孟雙奎 2024-09-29 11:38:49 來源：中房報
??四川省樂山市的陽光·十里江灣小區陷入了虛假宣傳漩渦。
??近日，中國房地產報記者接到了陽光·十里江灣小區業主呂先生的電話，反映該小區存在虛假宣傳行為。
??2023年1月，呂先生以67萬元購入陽光·十里江灣一套建筑面積約99平方米的房子，算下來均價6700元/平方米左右?！爱敃r很多樓盤都是兩梯兩戶，十里江灣宣傳時說一梯一戶、零公攤，為了家人住得舒服，就選了這套房子?！?/p>
??今年8月，呂先生接到收房通知，來到小區卻發現“一梯一戶”變成了“兩梯兩戶”，“零公攤”也變成了約25%公攤。
??項目宣傳與實際交付不符，應如何定性，市場監管部門的處理進展如何？9月20日，記者就相關問題發送采訪函至四川省樂山市委宣傳部，希望協調采訪。但直至截稿，并未收到回復。記者又嘗試聯系陽光大地集團，但電話一直無人接聽。
??呂先生告訴記者，四川省樂山市市場監督管理局告知業主，今年11月前會對開發商進行處罰，但處罰理由是“虛假宣傳”還是“擴大宣傳”仍在研判中。
??多項目被曝虛假宣傳
??業主們對這個結果并不滿意。
??“要求退房可能不現實，但開發商應該給我們一些補償?！眳蜗壬J為，目前陽光·十里江灣兩梯兩戶的房源售價在6000元/平方米左右，如果一梯一戶和兩梯兩戶的價格不同，那開發商就應該給其補償。
??對此，四川品默律師事務所何川律師告訴記者，如果宣傳手冊、戶型圖等宣傳資料對房屋及相關設施有明確說明和允諾，對房屋價格有重大影響的，可以構成合同要件。此次事件中，開發商將“一梯一戶”改成“兩梯兩戶”的行為可以定義為違約，購房者可以依據向法院申請退房，并要求開發商賠償貸款利息等損失。
??無獨有偶，同屬于陽光大地集團的四川省廣元市蒼溪縣陽光·十里江灣項目的業主也在維權。
??與樂山陽光·十里江灣涉嫌“一梯一戶”虛假宣傳不同，蒼溪陽光·十里江灣的賣點之一是臨江江景。如今江邊正在建設一個商業項目，導致部分樓棟、部分樓層的江景視野全部被遮擋，但業主們訴求一樣，希望得到部分賠償。
??記者發現，目前在問政四川平臺有46條關于陽光大地集團的投訴信息，涉及在廣元、眉山、南充、瀘州、樂山、綿陽等市的多個項目。
??在三四線城市急速擴張
??2002年，陽光大地集團在四川省眉山市成立；2016年，總部遷至成都市。歷經23年發展，現已布局全國7省55座城市，開發運營197個項目。
??從陽光大地集團的業務板塊可以看出，集團大部分項目都集中在四川省的三、四線城市。直到2020年6月，陽光大地才首進成都市，以3950元/平方米的樓面價拿下龍泉驛區洛帶板塊一宗住兼商地塊，后呈現項目即陽光紫宸府。2021年8月，陽光大地通過司法拍賣競得天府新區華陽板塊一宗約10畝的住宅地塊。
??前者已于2021年8月取證入市，目前取證房源仍有幾套在售；后者呈現的陽光浣溪臺于2023年12月取證，目前順銷中，在售價格21618～26839元/平方米。
??業內對陽光大地這種在成都拿低價地，有意避開核心區域布局的做法頗有微詞。
??據不完全統計，僅2020年前5個月，陽光大地便用前1年銷售額的四成資金在瀘州、眉山、宜賓、樂山、廣安、南充、資陽、達州等川內城市拿到了1861.88畝土地，拿地總金額超73.6億元。
??雖然這些土塊的成交單價不高，但溢價率卻不低。特別是位于南充市蓬安縣一宗41.63畝的住宅用地，陽光大地以溢價率128%成交。
??在三、四線城市土拍市場“大殺四方”3年后，2021年，陽光大地迎來了屬于自己的高光時刻。
??憑借豐厚的土地儲備開發新項目，陽光大地數次在四川或川內強地級市重點房企的銷售榜上力壓華潤置地、保利發展、領地、邦泰等強勁對手，排在第一。當時有聲音傳出：陽光大地有望成為新的“四川一哥”。
??但成都一位不愿具名的業內人士告訴記者：“陽光大地在成都動靜不大，即使真有人說他是新的‘四川一哥’，含金量也會大打折扣?！?/p>
??上述業內人士還認為，很多開發商在大舉拿地之后都會面臨現金流承壓的局面，部分開發商的部分項目不得不減配或者采用極端的宣傳銷售策略。
??事實確實如此。
??幾年過去了，陽光大地集團還沒坐上“四川一哥”的寶座，瘋狂擴張的隱患就已顯現。
??距離千億目標越來越遠
??陽光大地集團官網信息顯示，2019年競得50宗新地塊，進入中國房企百強；2020年競得56宗新地塊；2021年競得26宗新地塊。3年132宗新地塊，總共需要約320億元資金。
??綜合信息顯示，2019～2023年陽光大地集團累計實現銷售約1054.22億元。假設其操盤能力很強，利潤達到20%，那么這5年時間實現利潤約210.84億元。這意味著，僅3年的跑馬圈地，在付出所有利潤之后，陽光大地集團還需要向外融資109.16億元。
??然而面對市場下行，陽光大地集團多個項目推出了不同程度的優惠活動，顯然不可能所有項目都做到20%的利潤。
??作為一家沒有上市的家族企業，外界對其的財務資金情況知之甚少。不過從拿地規模來看，陽光大地集團從2022年開始收縮，全年僅拿地5宗，拿地面積15.82萬平方米，拿地金額約3億元。2023年拿地6宗，拿地面積約23.73萬平方米。兩年共獲得11宗新土地，比巔峰時期的2020年減少了45宗地。
??同一時間，陽光大地集團的銷售額也逐漸滑落，2022年銷售額從338.37億元的最高點降至了181.5元，2023年也只有115.36億元，而其2018年銷售額為127億元。也就是說，在提出“千億戰略”后，陽光大地集團不僅沒向千億業績靠攏，反而距離越來越遠。
??長期研究成都樓市的專家王巍告訴記者，陽光大地集團瘋狂擴張那幾年，全國樓市和成都樓市都還在向上發展。可能是想象過于美好，其認為低價在三、四線城市拿地，迅速把規模做大，能規避掉風險。
??眼下全國開發投資增速放緩，樓市正在經歷深度調整，預計陽光大地集團暫時的戰略是慢慢開發等回款，再擇機補充土地儲備開發新項目。只是其準備用8年達成的千億目標，看上去很難實現。
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