??7月初，南京江北期盼已久的國家級新區(qū)終于落地，得益交通、教育、商服等一系列規(guī)劃利好推動，新區(qū)吸引了眾多購房者關(guān)注，板塊成交熱度一再攀升，據(jù)CRIC統(tǒng)計，7月份以來江北新區(qū)成交量占到全市成交五成以上。不過值得注意的是，江北新區(qū)房價上漲速度雖然加快，但是橫向比較來說還是談不上爆發(fā)式的普漲，即便是距離主城區(qū)最近的房價洼地浦口，7月項目房價漲幅也多在10%以內(nèi)，整體加權(quán)平均漲幅也“僅”在2.67%，不但不及鼓樓和雨花，與“前輩”蘇州園區(qū)(7月房價環(huán)比上漲7%)相比也是遠遠不及。

??江北新區(qū)房價為什么依然“漲不動”

??江北新區(qū)房價為何能 保持相對平穩(wěn)？行政區(qū)廣闊、供應(yīng)量大只是眾多原因中最顯而易見的一個，但還遠遠談不上是決定性因素，比如蘇州園區(qū)供應(yīng)量也不小，但7月房價漲幅明顯高于江 北新區(qū)，并且從政府角度來看，對于房價暴漲的可能，南京政府也沒有表現(xiàn)出諸如通州、深圳的擔憂。那江北新區(qū)房價究竟為什么“漲不動”？為此，我們今天就來 深扒一下江北房價“漲不動”的諸多原因：

??1.過江難

??任何“國家級新區(qū)” 都不能與老城區(qū)毫無聯(lián)系，但江北至今還是只有一條免費通路過江，長江大橋的日通行量已經(jīng)是當初設(shè)計標準的十倍，堵車也已經(jīng)成了大多數(shù)時候的常態(tài)。在經(jīng)濟發(fā) 展、人口導(dǎo)入還需要主城區(qū)輸血帶動的時候，單單一條“過江難”就足以抵消不少購房者對規(guī)劃的利好預(yù)期。

??2.“多中心”=無重心

??目前南京江北新區(qū)發(fā) 展較快的板塊多達五個，其中老江浦縣城、化工園區(qū)(舊大廠區(qū))、六合區(qū)主城區(qū)起步相對較早，南工大-臨江板塊，大橋北路-泰山新村板塊近年來發(fā)展較快，但 是最新明確的江北新區(qū)中軸卻在浦口火車站以西至七里橋，和這些地方完全“不搭”，那么率先發(fā)展起來的板塊未來還有多少潛力，而中軸線又能否真正發(fā)展起來， 都需要打一個大大的問號。

??3.產(chǎn)業(yè)發(fā)展難有突破

??作為聚集了揚子石 化、浦鎮(zhèn)車輛廠等多個超大型國企的老郊區(qū)老工業(yè)區(qū)，目前江北新區(qū)的支柱產(chǎn)業(yè)還是石油化工，設(shè)備制造等，泰山新村的老高新區(qū)偏安一隅，就業(yè)密度也并不高，而 目前位于過江隧道出口的南工大新興產(chǎn)業(yè)園區(qū)，其進駐企業(yè)也是以化工產(chǎn)品制造為主，現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)短期內(nèi)難以出現(xiàn)爆發(fā)式增長。新興產(chǎn)業(yè)方面，目南京的IT行業(yè)、大 企業(yè)總部經(jīng)濟也已在江南的河西、馬群形成集聚效應(yīng)，導(dǎo)出到江北的可能性不大。因此，江北在短期內(nèi)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入無望，第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)難見爆發(fā)式增長的情況下，注 定其購房者仍然只能是以購買力較弱的剛需購房者為主，難以支撐房價上漲。

??4.高考倒數(shù)城市的倒數(shù)教育

??近期江北多個樓盤雖 然打出“南師”“金中”“瑯小”之類的分校口號，但分校畢竟是分校，目前的事實是江北優(yōu)質(zhì)教育資源遠遠落后于江南。以江北教育大盤大華錦繡華城為例，該項 目并不處于真正意義上的橋北板塊，而是臨近發(fā)展相對落后的浦口老區(qū)，但售價可以高出大橋北板塊項目40%，原因即是該項目為老浦口唯一“勉強拿得出手”的 兩所學(xué)校(實驗小學(xué)、河西中學(xué))的學(xué)區(qū)房，讓購房者不得不接受物以稀為貴的現(xiàn)實。再考慮到南京高考成績常年排在江蘇老幺，而浦口區(qū)的教育又長期排在南京市 倒數(shù)，因此對于考慮子女就學(xué)的購房者來說，江北實在是讓人興趣缺缺。

??5.老工業(yè)區(qū)的舊改桎梏

??作為老工業(yè)區(qū)，江北 新區(qū)的舊改難度還是比較大，存在大量難以搬遷的大型工廠、碼頭、老公房聚集區(qū)。這一點從江北新區(qū)核心區(qū)的規(guī)劃即可窺見一二，據(jù)南京規(guī)劃局最新披露的規(guī)劃圖 紙，江北核心區(qū)包括了浦口火車站-浦口碼頭，但并沒有包括距離更近的浦口老區(qū)，而是將中心區(qū)沿江向南延伸，避開了人口相對密集的浦口公園周邊地帶，反而去 選擇了定向河路以西相對荒蕪的區(qū)域。

??6.社會保障水平與全市不統(tǒng)一

??雖然南京各區(qū)戶口已 實現(xiàn)通遷，社保基數(shù)也早已統(tǒng)一，但受到歷史遺留因素影響，客觀來說，目前江北的社會保障以及教育情況還是和江南有所脫節(jié)，譬如六合區(qū)的醫(yī)保還沒有與南京市 實現(xiàn)完全統(tǒng)一，原江浦、六合的中考生也無法通過統(tǒng)招考入市區(qū)的國家級重點高中，只能寄希望于殘酷的“指標生”特招名額。(當然江浦一中、六合一中的高考成 績也不錯，但是對學(xué)生來說太苦了)

??未來江北新區(qū)哪些板塊房價可能最先漲起來？

??聯(lián)系江北新區(qū)現(xiàn)狀來看，考慮到產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、醫(yī)療配套建設(shè)需時較長，我們認為以下四類住宅項目最有可能“先漲一步”:

??1.過江免費通路沿線項目

??制約江北新區(qū)的最大桎梏即是過江通道，免費并且不堵的過江通道必將大大提升購房者的價值預(yù)期。典型項目如華潤國際社區(qū)，一方面是江北核心區(qū)規(guī)劃利好，另一方面憑借緯三路過江免費通路(雙向八車道)預(yù)期，7月以來房價漲幅超過10%，并在7月奪下南京市銷冠。

??2.最先打響學(xué)校品牌的學(xué)區(qū)房

??除大華錦繡華城等僅有的幾個項目外，其實目前江北還沒有所謂“學(xué)區(qū)房”的概念，因此得到認可的好學(xué)校必然能夠得到更多愿意投資教育的購房者關(guān)注，在“教育質(zhì)量高-吸引投資教育家長-學(xué)生成績優(yōu)異”的良性循環(huán)中，最先打響品牌學(xué)校的學(xué)區(qū)房價值可期。

??3.江北沿江快速路(江北大道)沿線項目

??聯(lián)系上海、廣州等一線城市的發(fā)展歷史來看，高速環(huán)線周邊的項目房價漲幅也會明顯快于交通不便的“中間地帶”。目前江北沿江快速路已經(jīng)通車，可以將周邊小區(qū)有效連接到任一過江免費通路，因此快速路附近，尤其是臨近上下口的項目尤為值得關(guān)注。

??4.自然景區(qū)附近

??與充滿人文氣息的市 內(nèi)景區(qū)相比，江北的珍珠泉、老山、湯泉沿線自然景觀更佳，老山森林公園(南京最大綠肺)、湯泉(硫磺溫泉)的養(yǎng)生功能更是不可復(fù)制。隨著江北新區(qū)建設(shè)的推 進，會有越來越多的高端需求將目光轉(zhuǎn)向江北，也將進一步推升這些兼具度假養(yǎng)生概念的項目價值預(yù)期。

??綜上所述，江北新區(qū)房價“漲不動”的原因并不是僅僅因為市場供求平衡，而是由于產(chǎn)業(yè)、醫(yī)療、交通等等各個方面存在嚴重短板，板塊的居住價值還是遠遠落后于江南。在“發(fā)展江北”喊了十幾年之后，江北的板塊價值還是遠遠配不上地理位置， 時至今日還是只有大橋可以免費過江，老下關(guān)區(qū)對岸還是安安穩(wěn)穩(wěn)的房價洼地。因此，對于江北“漲不動”的房價，希望地方政府也應(yīng)感到壓力，并應(yīng)該感到比通 州、比深圳更大的壓力。而對于房價最有可能漲起來的區(qū)域，我們則認為要從現(xiàn)在的短板上找突破，過江、醫(yī)療、教育、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入均是突破口，但短期來看，最有效 的應(yīng)該還是所有江北人最大的痛點——過江通道。

??上圖源自：南京江北新區(qū)浦口中心區(qū)控制性詳細規(guī)劃(8月14日公示)