??26城二手房價跌回五年前，樓市賺錢效應(yīng)明顯減弱

??上海易居房地產(chǎn)研究院3月16日發(fā)布了《近五年70城房價趨勢報(bào)告》。報(bào)告認(rèn)為，70個城市中，有6個城市新建商品住宅價格已跌回到了五年前。同時，有26個城市的二手住宅價格已跌回到了五年前。

??易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，總體上看，隨著央行降息政策的持續(xù)影響，以及此前限購限貸政策松綁效應(yīng)的釋放，這都會帶來房價止跌反彈跡象的出現(xiàn)。在這樣一個價格變動的走勢下，供求雙方的入市策略也會有所改變。對于重點(diǎn)城市而言，在市場繼續(xù)看漲的預(yù)期支撐下，房價依然會有較明顯的上漲。尤其是此類城市改善型和投資型的購房需求在積極釋放，這會促使房價步入新一輪的上漲通道中。

??一、近五年70城房價總體走勢

??（一）新建商品住宅價格指數(shù)走勢

??2010年全國開始實(shí)行限貸，以及各大重點(diǎn)城市紛紛推出限購政策，使得房地產(chǎn)市場面臨行政化的打壓。到了2014年各大城市又紛紛解除此類政策。對于2015年而言，整體上面臨了更為寬松的政策環(huán)境。對2010-2014年全國房地產(chǎn)市場價格走勢進(jìn)行分析，以及對相應(yīng)的結(jié)構(gòu)進(jìn)行分類研究，有利于對整個房價走向有更清晰的把握。同時，反思2010-2014年的房價管理工作，對2015年的房價管理也會有新的啟發(fā)意義。

??根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的《70個大中城市住宅銷售價格變動情況》，對全國70個城市新建商品住宅價格指數(shù)走勢進(jìn)行分析，主要從三個指標(biāo)進(jìn)行研究：房價指數(shù)環(huán)比增幅曲線、同比增幅曲線和定基增幅曲線。

??從房價指數(shù)環(huán)比增幅曲線看，2010年的波動比較明顯，到了2011年則開始出現(xiàn)明顯的下滑。2012年下半年開始呈現(xiàn)復(fù)蘇態(tài)勢。從2013年3月份開始，該曲線總體下行，并在2014年8月達(dá)到2005年有此指標(biāo)以來的歷史最大跌幅。隨后跌幅持續(xù)收窄，在2014年12月為0.4%。

??房價同比增幅曲線走勢受環(huán)比增幅曲線的影響比較明顯。從2010年開始，該曲線總體處于下行態(tài)勢。到了2012年6月該曲線的跌幅最大，隨后開始收窄并出現(xiàn)上行態(tài)勢。越過2013年12月的高點(diǎn)后，該同比增幅曲線繼續(xù)下行。在全國房價持續(xù)下跌的影響下，該曲線于2014年9月出現(xiàn)下跌，隨后跌幅持續(xù)擴(kuò)大。到了2014年12月該跌幅為4.5%。

??相比前面兩條曲線的周期波動特征，房價定基增幅曲線的總體態(tài)勢是增長的。其中，在2011年1月該定基增幅為3.3%，這意味著相比2010年全年的水平，2011年1月份70城新建商品住宅價格指數(shù)上漲了3.3%。隨后該增幅總體上小幅上升，但到了2011年下半年則保持略微下滑的態(tài)勢，這和限購限貸政策效力的釋放有關(guān)系。不過從2013年1月份開始，該曲線的上升態(tài)勢就比較明顯。在2014年4月份達(dá)到了歷史高位，即15.4%的水平。隨后受市場降溫的影響，該曲線略有下降，到了2014年12月份則為9.1%，其含義是2014年年末的房價相比2010年全年上漲了9.1%。

??（二）二手住宅價格指數(shù)走勢

??對二手住宅價格指數(shù)的走勢進(jìn)行分析。從相關(guān)的曲線圖可以看出，包括環(huán)比增幅曲線、同比增幅曲線和定基增幅曲線的關(guān)系基本和新建商品住宅的分析差不多。這里圍繞定基增幅曲線進(jìn)行重點(diǎn)闡述。

??從房價的定基增幅曲線來看，總體態(tài)勢是增長的。其中，在2011年1月定基增幅為3.3%，這意味著相比2010年全年的水平，2011年1月份二手住宅價格上漲了3.3%。隨后該曲線總體上小幅上升，但到了2011年下半年則保持略微下滑態(tài)勢，這和新建商品住宅定基增幅曲線的走勢基本一致。從2013年1月份開始，該曲線上升態(tài)勢就比較明顯。在2014年4月份達(dá)到了7.5%的水平。隨后受市場降溫的影響，該曲線有所下行，到了2014年12月份則為2.7%。其含義是，2014年年末二手住宅價格相比2010年全年漲幅為2.7%。

??（三）一二手房價格指數(shù)定基增幅曲線走勢

??對一二手住宅價格指數(shù)的定基增幅曲線進(jìn)行分析。在2011年至2012年，新建商品住宅和二手住宅的定基增幅差距并不大，當(dāng)然新建商品住宅的增幅要略高于二手住宅。2013年開始，新建商品住宅的定基增幅曲線上升態(tài)勢明顯超過二手住宅，反映了此類住宅價格上漲的壓力更大。到了2014年年末，兩者之間的差距依然較大。

??二、近五年70城房價結(jié)構(gòu)比較

??（一）一二三線城市房價指數(shù)定基增幅曲線走勢

??根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的《70個大中城市住宅銷售價格變動情況》，對全國70個城市房價指數(shù)定基增幅按一二三線城市分類進(jìn)行分析?？梢钥闯?，三類城市在2010-2014年的房價走勢基本一致。

??不過，在2011-2012年三類城市的房價指數(shù)定基增幅曲線基本粘合。到了2013年開始，一線城市的曲線爬升態(tài)勢最明顯，其次則是二線城市和三線城市。這反映了一線城市市場回暖的力度更大。到了2014年雖然三類曲線都出現(xiàn)一個下行態(tài)勢，但依然處于高位。若從定基的角度看，三類城市房價在2014年12月份相比2010年全年分別增長了21.9%、10.5%和6.5%，一線城市的增幅最高。

??（二）東中西部城市房價指數(shù)定基增幅曲線走勢

??根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的《70個大中城市住宅銷售價格變動情況》，對全國70個城市房價指數(shù)定基增幅按東中西部分類進(jìn)行分析?？梢钥闯觯惓鞘性?010-2014年的房價走勢基本一致。

??不過，在2011年三類城市的曲線走勢一致，且增幅差異不大。而在2012年東部城市房價指數(shù)定基增幅值明顯低于中西部城市，這和東部城市比如溫州出現(xiàn)房價跌幅較大的態(tài)勢有關(guān)。這也在一定程度上牽制了此類房價曲線的上漲。而中西部城市的曲線基本粘合在一起，在2013年出現(xiàn)明顯上升，到了2014年則有所下滑。

??（三）七類地區(qū)房價指數(shù)定基增幅曲線走勢

??根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的《70個大中城市住宅銷售價格變動情況》，對全國70個城市房價指數(shù)定基增幅按地區(qū)分類進(jìn)行分析。可以看出，七類城市在2010-2014年的房價走勢基本一致。

??當(dāng)然，從整個增幅的排序看，除了2011年較為粘合外，其余年份中七類城市排序略有差異。如果按照2014年12月份的排序看，則相應(yīng)的增幅由大到小排序?yàn)椋何鞅钡貐^(qū)、華中地區(qū)、華北地區(qū)、東北地區(qū)、華南地區(qū)、西南地區(qū)和華東地區(qū)。這反映了不同區(qū)域之間房價的強(qiáng)弱程度不同。

??西北地區(qū)定基增幅之所以大，在于此類地區(qū)的樣本城市主要是省會城市，并不包括地級市。另外西北幾個省會的房價波幅小，尤其在全國下跌時其跌幅也偏小，所以定基增幅相對大。華中地區(qū)增幅比較大，這與鄭州、武漢等幾個重點(diǎn)城市人口快增、需求旺盛有關(guān)。相比來說，西南地區(qū)偏弱，比如重慶在房產(chǎn)稅試點(diǎn)的過程下，部分高端物業(yè)的價格上漲態(tài)勢確實(shí)受到了抑制。另外，從庫存的角度看，西南地區(qū)庫存壓力較大，比如重慶、昆明、貴陽等，這也會抑制房價的上漲態(tài)勢。而華東地區(qū)受浙江板塊“淪陷”因素的影響，在七類地區(qū)中偏弱。

??（四）三大戶型結(jié)構(gòu)的房價指數(shù)定基增幅曲線走勢

??根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的《70個大中城市住宅銷售價格變動情況》，對全國70個城市房價指數(shù)定基增幅按戶型結(jié)構(gòu)分類進(jìn)行分析。可以看出，三類戶型結(jié)構(gòu)在2010-2014年的房價走勢基本一致。

??當(dāng)然，從整個增幅的排序看，144平方米以上物業(yè)的增幅要小于90平方米及以下、90-144平方米的物業(yè)。而90平方米及以下的物業(yè)價格漲幅最高，這基本符合目前整個住房市場的實(shí)際情況。當(dāng)然，若考慮到2015年改善型購房需求積極釋放的因素，那么預(yù)計(jì)90-144平方米的物業(yè)價格上升態(tài)勢會更明顯，并縮小與90平方米及以下物業(yè)的價格增幅差距。

??三、近五年70城房價增幅排行榜

??（一）新房排行榜

??根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的《70個大中城市住宅銷售價格變動情況》，對全國70個城市新建商品住宅的價格按定基增幅進(jìn)行排序。這里選取2014年12月份的定基增幅值進(jìn)行排名，即對比2010年全年的房價增幅大小的一個排序。

??增幅排行前10位城市分別為廈門（27%）、深圳（24%）、北京（23%）、廣州（22%）、鄭州（21%）、烏魯木齊（19%）、上海（19%）、西寧（18%）、石家莊（16%）和岳陽（15%）。

??增幅排行后10位的城市分別為無錫（3%）、蚌埠（2%）、泉州（2%）、三亞（2%）、唐山（0%）、金華（-1%）、?？冢?1%）、寧波（-6%）、杭州（-8%）和溫州（-24%）。

??對比這樣一類數(shù)據(jù)，可以看出，70個城市中，有6個城市的房價已經(jīng)跌回到了五年前。而廈門、深圳等城市的房價增幅總體偏高，說明市場較火熱。

??（二）二手房排行榜

??根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的《70個大中城市住宅銷售價格變動情況》，對全國70個城市二手住宅的價格按定基增幅進(jìn)行排序。這里選取2014年12月份的定基增幅值進(jìn)行排名，即對比2010年全年的房價增幅大小的一個排序。

??增幅排行前10位城市分別為深圳（22%）、廣州（17%）、貴陽（16%）、北京（15%）、上海（15%）、廈門（12%）、鄭州（12%）、太原（12%）、烏魯木齊（11%）和常德（11%）。

??增幅排行后10位的城市分別為錦州（-4%）、贛州（-5%）、泉州（-5%）、三亞（-6%）、杭州（-7%）、金華（-8%）、?？冢?9%）、寧波（-10%）、牡丹江（-10%）和溫州（-25%）。

??對比這樣一類數(shù)據(jù)，可以看出，70個城市中，有26個城市的房價已跌回到了五年前。而深圳、廣州和貴陽等城市的增幅總體偏大。

??四、房價走勢總結(jié)及預(yù)測

??（一）五年期間房價調(diào)控效果值得肯定

??在70個大中城市中，包括唐山、金華、?？凇幉?、杭州和溫州等6個城市的房價都已跌回五年前的水平，甚至比五年前的水平還要低。對于杭州、寧波、溫州和金華這樣一類城市而言，過去民間資本充斥樓市，投資投機(jī)型的購房需求較大。隨著實(shí)體經(jīng)濟(jì)漸趨疲弱，房價持續(xù)上漲態(tài)勢終究難以支撐，因此定基增幅出現(xiàn)明顯下滑。對于海口而言，近兩年旅游地產(chǎn)行情并沒有預(yù)期的好，也使得定基增幅出現(xiàn)下滑。唐山之所以房價偏弱，和高庫存以及產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型困難等問題有關(guān)。此類城市房價增幅的走勢，在一定程度上說明樓市投資投機(jī)泡沫已戳破，樓市賺錢效應(yīng)明顯減弱。

??包括北上廣深、廈門鄭州等重點(diǎn)城市，人口導(dǎo)入速度比較快。盡管在五年期間房價略有波動，但總體上看，依然處于明顯的價格上升過程中。此類城市未來房價看漲預(yù)期也比較強(qiáng)烈。

??（二）自住和改善需求獲支持，相關(guān)物業(yè)價格容易上漲

??總體上看，隨著央行降息政策的持續(xù)影響，以及此前限購限貸政策松綁效應(yīng)的釋放，這都會帶來房價止跌反彈跡象的出現(xiàn)。在這樣一個價格變動的走勢下，供求雙方的入市策略也會有所改變。

??對于重點(diǎn)城市而言，在市場繼續(xù)看漲的預(yù)期支撐下，房價依然會有較明顯的上漲。尤其是此類城市改善型和投資型的購房需求在積極釋放，這會促使房價步入新一輪的上漲通道中。