人本化、網絡化、全程化 

——康博公館的綠色健康地產觀 

馬振華(山東康博置業公司總經理)

  面對二三線城市的房地產低迷狀態，有作為的地產開發產品如何能逆勢上揚？差異化和品質升級的開發模式和轉型戰略將勢在必然！

  山東康博置業作為世界品牌波司登集團下的全資子公司，在波司登近20年的成功業績中，深刻地體會到，要贏得市場，首先就要真正贏得消費者的心，最大化的滿足消費者的需求，房地產整個行業則需要回歸到服務業的本位上來。

  那么，老百姓目前最大的居住需求是什么呢？從影響大半個中國的城市霧霾，到蘭州市自來水危機，不難看出，健康已經成為人們最為關注的問題。

  康博認為，健康是人類的第一財富。沒有健康，一切將變得沒有意義?？挡┲脴I秉持波司登一貫打造精品的品牌理念，從綠色健康入手，積極探索房地產發展的新思路和新模式。

  人本化：以健康綠色為綱

  綠色住區是一個理想人居社區概念，它不是以節儉為前提的苦行僧式的生活方式；也不是單純以綠色技術堆積而成的高科技態，綠色住區強調的是資源能源利用的最大化，強調用綠色生態的方式為居民創造健康舒適的品質生活環境。

  作為“中國人居環境綠色住區共建項目”，康博公館項目從設計之初，即與中國房地產研究會人居環境委員會密切合作，在人居委專家組全方位技術支撐和熱情關注下，積極探討綠色住區人本化的發展之路。

  追求住宅產品的人本化有很多途徑，例如，細分市場，根據不同消費群體不同的生活方式去設計居住空間?？挡┕^抓的是共性的問題，就是無論哪個年齡段，哪個消費群體，他作為一個居住者都會特別關注和在乎的問題?？挡┑娜吮净菑木幼≌叩纳硇慕】岛褪孢m感來營造的：一是營造綠色健康的和諧住區生活方式。二是營造以綠色科技理念推動產品開發的實質性進步；三是堅持宜居環境規劃設計和室內空間環境設計；具體包括五個方面的健康要素：

  飲水健康：人體70%是水。人類無時不刻離不開水。水的健康直接影響到人體的健康。康博公館獨創“小分子”弱堿性直飲水，既去除了水中有害物質(如有機物、重金屬、細 菌、病毒等)，又能部分脫鹽、去硬度，適量保留原水中的有益成分和微量元素。同時采用先進的“復合波動勵磁技術”和“納米量子勵磁技術”，提高水的活性，大大加強了水的滲透性、溶解性、擴散力，有利于加快人體新陳代謝，增強身體抵抗力，有效改善身體酸堿平衡，促進人體吸收。

  為了保證康博公館的業主用水健康，康博公館直飲水機房按照無菌醫用級要求進行設計，凈化級別可達到10-30萬級，大大高于現行的行業標準，充分保證了直飲水的品質。

  呼吸健康：城市霧霾已經成為困擾我們生活的頭等大事。家就是我們最后得以躲避污染的安全島。為了避免霧霾的侵蝕，康博公館采用了來自美國的布朗新風裝置系統，通過三層濾膜，分層有效過濾外來陰霾粉塵顆粒，凈化室內空氣。室內每三小時更換一次新鮮空氣，在室內在不開窗的前提下也能保證全天候24小時有良好的空氣品質，讓業主的天天都呼吸新鮮空氣的健康氣息。

  康博公館針對傳統送風方式弊端，提出了“下送上回”的空氣置換地板送風技術，解決了管道過梁占用層高等問題，大大改善了氣流組織路徑，居住舒適度大大增強。

  睡眠健康：當失眠成為一種現代病，康博注重對室內噪音的控制。探索一種保證睡眠，降噪更佳的排水方式，絕大部分衛生間使用同層排水，實現節水靜音并永久消除衛生間異味和對下層住戶的干擾。讓每一個居住在康博的人都有一個更健康的睡眠，更良好的生活環境。

  食品健康：康博的健康價值還體現在日常飲食服務中，小區配套對接綠色食品基地，為業主帶來健康的食品，讓業主能夠放心享受美食。

  環境健康：康博公館項目設有中水系統，所有住宅的日常污水，雨水通過專用管道匯集到住區中水池，經處理用于景觀用水、清潔汽車用水、地面清洗等，循環利用，不僅營造了小區的潔凈美觀，更是環保節約的進一步實踐。

  康博頻道：互聯網的思維模式

  互聯網思維的如浪潮狂野襲來。萬科等一些領軍房地產企業老總紛紛走進小米手機總部，與互聯網聯體成為業內的一種時尚。康博理解的互聯網思維是對傳統企業價值鏈的重新審視和創新。

  當中國的地產行業開始轉型并以服務行業作為動力——實現這個行業的本質回歸的時候，整個行業開始變革，亟需跳出買地、建房、賣房的傳統商業模式，在更廣闊的領域尋找更多的商業機會。

  “物業管理”作為服務鏈條的終端，連接著千家萬戶的需求，被賦予了更多的戰略意義以及創新空間?？挡┕^希望在物業管理這個平臺上實現社群商業的鏈接，最終形成一個高效、智能的資源整合平臺。這是康博未來巨大的市場機會。

  一是從賣產品到賣服務?；ヂ摼W思維強調用戶至上，強調用戶體驗。因此，康博需要提供的服務不僅要想客戶所想，更重要的是想客戶之未想，創造“用心極致，滿意加驚喜”的體驗感受。為了達到這個目標，康博公館牽手世界知名的金鑰匙物業服務聯盟，探討將國際高端酒店的服務體系與康博公館自身的物業服務相結合并加以創新，“管家一站式服務模式”為中心，建立一套全面而個性化的服務體系，最大程度的為業主解決各種各樣的難題。

  業主不僅僅買到了房子，更重要的是買到了康博物業貼心的服務，廣大業主不僅是康博產品的消費者，更是康博品牌的口碑轉播者。

  二是通過康博頻道的開發和建設，對社群商業進行整合和開發。《康博頻道》是康博置業公司在可視對講系統的基礎上，開發出的一套具有自主知識產權的、集語音通話、視頻點播、信息交互、空調控制為一體的新型樓宇智能化系統。

  通過入戶智能終端，不僅可以整合傳統物業智能化功能，讓業主和配套商業、康博大食堂、康博物業及直飲水質量情況零距離，住戶還可以通過康博一卡通在小區內便利消費，享受優惠。住戶之間也可以通過《康博頻道》進行情感交流、信息傳遞和商務合作。通過對社區商業資源的整合，形成一個以業主為主體的商務聯盟，共享商機，共同做大做強。

  全程化：綠色節能的放心設施

  “節能建筑不節能”、“綠色建筑不綠色”，當前一直困擾著地產界，很大一部分原因是，住宅的開發和收益者脫節。房地產企業需要投入較大的成本，卻很難保證在綠色住宅后期的銷售中得到回報。

  康博置業希望自己不僅僅是一個住宅產品的生產商，更希望為住戶創造一種綠色的生活方式?？挡┕^在綠色住區的打造中堅持全壽命的概念，在住區規劃設計、建造施工、后期物業管理的各個環節強調低碳節能，強調健康生活，強調居住者的舒適居住享受。

  康博把物業當成產業來做，高度關注居住者入住后的低成本居住開銷的付出。

  為此，康博公館首創了目前國內最大、最全、集成度最高的康博能源中心系統。通過這個系統可以為小區商業的冬季供熱、夏季供冷以及住宅24小時熱水提供保障?？挡┮闳粵Q然的拒絕市政的熱源接口，有效減輕了城市供熱的負擔，也大大減少了業主的居住成本。為此能源中心系統已獲得國家專利證書。

  能源中心規模超過4000平方米，投資近1個億，集中采用地熱能、地熱能尾水梯級利用、地熱水回灌技術、地源熱泵技術、水蓄冷蓄熱與高溫固體蓄能技術、太陽能利用技術、能源系統自動化控制技術等，是一個高度整合的多能源的綜合性能源站系統。通過專業工程師的精心管理，智能化操作流程做到讓能源集中儲存，統一分配。

  與傳統的采暖、制冷系統進行對比，系統大大降低了運行費用及運行管理費用。每年能夠節省標準煤耗4342噸，減少二氧化碳排放10825噸。不但節能、低碳、高效的利用了可再生資源，為業主提供舒適的居家環境，更有利于社會未來的綠色發展。

  為了保證系統的可靠性和穩定性，康博公館能源中心的部分技術系統首先在富豪康博酒店進行了很好的應用和驗證。通過智能化的能源中心系統，運行人員有沒有到位，運行的時間是否合適，什么時間段節約的費用合理等等方面的問題，都可以通過智能控制和數據的收集，數據分析得到很好的解決，保證各方面能源需求的合理運行，也為能源中心系統在康博公館更大范圍的應用提供科學依據。

  2014-5-13