陳標志 2024-10-24 10:47:03 來源：中房報
??提著一大袋子情況反映材料，王女士等在三亞四處討說法。
??在這些情況反映材料中，有生效的法院判決書和執(zhí)行裁定書，也有向當?shù)赜嘘P(guān)部門的求助信，分門別類地用曲形針和金屬夾子夾好，每摞材料都用便簽紙寫好了材料的類型。
??遺憾的是，她們四處奔走多年，卻始終沒有一個滿意的結(jié)果。
??9年前，王女士及其朋友朱女士以55000元/平方米價格，在三亞市一地下商場項目——中央大道風(fēng)情街購買了兩間各40多平方米的鋪面。但她們“真金白銀”投資鋪面卻招來了一堆煩心事：數(shù)年過去了，不僅開發(fā)商承諾的“委托經(jīng)營”“返租收益”的回報未能兌現(xiàn)，要回商鋪自主經(jīng)營也顯得困難重重。
??“開發(fā)商從一開始就違約，打贏官司也已經(jīng)過去3年了，至今一分錢也沒要到?！蓖跖扛嬖V中國房地產(chǎn)報記者，討要說法也找不到人，她們曾向法院申請宣告開發(fā)商破產(chǎn)還債，但被法院駁回了。
??記者了解到，不僅僅是王女士、朱女士等在三亞購買地下商鋪“投資失利”，與其有同樣遭遇的購買人有上百人。他們一方面通過信訪的方式向當?shù)叵嚓P(guān)部門求助，以求化解矛盾；一面通過法律訴訟的方式，以求解決與開發(fā)商的紛爭。
??但時至今日，此問題仍是一個懸而未決的棘手事兒。
??“一次錯誤的投資”
??“目前我們面臨的現(xiàn)實情況，就等于錢財兩空了?！辈痪们埃？谑惺忻裢跖吭俅翁嶂淮蟠硬牧?，奔走在三亞市的各個部門之間。
??王女士所反映的情況，就是她和朋友一起在三亞投資購買地下商鋪的事。她認為，這是自己人生中的“一次錯誤的投資”。
??王女士告訴記者，2015年3月，她與定居香港的“閨蜜”朱女士在三亞游玩，無意間看到了三亞市“中央大道商業(yè)街”項目（解放路地下人防工程）商鋪銷售廣告。有意投資商鋪的王女士，進而向開發(fā)商了解該項目的商鋪情況。
??當年4月10日，王女士及朱女士以合伙的形式，共同與該項目開發(fā)商海南天懋投資有限公司（以下簡稱“海南天懋公司”）簽訂了一份《三亞解放路（新風(fēng)街-和平街）人防工程（中央大道商業(yè)街）平時使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》。
??按照合同約定，王女士等以55000元/平方米的價格，受讓該項目“C1249”商鋪的使用權(quán)。該地下商鋪建筑面積約40.3平方米，使用權(quán)期限為45年。但實際上，該商鋪的使用面積僅為20.15平方米，公攤面積高達50%。
??而在此前的3月30日，朱女士也為自己剛滿1周歲的兒子李某某，在該項目購買了一間建筑面積為40.26平方米的商鋪。該商鋪單價、使用年限及公攤面積與“C1249”商鋪情況一樣。
??在簽訂上述轉(zhuǎn)讓合同的同時，開發(fā)商海南天懋公司還與王女士等簽訂了一份《補充協(xié)議》，內(nèi)容為：王女士等受讓使用權(quán)的商鋪委托第三方公司經(jīng)營管理，經(jīng)營管理期限為8年，前3年王女士等不得解除委托關(guān)系，后5年可以自由選擇。
??該補充協(xié)議還約定，商鋪經(jīng)營管理方每年支付商鋪總款項的8%的收益款給商鋪受讓人。但前3年24%的收益，商鋪管理方直接交給開發(fā)商；后5年收益按年支付，直接支付給王女士等受讓人。
??為此，王女士等向開發(fā)商支付了76%的商鋪受讓款。開發(fā)商在主合同中承諾，上述商鋪于2016年2月6日前交付給受讓人使用。據(jù)了解，該項目后更名為“三亞風(fēng)情街”。
??值得注意的是，海南天懋公司還為王女士等發(fā)放其自行制作的《三亞風(fēng)情街商鋪使用證》。該證上載明了使用權(quán)人、所在層數(shù)、位置編號、使用面積等，一切顯得“很正規(guī)”。
??而商鋪“返租收益”的商業(yè)模式，也讓王女士等人吃了顆“定心丸”?！爱敃r我們也覺得，投資商鋪的回本周期并不長，投資風(fēng)險也相對較小?！蓖跖扛嬖V記者，但后來，事實并非如此。
??當初，與王女士等人同樣想法的，至少有上百投資客。這些投資人基本上以同樣的方式在該項目購買了商鋪。
??法院判開發(fā)商賠付違約金
??“我們后來維權(quán)時統(tǒng)計到的數(shù)據(jù)，海南天懋公司至少賣了100多間地下商鋪，情況基本與我們一樣?！蓖跖扛嬖V記者。
??2024年8月26日，三亞市綜合行政執(zhí)法部門出具的一份群眾信訪答復(fù)件上記載“購買（三亞地下風(fēng)情街商鋪）總計109戶”，也印證了王女士等人的上述說法。
??那么，看似“一本萬利”的地下商鋪投資，為何又引發(fā)眾人維權(quán)了呢？
??王女士等受讓人告訴記者，開發(fā)商海南天懋公司在合同中承諾2016年2月6日前將商鋪交付給受讓人，但實際上一直到2018年8月份才交付。更讓王女士等感覺情況不妙的是，開發(fā)商擅自更改了第三方委托經(jīng)營公司。
??“當初，我去地下商場找我們的商鋪，找了很久都沒找到?！蓖跖糠Q，“開發(fā)商的工作人員隨手一指說‘那就是你們的’，但商鋪的編號與合同上的商鋪編號對不上，他們實際上是一種‘虛擬分割’，沒法確定誰的商鋪在哪。”
??由于開發(fā)商在延期交付上沒有任何說法等原因，2021年1月，王女士、朱女士等將海南天懋公司訴至法院，要求法院判令海南天懋公司支付逾期交付商鋪的違約金。
??實際上，這是商鋪使用權(quán)受讓人王女士等拿起法律武器維權(quán)的第一步。王女士告訴記者，該項目是未經(jīng)規(guī)劃報建和驗收的項目，至今仍是違建，她們要解除與開發(fā)商的受讓合同，要回自己的投資款。
??2021年6月，三亞市中級人民法院對此作出判決，海南天懋公司向王女士、朱女士支付逾期交房（鋪面——記者注，下同）違約金46萬余元。在另外一起判決書中，前述法院也判令海南天懋公司向朱女士的兒子李某某支付逾期交房違約金45.6萬余元。
??值得一提的是，受讓人李某某剛滿一歲時購買的鋪面，截至上述判決時，他已滿7周歲。原本是母親送給他的生日禮物，孰料因購買地下鋪面而卷入了一場令人鬧心的糾紛官司。
??記者了解到，不僅僅是王女士等將開發(fā)商海南天懋公司訴至法院，其他諸多鋪面購買人也分別將開發(fā)商告上法院。
??法院執(zhí)行生效判決受阻
??截至目前，上述判決已生效。王女士等多次申請法院執(zhí)行，但違約金的問題至今沒有實質(zhì)性進展。
??2022年12月，三亞市中級人民法院就王女士、朱女士等訴開發(fā)商海南天懋公司合同糾紛一案，作出相應(yīng)執(zhí)行裁定書，責令被執(zhí)行人海南天懋公司履行生效判決確定的給付義務(wù)，并向法院報告財產(chǎn)狀況。但海南天懋公司未報告財產(chǎn)，亦未履行生效判決確定的義務(wù)。
??為此，三亞市中級人民法院輪候查封了海南天懋公司相關(guān)地下人防工程使用權(quán)，并對該公司名下的多個銀行賬號進行了凍結(jié)。另外，法院還對海南天懋公司及其法定代表人曹某采取限制高消費措施，并將該公司納入失信被執(zhí)行人名單。
??王女士等最為關(guān)心的是開發(fā)商的違約金，但至今沒有被執(zhí)行給付到位。原因在于被執(zhí)行人的銀行賬戶無可執(zhí)行余額，也未查詢到其可供執(zhí)行的財產(chǎn)。為此，法院終結(jié)本次執(zhí)行程序。
??2023年6月，法院針對王女士等申請追加商鋪租賃戶、現(xiàn)地下商場管理方等作為被執(zhí)行人。但王女士等人的申請被法院駁回。
??之后，王女士等發(fā)現(xiàn)被執(zhí)行人海南天懋公司在三亞風(fēng)情街項目管理方有未支取的收入，便向法院申請執(zhí)行。?？谑兄屑壢嗣穹ㄔ鹤鞒鰣?zhí)行裁定，扣留、提取相關(guān)款項至案件的代管款賬戶。
??但王女士等依然沒有拿到這筆款項。期間，王女士等曾向法院提出申請海南天懋公司破產(chǎn)還債?！安恢朗裁丛?，法院最終沒有立案，將申請材料返還給了我們?！蓖跖扛嬖V記者，在法院退還材料時，上面還張貼了一張寫有“庭長說涉地下風(fēng)情街報市長，先不立放著”的的便簽，令她們百思不得其解。
??去年4月及今年9月，記者也就此上述問題向三亞市中級人民法院提出采訪，但未得到正面回應(yīng)。
??“到目前為止，我們雖然打贏了官司，但事實上沒拿到一分錢。”王女士稱，按照目前的情況，鋪面退也退不了，拿回自主經(jīng)營也存在很大的風(fēng)險。
??今年8月底，記者也就此前往三亞地下風(fēng)情街進行走訪。王女士指著兩間“人去樓空”的鋪面告訴記者，開發(fā)商的人說這兩間鋪面是她們的，但是鋪面編號與他們當初的合同上確認的編號不一致，她也不能完全確認這兩間鋪面屬于她們。
??記者在現(xiàn)場看到，雖然王女士的“商鋪”有隔擋和玻璃門，但更多的“商鋪”是平面的，所謂的“商鋪”實際是一種虛擬分割，有些僅用簡易柱子和擋板隔離開，擋板一拆就是光禿禿的地板，嚴格意義上不能稱之為“商鋪”。記者還見到，大部分“商鋪”早已不經(jīng)營，顯得格外蕭條。
??記者也當著王女士等人的面，與項目開發(fā)商海南天懋公司一相關(guān)負責人聯(lián)系采訪事宜。但令人遺憾的是，該負責人表示，“我不是當家的”，不愿意接受采訪。但記者在多份往來文件材料中發(fā)現(xiàn)，均為該負責人簽字。對于此，記者將進一步關(guān)注。
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