交量降幅進一步擴大。但值得慶幸的是，7、8月重點城市商品住宅的供求齊降，并未明顯增加城市市場 庫存量，而基于前幾個月成交量的高位，多數(shù)重點城市市場狀況繼續(xù)改善。

??而對于9月樓市，一方 面，作為傳統(tǒng)的銷售旺季，一向是房企沖刺全年業(yè)績的關(guān)鍵時期，很多房企都在摩拳擦掌，積極鋪排“金九”供應(yīng)和營銷活動。據(jù)CRIC監(jiān)測，目前多數(shù)大中城市 項目都準(zhǔn)備在9月加大供應(yīng)量，很多新盤首開也直接定在9月，因而9月市場供應(yīng)必將大幅反彈，營銷力度勢必增強，將更加提振市場成交的回升。而另一方面，8 月25日央行宣布“雙降”后，銀行體系一下子多了6000多億的流動性，盡管住宅按揭貸利潤較薄，但在股市低迷、實體經(jīng)濟未見起色的背景下，銀行還是會有 較高的意愿降低二套門檻并提供更高的利率優(yōu)惠，趁此良機，很多購房者會加快入市。受此刺激，“金九銀十”樓市有望再度峰起，成色可期。

??然而，在當(dāng)前整體市場仍供大于求，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性矛盾突出的背景下，“金九”熱銷的關(guān)鍵還在于多樣的營銷和適銷對路的產(chǎn)品，因此，對于項目來說，應(yīng)合理分析市場需求，抓住客戶的需求分化，推出“適銷對路”的產(chǎn)品，才能在“金九”的血拼中取得較好的成績。

??【04 288指數(shù)】 

??房價指數(shù)連漲4個月，一線城市漲勢尤甚

??2015年8月，中國城市住房(一手房)價格288指數(shù)為1093.7點，指數(shù)較上月上升5.0點，環(huán)比上漲0.46%，這已是連續(xù)第4個月上行，但環(huán)比漲幅較上月縮小0.04個百分點，而同比來看，本月為年內(nèi)首次止跌，并小幅上漲0.07%。

??本月288指數(shù)雖然漲幅 有所收窄，但依然保持“穩(wěn)步上行”。主要基于兩個方面原因，首先，雖然市場在7、8月份經(jīng)歷調(diào)整，但政策指向并沒有變，樓市大方向沒有逆轉(zhuǎn)，近期央行再次 降息降準(zhǔn)，消費者對于房價上漲的預(yù)期向好，再加上近期資本市場波動較大，大部分高凈值人士目光重回樓市；其次，由于供應(yīng)結(jié)構(gòu)性過剩仍是目前行業(yè)的主要矛 盾，在大多數(shù)三四線城市，房價上漲動力不足，以致整體房價指數(shù)增幅并不顯著。

??分城市能級來看，一線城 市環(huán)比漲幅最大，其中深圳繼續(xù)領(lǐng)跑，本月環(huán)比上漲5.07%，同比來看，四個一線城市也均高于去年同期。一線城市房價指數(shù)之所以會表現(xiàn)更為搶眼，一方面是 由于供不應(yīng)求的市場現(xiàn)狀所致，購房者對后市房價上漲的預(yù)期，使市場成交出現(xiàn)聚集效應(yīng)，需求暴增但供應(yīng)一時難以跟上。另一方面近期中高端市場成交活躍，成交 結(jié)構(gòu)是導(dǎo)致房價上漲的一個因素。但不可忽視的是，眼下一線城市房價上漲過快，存在被透支的風(fēng)險，應(yīng)當(dāng)予以警惕。

??二線城市方面，超過八成 的城市房價指數(shù)環(huán)比上行，長沙、合肥、南京、沈陽等六市漲幅均超過了1%。其中蘇州漲勢最為顯著，房價指數(shù)較上月上漲2.6%，園區(qū)更是首當(dāng)其沖，憑借其 教育資源豐富、產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)濟發(fā)達以及土地拍賣價格上漲助推住宅均價攀升，天地源七里香都、九龍倉時代上城風(fēng)華里價格均出現(xiàn)不同程度上漲。而蘭州、哈爾濱等 存量較高、市場庫存壓力較大的城市，房價指數(shù)仍處于環(huán)比回落的狀態(tài)。

??市場在經(jīng)歷7、8兩個月 份的調(diào)整后，即將迎來傳統(tǒng)的銷售旺季“金九銀十”，此前多數(shù)開放商已經(jīng)為此開始蓄力。我們預(yù)計，市場成交將在“金九銀十”迎來一波小高峰，隨著市場回暖態(tài) 勢延續(xù)，供求狀況不斷得到改善，將推進房價整體穩(wěn)中有升。但因各城市庫存壓力不同，各線城市房價也會出現(xiàn)不同的走勢。一線城市及熱點的二線城市需求旺盛， 預(yù)計價格將繼續(xù)穩(wěn)步上漲，但考慮到前期政策效應(yīng)逐漸減弱之后，暫未有新政策出臺，多數(shù)開發(fā)商并不會貿(mào)然漲價，走量仍是其首選，因此，即便部分需求火熱城市 房價上漲，幅度也不會太大。而多數(shù)供應(yīng)規(guī)模較大、供大于求的城市仍將積極致力于去庫存，房價保持相對穩(wěn)定。

??【05土地】

??供應(yīng)不足致成交暴跌，優(yōu)質(zhì)地塊熱度不減

??2015年8月，土地市 場成交面積、成交金額環(huán)比雙雙大幅下跌，成交金額下跌幅度更是達到了35%。一線城市方面，由于北京、深圳無地出讓，上海、廣州成交地塊也多位于城市遠 郊，以致成交規(guī)模及平均溢價率大幅下探；二線城市方面也是量價齊跌，不過蘇州、南京、杭州仍有多塊優(yōu)質(zhì)宅地高溢價成交。不過我們認為，本月的成交暴跌還是 更多的受到供應(yīng)不足影響所致，指標(biāo)的技術(shù)性變化并不能說明企業(yè)拿地信心發(fā)生了實質(zhì)轉(zhuǎn)變。

??1、成交：出讓規(guī)模大跌三成，平均溢價率亦明顯下行

??8月份，土地市場成交規(guī) 模大幅回落，CRIC監(jiān)測的300城經(jīng)營性土地共出讓304幅，較上月少成交了73幅地塊。成交建筑面積為2884萬平方米，環(huán)比大跌30%，同比下滑 55.1%。成交總價710億元，較上月下降35%。溢價率方面，本月平均溢價率為18%，較上月大幅下挫16個百分點。與7月份相比，之所以本月土地成 交量、價、溢價率均現(xiàn)明顯下跌，在我們看來有三方面原因，其一，供應(yīng)量下降，受地方政府供地計劃安排的影響，7月底至8月初的國內(nèi)土地供應(yīng)一般都處于年內(nèi) 較低位置，因此8月份土地成交規(guī)模也會相應(yīng)回落；其二，優(yōu)質(zhì)土地減少，本月進入成交環(huán)節(jié)的土地多位于城市外圍，對企業(yè)吸引力相對較弱；其三，成交結(jié)構(gòu)的變 化，本月房企更為關(guān)注的一二線城市成交面積占比顯著下降，而對于三線城市，目前房企大多還是持以相對謹慎的態(tài)度，因此在溢價率指標(biāo)上也出現(xiàn)了看似消極的變 化。因此我們認為，本月土地市場成交規(guī)模的下探，更多的還是受到指標(biāo)上的技術(shù)性變化所致，對于市場景氣轉(zhuǎn)變的擔(dān)憂還是大可不必。

??2、分布：一線城市成交大幅回落，二線城市溢價率持續(xù)攀升

??8月份，各線城市土地成 交金額均現(xiàn)回落態(tài)勢，其中一線城市表現(xiàn)最為顯著，成交金額環(huán)比腰斬，成交面積環(huán)比上升7%；二線城市方面，成交金額環(huán)比下跌26%，成交面積環(huán)比回落 36%，不過溢價率卻是不降反升；三四線城市方面，成交總價環(huán)比減少22%，成交面積下跌26%。

??具體來看，一線城市本月 成交建筑面積為319萬平方米，環(huán)比增加7%，成交總價150億元，環(huán)比下跌56%。北京、深圳本月均無土地成交，上海成交面積也暴跌近7成，廣州成交面 積雖然暴漲，單月成交建筑面積創(chuàng)下2014年以來新高，但成交地塊多位于城市遠郊區(qū)域，平均樓板價僅有4223元每平方米，因此整體來看，本月一線城市土 地成交總價仍然處在了暴跌的位置。

??二線城市方面，8月份成 交建筑面積為1571.99萬平方米，成交金額環(huán)比下挫26%，但是在溢價率表現(xiàn)上，平均溢價率卻由23%上升到了28%，平均樓板價也有17%的漲幅， 如蘇州、南京、杭州等市仍有多塊高價、高溢價土地成交。以28日南京土拍為例，在當(dāng)日成交的7幅地塊中，G26 、G29、G31、G 32四幅地塊均引來了多家房企角逐，最終也都刷新了各自板塊的土地樓板價紀(jì)錄。

??三四線城市成交規(guī)模走勢 與二線城市相似，本月成交建面環(huán)比下降26%，成交金額環(huán)比跌幅為22%，不過在溢價率表現(xiàn)上則較為平淡，本月平均溢價率12%，較上月下降了2個百分 點。具體城市來看，高溢價土地仍然集中在九江、漳州、徐州等具有一定經(jīng)濟實力，且人口基數(shù)相對較大的三四線城市，而在鹽城、遵義等需求相對不足的城市，地 塊還是多以底價成交。

??綜上所述，8月份各線城 市成交金額雖然大幅下跌，但是更多的還是受到客觀因素影響所致，從房企拿地?zé)崆榻嵌葋砜?，并沒有發(fā)生實質(zhì)性的變化，對于南京、蘇州等需求旺盛城市的熱點區(qū) 域，企業(yè)還是愿意付出高溢價爭奪優(yōu)質(zhì)地塊，而對于成交熱度相對較低的三四線城市，企業(yè)在投資上還是顯得較為謹慎。

??3、重點地塊：優(yōu)質(zhì)地塊熱度不減，南京一日造四地王

??本月土地市場成交量雖然 出現(xiàn)大幅下探，但是從總價地王的表現(xiàn)來看，房企之間的競爭并沒有出現(xiàn)明顯消退，諸如上海楊浦平?jīng)錾鐓^(qū)、南京江寧G23宅地、燕子磯G26宅地，蘇州的獅 山、相城宅地均拍出了超過4成的高溢價。以此來看，雖然目前行業(yè)正處于整體供應(yīng)過剩的去庫存階段，但對于需求旺盛的優(yōu)質(zhì)板塊的大體量投資機會，房地產(chǎn)企業(yè) 還是非?？春谩?/p>

??單價TOP10方面，一 線城市數(shù)量明顯減少，這主要還是受政府供地節(jié)奏影響所致。本月一線城市近郊以內(nèi)成交地塊大幅減少，北京、深圳二市是更是沒有土地成交。不過榜單首次兩席依 然均出自上海，且成交均價均遠高于其他入榜地塊。入榜門檻略有下調(diào)，由上月的16554元/平方米下探至13000元/平方米。

??（1）南京：龍湖47.7億奪江寧宅地，成就板塊新單價地王

??2015年8月7日，南京江寧區(qū)NO.2015G23地塊拍賣迎來了中航、新城、龍湖、世茂、禹洲、上海建工、新城等11家房企報名爭奪，在最后上海建工、金隅和龍湖三房企爭奪中，由龍湖以總價47.7億元、溢價率超過50%獲得該地塊。 

??從交通區(qū)位上看，該地塊 靠近地鐵1號線的小龍灣站、竹山路站，交通較為便捷，而周邊生活配套也相對成熟。從體量上看，該地塊的實際建筑面積達到了37.62萬㎡，是江寧區(qū)域少有 的大體量地塊出讓，這對2014年新進入南京市場的龍湖而言也是極大挑戰(zhàn)。特別是地塊中對商業(yè)建筑占比的要求，將影響項目的去化速度，對企業(yè)運營要求更 高。從周邊項目銷售情況來看，在售新盤較少，多為老項目持續(xù)銷售，且沒有大體量推盤情況發(fā)生，普通住宅價格在9500-14000元/㎡左右，別墅價格不 到25000元/㎡，而該項目的樓面單價就在12679元/㎡，想要獲得高利潤必須需要往高端改善方向發(fā)展，但該地塊因位于外環(huán)線，需求仍以剛需置業(yè)為 主。因此，整體來看，項目取得高利潤難度較大。

??（2）上海：陽光城溢價60%競得楊浦內(nèi)環(huán)宅地，刷新區(qū)域樓板價紀(jì)錄

??2015年8 月12日，上海楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)02C1-12(大橋街道101街坊)純宅地經(jīng)過九龍倉、旭輝恒基聯(lián)合體、新城平安聯(lián)合體、綠地、首創(chuàng)、碧桂園等13家品牌 房企的激烈角逐，最終陽光城旗下子公司以17.3億元斬獲該地塊，最終溢價率59.5%，樓板價49236元/㎡。根據(jù)公告，該地塊東至眉州路，北至河間 路，出讓面積為15764㎡，容積率2.3，地上建筑面積35137㎡，涉及住宅項目建設(shè)的住宅套數(shù)為316套，是內(nèi)環(huán)內(nèi)罕見的純住宅用地，周邊配套成 熟，這是一年內(nèi)陽光城在上海同區(qū)域獲取的第二幅地塊，產(chǎn)品定位為高端改善，預(yù)計規(guī)劃建成高層全裝修產(chǎn)品。從周邊情況來看，除了2014年同為陽光城獲取的 地塊樓板價在41078元/㎡，項目周邊3公里范圍內(nèi)未開工的還有2013年成交的兩幅住宅用地，樓板價僅在12398-15749元/㎡，未來或?qū)⒊蔀? 陽光城項目的重要競爭對手。根據(jù)陽光城以往的定價風(fēng)格，其高周轉(zhuǎn)率一部分原因是其低于周邊的定價策略，這次在成本差距如此之大的基礎(chǔ)上以何種優(yōu)勢破局則是 項目成功關(guān)鍵。

??4、本月小結(jié)：供應(yīng)變化致市場波段性下行，預(yù)計九月份成交將迎大幅上揚

??在連續(xù)兩個月成交大幅放 量之后，8月份的土地市場終于停下了高位放量的腳步，大多數(shù)城市成交金額、成交面積均現(xiàn)大幅下探之勢，這一方面是供應(yīng)節(jié)奏變化所致，本月進入交易環(huán)節(jié)的地 塊不多，另一方面也是受到成交結(jié)構(gòu)變化影響，位于一二線城市中心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)宅地成交占比下降，以至于成交金額、平均溢價率等指標(biāo)均出現(xiàn)了大幅度的下探。因 此我們認為，本月的成交波動更多的還是受到指標(biāo)技術(shù)性變化所致，而在房企角度，從一二線城市頻頻被刷新的地價紀(jì)錄來看，還是證明了企業(yè)拿地信心依然處在較 強的位置。

??而對于接下來的土地市場 表現(xiàn)，我們還是繼續(xù)持以相對樂觀的態(tài)度，首先，供應(yīng)量的波段性下探會很快過去，九月份供應(yīng)量將迎回升，以一線城市為例，據(jù)已公布的供應(yīng)計劃統(tǒng)計，將在9月 份進入成交環(huán)節(jié)的土地起拍總價已經(jīng)超過400億，達到本月成交金額的2.5倍以上，其中更是不乏北京門頭溝、東壩鄉(xiāng)等熱點區(qū)域的優(yōu)質(zhì)宅地；其次，從企業(yè)角 度來看，得益于二季度以來的成交持續(xù)回暖，下半年的“錢袋”會更為充實，也更有實力和動力取獲取心儀的地塊；最后，在政府角度，囿于經(jīng)濟增長放緩、財政收 入增速大幅下挫的困境，也仍然需要房地產(chǎn)投資來拉動GDP增速、緩解就業(yè)壓力。故此我們預(yù)計，9、10月份土地市場成交還是會持續(xù)放量，接近并創(chuàng)造新的年 內(nèi)高點也并非沒有可能。